日銀の利上げで不動産価格はどうなる？上昇？それとも暴落？

日本銀行は、景気や物価を調整するためにお金の流れをコントロールする役割を持っています。

利上げとは簡単に言うと、「お金を借りにくくして、世の中に出回るお金の量を抑える政策」です。

具体的には
・短期金利（政策金利）を引き上げる
・銀行同士のお金の貸し借りの金利を高くする

その結果、銀行 → 企業・個人の貸出金利も上がっていきます。

まず大前提として押さえておきたいのは、不動産価格は金利だけで決まるものではないという点です。

利上げが起きると、真っ先に変わるのは「価格」ではなく、

・住宅ローンが組める人の数
・買主の予算感
・金融機関の融資姿勢

つまり市場では、「買いたい人」ではなく「買える人」が減る ことになります。

この変化が、時間差で価格に反映されていきます。

利上げ局面では、不動産価格が一斉に動くのではなく「どこにあり、どんな物件で、誰が買うのか」によって、はっきりと差が出てきます。

ここでは、価格の明暗を分ける三つの軸について見ていきます。

利上げ局面でまず起こるのは、「不動産価格が下がること」ではなく、「買える人が減る」という現象です。

日本銀行が利上げを行うと、その影響は真っ先に金融機関の貸出金利に表れます。

住宅ローンや投資用ローンの金利が上昇し、借り入れをする側の負担がじわじわと重くなっていきます。
金利が上がると、同じ年収、同じ自己資金であっても、これまでと同じ条件でお金を借りることができなくなります。

借入可能額が減り、毎月の返済額は増えるため、購入できる物件の価格帯が一段下がってしまうのです。
これは、購入意欲がなくなるというよりも、「買いたくても買えない人が増える」という状況に近いと言えるでしょう。

その結果、不動産市場全体では取引件数が徐々に減り、購入を決断する前に様子を見る人が増えていきます。

すぐに大きな値下がりが起こるわけではありませんが、価格の動きよりも先に、問い合わせや成約のペースが落ちるといった「動きの鈍さ」が目立つようになります。

ただし、ここで重要なのは、すべての不動産が同じように影響を受けるわけではないという点です。

利上げは市場を一律に冷やすのではなく、立地や物件の性質、買主の資金力によって、選ばれる不動産とそうでない不動産をはっきりと分けていきます。

この違いを理解しているかどうかが、これからの不動産判断に大きく影響してくるのです。

利上げ局面では、不動産の種類によって受ける影響が大きく異なります。

マンション、戸建、投資用不動産は、それぞれ購入目的や買主層が違うため、市況の変化が表れるポイントも違ってきます。

利上げ局面で判断が難しくなるのが相続した不動産です。

自分で購入した不動産であれば、「いくらで買ったか」「ローンがどれくらい残っているか」といった基準がありますが、相続不動産にはそれがありません。

そのため、判断の軸が曖昧になりやすいという特徴があります。

相続不動産では、取得価格という明確な物差しがないことに加え、親から引き継いだ家や土地に対する思い入れが強く、冷静な判断が難しくなるケースも少なくありません。

さらに、共有名義になっている場合や相続人ごとに考え方が違う場合には、売却・保有といった意思決定そのものが進まなくなることもあります。

こうした状況だからこそ、考えるべきなのは「今いくらで売れるか」という点だけではありません。
本当に重要なのは、「この不動産をいつまで持ち続ける理由があるのか」という視点です。

将来的に自分や家族が使う予定があるのか、あるいは収益を生む見込みがあるのか。
その問いに明確な答えがない場合、保有を続ける意味は次第に薄れていきます。

収益を生まない、将来的に使う予定もない不動産を、「もう少し待てば価格が戻るかもしれない」と考えて持ち続けることは、利上げ局面ではむしろリスクになりやすい選択です。

金利が上がる環境では、市場の動きは緩やかになり、売却には時間がかかるようになります。その判断を先送りにするほど、選択肢が狭まっていく可能性もあります。

相続不動産は、感情と現実が交錯しやすいテーマだからこそ、「いつか」ではなく「いつまで」という時間軸で考えることが、後悔のない判断につながります。

利上げ局面では、すべての不動産が同じように値下がりするわけではありません。

ただし、市場の中で調整されやすい不動産には、いくつかはっきりとした共通点があります。

まず、借入への依存度が高い需要に支えられていた物件です。
低金利を前提に、フルローンや返済比率ぎりぎりで購入されてきた価格帯の物件は、金利が上がった途端に買主が減ります。
購入したい人がいなくなるのではなく、「条件的に買えなくなる人」が増えるため、需要そのものが細ってしまうのです。

次に、代替できる物件が多いケースです。
不動産の立地や間取り、価格帯が似通った物件が周辺にいくつもある場合、買主はわざわざ条件の悪いものや割高なものを選びません。
市場が活発なときは目立たなかった差も、利上げ局面では比較されやすくなり、「選ばれない理由」が明確になっていきます。

