不動産は「購入した金額」で売却できないことがある？価格下落時代に備えるリスクと対策のお話です

ここ数年の価格上昇は一時的な「特需」に近いものでした。主な要因は次の通りです。

・低金利政策：マイナス金利によって住宅ローン金利は過去最低水準。借りられる額が増え、需要を押し上げた。

・海外マネーの流入：円安も追い風となり、富裕層や海外投資家が都市部のマンションやホテルを買い進めた。

・建築コストの上昇：資材高騰・人件費増により、新築価格が押し上げられ、中古も連動して値上がり。

・投資熱の高まり：インフレ対策として「現物資産＝不動産」への資金シフト。

このように需給両面で価格が引き上げられた結果、「都心は手が届かない水準」まで高騰しています。

しかし、将来を考えると「上昇一辺倒」ではなくなりつつあります。

・人口減少・少子高齢化：地方だけでなく都市圏でも空き家が増加傾向。需給バランスは長期的に弱気要因。

・金利上昇リスク：マイナス金利解除・金利上昇が進めば、借入可能額は縮小。結果的に購買力が低下。

・世帯収入の伸び悩み：物価上昇に比べ賃金は十分に伸びず、若年層の住宅購入余力が限られる。

・過去のバブル崩壊の教訓：「不動産は下がらない」という神話が崩れた平成バブル期の再来を警戒する声も。

不動産価格が下がり始めると、心理的にも実務的にも大きな影響が出てきます。

・ローン残債割れのリスク：購入価格より売却価格が下がれば、売却してもローンが残る「オーバーローン」状態に。

・担保価値の目減り：金融機関は融資に慎重になり、売却や借り換えが難しくなる。

・不動産投資の損益分岐悪化：賃料が伸びない中で価格だけ下がれば、キャッシュフローも悪化。

・相続や離婚時の売却トラブル：資産どころか負債の押し付け合いになる可能性。

このまま不動産価格が高騰し続けるかは不透明な状況になりつつある時代です。

不動産価格の変動を予測して対応策を考えましょう。

・高止まり継続シナリオ：都市部の希少地や再開発エリアでは価格を維持。ただし一部限定。

・緩やかな下落シナリオ：地方や郊外の物件から値下がり。都市部にも徐々に波及。

・急激な下落シナリオ：金利上昇や景気後退が重なれば、一気に価格調整が進む可能性も。

・資産状況を把握する：ローン残高と査定額の差を早めに確認。

・出口戦略を考える：住み替え・売却・賃貸活用など、いざというときのシナリオを持つ。

・無理な借入を避ける：金利が上がっても返済可能な水準で計画する。

・情報収集と専門家相談：市場変化は早いため、専門家から最新情報を得て柔軟に動く。

30〜40代を中心に、社会に出てから「不動産価格は上がるもの」という環境で育ってきました。

そのため、購入判断が「今が底値かもしれない」「早く買わないともっと高くなる」という“値上がり前提”に偏りがちです。

結果的に、身の丈以上のローンを組んでしまうリスクがあります。

👉 買手が意識すべきこと
「不動産は必ずしも値上がりしない」ことを前提に、将来売却しても残債を返せるかを冷静にシミュレーションする必要があります。

「借りられるだけ借りる」思考に慣れてしまい、返済余力よりも融資額を重視しがちです。

例えば、金利が1％上がっただけでも月々の返済額は数万円増えることがあります。

しかし、その影響を実際に体験したことがない世代は、リスクを軽視しやすいのです。

👉 買手が意識すべきこと

「返済比率（年収に占める返済額の割合）」を25％以内に抑えるなど、自分の生活を守れる返済計画を立てる。

「もし金利が1〜2％上がったら？」というシナリオで試算しておく。

「支払いが苦しくなったら売ればいい」と考えるのは、上昇相場しか知らない世代特有の誤解です。

実際には、価格下落局面では「売却してもローンが残る（オーバーローン）」という現実が待っています。

