【老後資金対策】住宅ローンが完済できない自宅は売却すべき？住み続ける・住み替える・現金化の判断基準

現在の住宅ローンは35年返済が主流で、最近では40年返済や50年で借入期間を設定する人も増え始めています。

その結果、以下のような状況は今や「ごく普通」のこととなっています。

・60歳を過ぎてもローン残高が1,000万円以上ある

・定年退職後に収入が減り、返済負担が重くのしかかる

・金利上昇により、当初の計画よりも月々の支払額が増えている

問題は「住宅ローンが残っていること」ではなく、「その自宅を、今後も無理なく維持できるかどうか」なのです。

「今はなんとかなっているから大丈夫」と考えている方ほど、次のリスクを見落としがちです。

「家を売りたいけれど、今の家からは離れたくない」

そうした方の選択肢として注目されているのが、リースバックです。

ただし、リースバックは決して万能な解決策ではありません。

「今の家に住み続けたい人」に向いた選択肢の一つであり、すべての方に最適とは限らない点には注意が必要です。

家は売れる、現金は手に入る。

しかし、その一方で家賃・契約条件・将来の住み続け方については、事前にしっかり確認しておく必要があります。

メリットばかり書くと逆に怪しまれます。リスクを提示し、その対策を書くことで「この人は信頼できる」と感じてもらえます。

知っておきたいリースバックの注意点 非常に便利なリースバックですが、以下の点には注意が必要です。

・売却価格が市場価格の7〜8割程度になる： 「住み続けられる権利」を買うため、通常の売却より価格は下がります。

・家賃が相場より高くなる場合がある： 買取価格を上げると家賃も上がる仕組みが多いため、バランスが重要です。

・ずっと住めるわけではないケースも： 「定期借家契約」の場合、更新ができないリスクがあります。「普通借家契約」が可能な会社を選ぶのがポイントです。

住み替え（売却）は、自宅を売却して新しい住環境へ引っ越す方法で、売却代金によって住宅ローンを完済でき、以後はローンの支払いがなく管理費などの負担のみで生活できるため、生活環境を一新したい人に向いています。

一方、リースバックは自宅を売却して住宅ローンを完済した後も、家賃を支払うことで今の家に住み続けられる仕組みで、所有権は手放すものの住環境を変えずに自宅を現金化したい人に適した選択肢です。

不動産売却や引越しには、想像以上のエネルギーが必要です。

・60歳： 資産価値の確認と出口戦略を立てる「情報収集期」

・65歳： 実行に移す「最終リミット」

70代を過ぎると、判断力や体力の低下から「現状維持（放置）」以外の選択肢が極端に減ってしまいます。「まだ早い」と思う今こそが、最も有利な条件で動ける最高のタイミングです。

住み続ける、売却する、リースバックを活用する……。 どの選択が正解かは、あなたのライフプランによって異なります。

しかし、唯一の共通点は**「元気なうちに動いた人ほど、選択肢が多く、老後の安心を手に入れている」**ということです。

「我が家の場合は、普通に売るのとリースバック、どちらが老後資金を多く残せる？」 そんな疑問に、不動産と老後資金のプロが中立的な立場でお答えします。

・今の家の「適正な査定価格」を知りたい

・リースバックにした場合の「家賃」を算出したい

・子供に迷惑をかけない「資産整理」を相談したい

まずは現状を「見える化」することから始めませんか？どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

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