東京オリンピック後に不動産価格が下がらなかった本当の理由のお話です

多くの人が「東京オリンピックが終われば、不動産価格は下がる」と考えていました。

過去のオリンピック開催都市の例を見ても、イベント後に開発需要が一巡し、価格が落ち着くケースは少なくありません。

ところが、実際には日本の不動産価格は下がるどころか、むしろ上昇傾向を維持したエリアも多かったのです。

その最大の理由のひとつが、「金利を上げなかった」ことです。

当時、世界が新型コロナウィルスの感染拡大によるパンデミックの真っただ中でした。

景気は極めて脆弱で、企業は余力を失い、個人も先行きに不安を抱えていました。この状況で金利を引き上げればどうなるか——まず真っ先に冷え込むのが住宅市場です。

住宅ローン金利が上がれば、借入できる金額は減り、買い手の購買意欲も低下します。そうなれば不動産価格は一気に調整局面に入る。これが、政府・日銀が何としても避けたかったシナリオでした。

もう一つ見逃せないのが、銀行のリスクです。

不動産価格が下がると、融資の担保価値も下落し、不良債権化の懸念が高まります。景気が弱い中でローン返済が滞る人が増えれば、金融機関にとっては二重の打撃です。

つまり、金利を上げるというのは、自然な市場調整を促す一方で、景気を冷やす“爆弾”にもなり得ます。

だからこそ、当時の政策は「金利を上げない」ことで住宅市場と金融システムの安定を優先した。

この「金利を上げなかった」という一点こそが、東京オリンピック後も不動産価格が下がらなかった“本当の理由”なのです。

・住宅ローン控除の延長・拡充

・固定資産税の軽減措置

・投資減税・事業用資産への優遇措置

・不動産取得税の軽減

・都市再開発エリアでの特別な優遇制度

特に影響が大きかったのが住宅ローン控除です。

これは、住宅ローンの残高に応じて所得税や住民税の一部が控除される制度で、購入者にとって実質的な「割引」のような強いインセンティブになります。

金利を上げずに資金調達コストを低く抑えるだけでなく、税制でさらに購入意欲を支える形です。

また、固定資産税の軽減措置も重要な役割を果たしました。

通常、保有コストが増えると所有者は資産を手放す圧力が強まりますが、軽減措置があることで「売らなくても持ち続けられる」状況が維持され、急激な供給増＝価格下落を防ぐ効果をもたらしました。

さらに、都市再開発エリアでは特定都市再生緊急整備地域の指定やインフラ投資が進められました。これにより将来の利便性・資産価値への期待が高まり、周辺地価が底堅く推移したのです。

このように、政府と金融当局は「金利を上げない」という金融政策だけでなく、「税制・制度で買い手と売り手を支える」という両面の対策で、不動産市場の急落を防いでいました。

言い換えれば、価格を押し上げたのではなく、「価格が下がらないように支えた」というのが実態です。

・建築資材の高騰で新規着工が抑制

・デベロッパーが“売り控え”で供給を調整

・都心の土地供給はもともと限られている

・再開発プロジェクトの分譲は高価格帯が中心

特に大きかったのが、建築コストの高騰です。
コロナ禍と世界的な資材価格上昇の影響で、建築コストが跳ね上がり、デベロッパーは無理に新築マンションを建てるよりも、「タイミングを見て売る」という戦略を選びました。

また、人気エリアでは供給自体が少なく、さらに再開発で出てくる物件は高価格帯が中心。結果として、“買える層”と“買えない層”の二極化が進み、供給が需要を上回る構図にはなりませんでした。

つまり、不動産価格を押し下げるような“過剰供給”が起きなかったのです。
むしろ需給ギャップは拡大し、価格を下げる圧力は働くどころか、市場は強含みのまま推移しました。