さらに注意したいのが、価格の根拠がはっきりしない不動産です。
「人気エリアだから」「将来値上がりしそうだから」といった雰囲気や期待感で成り立っていた価格は、買主が慎重になると一気に説得力を失います。
なぜ、その価格なのかを、立地や需要、収益性といった具体的な根拠で説明できない物件ほど、動きが止まりやすくなります。

逆に言えば、利上げ局面では「なぜこの価格なのか」をきちんと説明できる不動産ほど、買主に選ばれやすくなります。価格が下がりやすいかどうかの分かれ目は、市場全体の空気ではなく、その物件に納得できる理由があるかどうかにかかっているのです。

利上げ局面では、「今すぐ売らなければいけない人」と「慌てる必要のない人」が、これまで以上にはっきり分かれてきます。

重要なのは、市場の空気に流されることではなく、自分の状況に合った判断ができているかどうかです。

まず、売却を前向きに考えてもよい人には特徴があります。

将来使う予定がなく、ただ所有しているだけの不動産を持っている場合や、相続したものの活用できていない不動産は、その代表例です。

また、ローン残債があり、今後の返済に少しでも不安を感じている場合や、「今の価格帯で整理できるならしておきたい」と考えている人も、売却を検討する合理性があります。

利上げ局面では、時間が経つほど売却に手間がかかるケースも増えるため、早めに動くことが選択肢を広げることにつながります。

一方で、必ずしも売却を急ぐ必要がない人もいます。

自分や家族が実需として住み続ける予定があり、生活の基盤になっている不動産であれば、短期的な市況変動を過度に気にする必要はありません。

また、借入に十分な余裕があり、返済計画に無理がない場合や、立地や収益性といった点で明確な強みを持つ不動産を所有している場合も、落ち着いて保有を続ける判断が成り立ちます。

もし判断に迷う場合は、「売る理由」と「持つ理由」を混同しないことが大切です。

特に注意したいのは、「なんとなく不安だから」「決めきれないから」という理由で現状維持を選んでしまうことです。

「持ち続ける積極的な理由」と「売らない消極的な理由」を分けて考えることで、自分にとって本当に納得できる選択が見えてきます。

利上げ局面は、不動産を手放すかどうかを迫られる局面ではありませんが、不動産との向き合い方を見直すには、とても良いタイミングでもあります。

判断を先送りにするのではなく、一度立ち止まって整理することが、結果的に安心につながります。

不動産を売却すると決めたら、いきなり売り出すのではなく、まず準備が必要です。特に利上げ局面では、準備不足のまま動くと、売れない時間だけが長くなりやすくなります。

最初に行うべきなのは、価格の相場感を知ることです。

高く売れる価格を探すのではなく、「今の市場で動いている価格帯」を把握することが重要です。相場から外れた価格設定は、反応が鈍くなる原因になります。

次に、ローン残債や名義、権利関係を整理します。

住宅ローンが、どのくらい残っているのか、名義が共有になっていないかなどを事前に確認しておくことで、売却の途中で話が止まるのを防げます。

最後に、「いつまでに」「なぜ売るのか」をはっきりさせます。期限と目的が明確になると、価格設定や交渉で迷いにくくなります。

利上げ局面では、準備ができているかどうかが、そのまま売却の進みやすさに直結します。まずはこの3点を整理することが、遠回りしないための第一歩です。

日銀の利上げで不動産価格が一気に暴落する可能性は低いです。
ただし、これまでのように「どこでも値上がりする時代」は終わり、調整と選別の局面に入っています。

利上げで住宅ローン金利が上がると、買える金額が下がり、購入を見送る人が増えます。結果として、不動産価格には下押し圧力がかかります。しかし、急激な金融危機が起きているわけではなく、都市部の実需や賃料の支えもあるため、市場全体が崩れる状況ではありません。

今後は、需要が強い都市部・実需物件は比較的安定地方や投資頼みの物件は値下がりしやすいという二極化がはっきりしてきます。

つまり、利上げで起きるのは「暴落」ではなく、物件ごとの差が一気に表面化する時代の始まりです。

利上げは、不動産市場を一気に壊すためのものではありません。

むしろ、これまで曖昧なまま成立していた判断や、勢いで進められてきた選択を、現実的に見直すための時間を与えてくれています。

これからの不動産は、「いつ買うか」「いくらで売るか」といったタイミングや価格だけで判断する時代ではありません。「なぜその不動産を持つのか」「なぜ手放すのか」という理由が、これまで以上に重要になっています。

もし今、不動産の扱いについて少しでも迷いを感じているなら、それは決して悪いことではありません。むしろ、立ち止まって考えるべきタイミングが来ているサインです。利上げという環境変化を、焦りではなく整理の機会として捉えることが、後悔のない判断につながっていきます。

利上げをきっかけに、「この不動産、このままでいいのか」と立ち止まる方が増えています。

・売るべきか、持つべきか
・正解は一つではありません

大切なのは「理由が説明できる判断」をすることです。

相続不動産、ローン残債がある物件、使っていない土地・建物など、状況整理から一緒に考えるご相談もお受けしています。

迷っている段階でのご相談も歓迎です。