その場合、売却できても新たに数百万円〜数千万円の借金が残り、生活再建が困難になることも。

👉 買手が意識すべきこと

・将来の売却価格を悲観的に見積もっても「ローン残債を完済できるか」を確認。

・頭金をできる限り厚くして、オーバーローンのリスクを下げる。

バブル崩壊を経験した世代は「資産価値が半分になる」恐怖を肌で知っています。
しかし、若い世代にとっては“昔の話”に聞こえがちで、危機感が共有されません。

その結果、同じ失敗を繰り返す可能性があります。

👉 買手が意識すべきこと

・親世代や先輩世代の体験談から「売りたいのに売れなかった」「借金が残った」という事例を学ぶ。

・歴史を“他人事”ではなく“自分の未来のリスク”と考える。

不動産は「一生安心の資産」ではなく、時と場合によっては「重荷になる負債」にもなり得ます。

不動産の購入は「ゴール」ではなく「スタート」であり、その後の30〜35年にわたる返済・管理・将来の売却まで含めたライフプランが不可欠です。

👉 買手が持つべき視点

・「出口戦略」を持つ（将来売却できるのか？賃貸に回せるのか？）

・経済・人口動態を踏まえて“長期的リスク”を意識する。

・無理に「今しかない」と焦らず、ライフプランに合ったタイミングと価格帯を選ぶ。

自己資金ゼロ、いわゆる「フルローン」で住宅を購入すると、最初からマイナスでのスタートになります。

なぜなら、購入時には登記費用や仲介手数料、税金などの諸費用が数百万円単位で発生するからです。

さらに売却を考えたときにも、仲介手数料や譲渡税などの費用が避けられません。仮に「購入額＝売却額」で手放せたとしても、確実に赤字となるのです。

つまり、数百万円の借金を抱えた状態から返済生活が始まることを覚悟しなければなりません。

ローン残債が物件の売却価格を上回る状態を「オーバーローン」といいます。

この状況になると、売りたくても売れないという袋小路に陥ります。

特に、築年数の経過によって資産価値が下がりやすい戸建てやマンションでは、想定よりも早く価格が下落するケースが多く見られます。

その結果、売却しても数百万円から数千万円の借金だけが残ってしまうことも少なくありません。

変動金利を選んでいる方は要注意です。

低金利のうちは返済負担が軽く感じられますが、金利はいつまでも同じ水準に留まるわけではありません。

例えば、4,000万円の住宅ローンを組んでいる場合、金利が0.5％上がるだけで年間約20万円の負担増。

1％上昇すれば、月々の返済が数万円単位で増えることもあります。家計のやりくりに余裕がなければ、わずかな金利上昇でも生活を直撃するのです。

住宅ローンの返済に追われると、生活費にしわ寄せがきます。

その不足を埋めようとカードローンや消費者金融に手を出すと、二重債務に発展してしまうことがあります。

最初は「家を守るための一時的な借金」のつもりでも、それが生活全体を破綻に追い込む引き金になることもあるのです。

住宅ローンは長期にわたる大きな借金だからこそ、無理な計画は生活そのものを危うくします。

こうしたリスクを回避するために、購入者ができる準備と心構えがあります。

・頭金はできる限り厚く用意：最低でも購入価格の2割に加え、諸費用分も現金で準備しておくことが望ましい。

・返済比率は25％以内に抑える：年収に対する年間返済額の割合を25％以内にし、余裕ある返済計画を立てる。

・金利上昇を想定した試算：現在の金利に加え、＋1〜2％上がった場合でも返済可能かを事前に確認する。

・万一の売却シナリオをチェック：購入予定の物件を売却する場合、ローンを完済できる可能性があるかどうかを必ず検討しておく。

住宅購入は「買えれば終わり」ではなく、「買った後に無理なく続けられるか」が最も重要です。将来の変化を見据えた慎重な計画こそが、家族の生活を守る最良の備えとなります。