これは偶然ではなく、政策・企業戦略・市場構造が重なった**「意図的なバランス調整」**といえます。

このようにして、

・金利政策（金融の下支え）

・税制・制度（所有・購入インセンティブ）

・需給バランスの偏り（供給を絞る構造）

この3つが相まって、不動産価格が下がらなかったという“静かな支え”が形成されていたのです。

・無利子・無担保融資の拡大

・特定の事業者向けの各種助成金・協力金

・雇用調整助成金などの企業支援策

・個人向けの給付金

これらの施策は、本来は企業の資金繰りや生活支援を目的としたものでしたが、結果的に市場全体に資金が潤沢に出回る構造を作り出しました。

特に中小企業経営者や自営業者の中には、事業運転資金の確保と並行して、余剰資金を不動産購入や投資に回すケースも増加しました。

住宅ローンが低金利であることも相まって、資金需要の落ち込みを補うどころか、むしろ投資・購入意欲を押し上げる追い風になったのです。

本来であれば景気悪化→消費冷え込み→住宅需要減少→価格下落、というのが自然な流れです。
しかし、実際は

・低金利で借入コストが低い

・税制と制度で保有コストが抑えられている

・供給が抑えられ価格の下押し圧力が弱い

・コロナ対策で市場に資金があふれていた

という複合的な構造によって、「価格下落の芽」が摘まれていきました。

つまり、価格が上がったというよりも、下がるための条件が揃わなかったというのが実態です。

この「金余りのタイミング」は、不動産市場を一時的に強固に支える“見えない壁”になっていたとも言えます。政策・供給・投資・心理のすべてが絡み合い、「下落しそうで下がらない市場」が出来上がったのです。

これで、価格が下がらなかった要因は以下のように整理できます👇

1. 金利を上げなかった（金融政策）

2. 税制・制度による下支え

3. 需給バランスの意図的な偏り（供給抑制）

4. コロナ禍による資産シフト（行動変化）

5. 金余りによる市場の流動性増大

コロナ禍によって在宅勤務が一気に普及し、多くの人が「自宅で過ごす時間」と向き合うようになりました。

その結果、以前は立地重視で選ばれていた住宅に「広さ」「快適さ」「環境の良さ」という新たな価値基準が加わり、郊外や準都心エリアの住宅ニーズが高まったのです。

さらに、旅行・外食・娯楽といった支出が減ったことで、家計に余剰資金が生まれ、それを不動産購入に回す人も増加しました。
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低金利が続いていたことも相まって、「今のうちに買おう」というマインドが一気に広がりました。

実需だけではなく、投資資金の流れも価格下落を抑える大きな要因でした。

・投資家が株式市場のボラティリティ（変動）を嫌い、不動産に資金をシフト

・円安と低金利を背景に、外国人投資家が日本不動産市場に参入

・高所得者層による「実需＋投資」のダブル需要が下支え

株式市場が不安定になると、「不動産＝安定資産」という認識が強まり、投資マネーが不動産に流れ込みます。
特に都心部の新築・中古マンション市場では、この投資マネーが需給ギャップを埋める役割を果たしました。

このような「資産シフト」が起きた結果、本来であれば価格を押し下げる要因になり得た供給や景気の不安定さがむしろ吸収される構造となりました。

つまり、

・金融政策で市場を冷やさず、

・税制・制度で支え、

・供給量をコントロールし、

・資産シフトで需要が膨らむ。

この4つが複合的に作用し、「価格が下がらない」という“静かな強さ”が生まれたのです。

・住宅ローン控除の延長・拡充

・固定資産税の軽減措置

・インフラ投資の継続

・都市再開発・都市計画の推進

特に影響が大きかったのが、住宅ローン控除と固定資産税の軽減措置です。

購入者側にとっては負担軽減＝購買意欲を保ちやすい環境が整えられ、売り手側にとっては保有コストが抑えられることで「急いで売る必要がない」状況が生まれました。

また、政府は住宅市場の冷え込みを避けるために、インフラ投資も継続。

道路・鉄道・再開発エリアへの整備が進み、将来的な資産価値への期待が高まることで、需給ギャップが埋められ、価格の下押し圧力が緩和されました。

さらに、国土交通省や自治体は都市計画・開発計画を継続し、再開発エリアの地価を支える環境を維持しました。
特定の地域を特定都市再生緊急整備地域などに指定することで、民間投資を呼び込み、価格の下支えを強化。