現在の不動産価格を支えている大きな要因のひとつは「超低金利」です。

借入コストが低いために高額物件でも購入希望者がついてきました。

しかし、日銀の金融政策や海外の金利動向次第で金利が上昇すれば、住宅ローンの返済負担は増加し、購入希望者が減少します。

その結果、価格が下押しされる可能性があります。

景気が停滞し、賃金の伸びが鈍化したり、雇用環境が不安定になったりすると、「住宅を購入したい」と考える人は減少します。

特に日本では、可処分所得の伸びが限定的で、将来に対する不安も強いため、景気後退の影響がそのまま不動産需要の減少につながりやすいという特徴があります。

地方ではすでに「空き家問題」が顕在化しています。

人口減少が加速すると、都市部でさえも「需要の頭打ち」が起き、不動産価格の支えが弱まる可能性があります。

特に中古住宅や郊外の土地は、人口動態の影響を受けやすい資産です。

住宅ローン減税の縮小、相続税・固定資産税の強化、マンション転売規制など、政府や自治体の方針が変わると市場が冷え込むことがあります。

投資用不動産に関しては、融資規制の強化が取引を一気に縮小させた過去の例（2018年のスルガショック）も記憶に新しいところです。

リーマンショックのように、世界的な金融危機が起きれば投資マネーは不動産から一気に引き上げられます。

円高や株価急落が重なると、日本の不動産市場にも直撃します。

特に海外投資家の資金が流入している都心部の高額物件は、国際資本の動向に左右されやすいのが実情です。

地震や水害リスクが顕在化すると、被災エリアの不動産は急速に価格を落とすことがあります。

また、近年は「災害に強い立地かどうか」が購入判断に直結するため、災害リスクが高い地域は売却が難しくなり、相場下落につながります。

東京23区の一部や大阪・名古屋の中心地など、人口流入が続く都市部では需要が強いため、価格は下がりにくい傾向があります。

特に駅近・再開発エリア・ブランド力のある学区は「売却しやすい資産」として安定性が期待できます。

しかし、たとえ都市部でも 築年数が古い物件や立地が劣る物件は値下がりが避けられない ため、「エリア全体が安心」という考えは危険です。

一方で、人口減少が進む地方や郊外では「買いたい人」自体が少なく、希望価格での売却は難しいケースが多発しています。
相場より大幅に値下げしても売れ残ることもあり、「売りたいときに売れない」というリスクが大きいのが実情です。

特に、過疎化が進む地域では固定資産税や管理コストだけが負担となり、資産どころか「負動産」化するリスクが高まります。

不動産を購入する際には、単に「価格が上がっているか」だけでなく、その地域の将来性や人口動態 を踏まえて判断することが欠かせません。

同じ価格帯でも「都市部の流動性が高い物件」と「地方で出口が見えない物件」とでは、リスクの大きさはまったく異なります。

将来売却する可能性を考えるなら、エリアごとの需給バランスを冷静に見極める必要があるのです。

住宅ローンを借りると、金融機関は物件に 抵当権 を設定します。

不動産を売却するためには、この抵当権を外す＝ローンを完済する必要があります。

しかし、売却価格より残債額が大きいと、その差額を返済できない限り抵当権は消せません。

つまり「売りたくても売れない」状態に陥るのです。

例えば、ローン残債が3,000万円の不動産を2,700万円でしか売却できなかった場合、差額の300万円は自己資金で補わなければなりません。

この資金を用意できない場合、実質的に売却は不可能となってしまいます。

さらに現実的な問題として、ローン返済中の不動産は単に売却価格だけで判断できません。

売却までの期間にかかる利息や管理費、固定資産税なども負担として積み上がるため、差額以上の出費が発生するケースもあります。

そのため、売却を検討する際には、ローン残債と市場価格の差額だけでなく、諸費用や今後の返済計画まで含めた総合的な資金計画が重要です。

こうした状況を踏まえると、早めに金融機関に相談したり、任意売却や分割返済といった選択肢を検討したりすることが、生活再建や資産整理への第一歩となります。

不足分を現金で用意できない場合、金融機関と交渉して任意売却に進む方法があります。任意売却とは、債権者（銀行など）の同意を得て、ローンの残債が残ったまま不動産を売却する仕組みです。売却後の差額は残債として返済義務が残りますが、通常の競売よりも高値で売却できる可能性が高く、結果として借金の圧縮や生活再建につながるケースも少なくありません。

さらにポイントとしては：

・競売より柔軟な交渉が可能
債権者と返済条件や売却時期を調整できるため、精神的負担を軽減できる。

・売却価格の最大化
仲介業者を通して市場価格で売却できる可能性があり、残債圧縮に直結する。

・生活再建の選択肢が増える
任意売却後は返済計画を立て直せるため、新たな住居や資金計画を検討しやすくなる。

もし返済が滞ったまま放置すると、最終的には金融機関が不動産を競売にかけます。競売では市場価格よりも低い価格で落札されることが多く、売却してもローン残債が十分に減らず、結果として生活再建が困難になるリスクがあります。

競売の特徴としては：

・売却価格が低くなる傾向
強制的な売却で買い手の選択肢が限られるため、市場価格より大幅に安くなることが多いです。

・交渉の余地がほとんどない
債権者と条件交渉することはほぼできず、売却後の残債処理も制限されます。

・精神的・生活的負担が増える
立ち退きや引越し、信用情報への影響など、金銭以外の負担も大きくなります。

このため、返済が難しくなった場合は、任意売却など競売を避ける選択肢を早めに検討することが、生活再建への第一歩となります。

「ローンが払えないことを周囲に知られたくない」という心理から、返済困難のサインを隠してしまい、売却や任意売却などの判断を遅らせる人は少なくありません。

しかし、その結果として

・市場価格の下落により、売却してもローン残債を十分に減らせなくなる

・延滞利息の増加で、借金総額がさらに膨らむ

・選択肢の制限（任意売却ができず競売に移行する）

といった経済的損失につながることがあります。

だからこそ、恥ずかしさや世間体を理由に先延ばしするのではなく、早期に相談・行動することが生活再建のカギになります。

ローン滞納やオーバーローンの状態は、単なる数字の問題にとどまらず、日常生活のストレスや精神的負担を大きくする要因となります。

具体的には、

・毎月の返済に追われる生活
生活費や教育費を削って返済に充てることで、日常のゆとりがなくなります。

・家族との金銭トラブル
「どうやって返すのか」「売却すべきか」などを巡り、夫婦間や親子間で衝突が生まれることがあります。

・将来の生活設計への不安
老後資金や子どもの教育資金が確保できないのではないかという不安が常につきまといます。

こうした精神的な負担は、放置すればするほど大きくなります。だからこそ、早めに相談し、選択肢を整理することが心の安定と生活再建への第一歩になります。

心理的・社会的リスクを回避するためには、問題を先延ばしにせず、早めに行動することが何よりも大切です。

例えば：

・返済が厳しい場合は金融機関に相談する
返済条件の変更（リスケジュール）など、思っている以上に柔軟な対応をしてくれるケースもあります。

・任意売却やリスケジュールなどの選択肢を検討する
「売るしかない」と思い込む必要はなく、債権者と交渉することで生活再建の道筋を立てられることがあります。

・家族や専門家と情報を共有する
一人で抱え込むと判断が遅れがちになります。家族や不動産・法律の専門家と早めに話すことで、冷静な選択が可能になります。

こうした行動を早い段階で取ることで、経済的な損失を最小化できるだけでなく、精神的な負担を大きく減らすことが可能です。逆に、先延ばしにするほど選択肢は狭まり、リスクは拡大してしまいます。

不動産は購入して終わりではありません。将来的に売却する可能性を見据えておくことがとても大切です。特に、売却価格とローン残債とのバランスをシミュレーションしておくことで、リスクを大きく減らせます。

例えば、こんな視点が重要です：

・もし価格が下落した場合、ローンは完済できるか？
バブル期やリーマンショック時のように価格が下がることは珍しくありません。そのときに残債が大きく残らないかを想定しておくことが大切です。

・売却時の諸費用（仲介手数料・税金など）は賄えるか？
売却額＝手元に残るお金、ではありません。数百万円単位の諸費用がかかることもあるため、事前に計算しておく必要があります。

このように出口戦略を事前に考えておくことで、購入後の不安や失敗を防ぎ、より安心して住宅を資産として持ち続けることができます。

・売却タイミングの見極め
市場が上昇している時期なら利益確定のチャンスになりますし、下落傾向なら早めの判断が可能です。

・資金計画の柔軟化
住宅ローンの繰り上げ返済や借り換えを検討する際、市場価格を把握していれば「今売却して残債がどれくらい減るか」を計算できます。

・相続やライフプランの準備
将来的に相続や住み替えを考えるときも、現状の価値を知っておくと判断がしやすくなります。

住宅ローン返済だけに集中すると、将来の生活資金や緊急予備資金が不足するリスクがあります。

貯蓄や投資も並行して行い、資産全体のバランスを把握することが重要です。

住宅は「資産であり負債にもなり得る」ことを認識し、生活全体で無理のない返済計画を立てることが安心につながります。