一言でいえば、「価格を上げる政策」ではなく、「下げさせない政策」です。

このような政策誘導の結果、市場は自然な調整を迎えることなく、

・金利を上げない金融政策

・税制と制度によるインセンティブ

・供給調整による需給バランス

・コロナによる資産シフト

・金余りによる流動性

・政策的な価格下支え

という複数の支えによって、「安定的に高止まりする」構造がつくられたのです。

さらに、コロナ禍の収束とともに

・観光客のインバウンド需要

・外国人投資家による不動産投資
も戻ってきました。

円安と低金利の環境が続いていたこともあり、日本の不動産は**「割安な安全資産」**として海外から注目を集めました。
湾岸エリアや都心部の再開発地域には、こうした外部需要が流入し、価格の下押し圧力をさらに吸収したのです。

都市インフラが整い、生活利便性が高まれば、当然「住みたい人」も増えます。
大会を境に整備されたエリアでは、居住地としての人気が上昇し、長期的な定住需要が価格の支えとなりました。

つまり、五輪は「一時的な特需」ではなく、

・都市の価値を高め、

・外部からの資金を呼び込み

・居住者の需要も底上げする
“価格上昇のきっかけ”だったのです。

この構造を整理すると、不動産価格が下がらなかったのは単に“イベントの余波”ではなく、

・インフラ整備による都市価値の底上げ

・インバウンド・投資資金の流入

・生活利便性向上による定住需要

──という長期的な価値形成の結果だったといえます。

もう一つ大きな要因が「建築コストの上昇」です。
2021年以降、鉄骨やコンクリートといった資材価格の高騰に加え、輸送費や人件費も上昇し、建築コスト全体が大きく跳ね上がりました。

これは一時的なコスト増ではなく、構造的な問題です。

・鉄骨・コンクリート・輸送費の高騰

・職人不足による施工コスト上昇

・原価が高い＝価格を下げられない

開発業者（デベロッパー）からすれば、販売価格を下げれば利益が確保できなくなるため、**「安売りできない」**というのが実情です。
また、そもそも高いコストをかけて建てる以上、値下げをしてまで売るより「供給を絞る」という選択肢を取るケースも増えました。

その結果、「供給を増やして価格が崩れる」というシナリオは起きず、むしろ**“下がりにくい価格構造”**が形成されることになります。

つまり、景気やイベントの影響だけでなく、“原価”という動かしにくい要素が、不動産価格を下支えする力として強く作用していたのです。

特に2025年以降、価格を押し下げる要因が増える可能性があります。

1, 金融緩和縮小による金利上昇リスク
低金利が長く続いた分、少しの金利上昇でも住宅ローン負担は急増します。

2. 団塊世代の相続による売却増加
相続発生に伴い、不動産の市場流通量が増えれば需給バランスに変化が生じます。

3. 人口減少による地方需要の縮小
地方では人口減少が続き、需要不足による価格調整リスクが高まります。

現在の不動産価格は、政策や金融環境に支えられている**“擬似的な高止まり”**の状態です。
そのため、購入や投資を検討する際には、以下の点に注意する必要があります。

・金利上昇や景気後退時に、価格調整が一気に進む可能性がある

・所得や資金力を無理に超えた購入はリスクが高い

・将来的な人口動態や相続の影響も考慮する

簡単に言えば、「今は下がっていない＝安全ではない」ということです。
価格が支えられている理由を理解した上で、購入や投資判断を行うことが今後ますます重要になります。