【老後資金対策】住宅ローンが完済できない自宅は売却すべき？住み続ける・住み替える・現金化の判断基準

かつては「定年までに完済」が当たり前でしたが、現在は35年ローンが主流。さらに晩婚化や晩産化も重なり、以下のような状況は今や「ごく普通」の光景です。

●60歳を過ぎても1,000万円単位のローン残高がある

●定年後は収入が大きく減り、返済が家計を圧迫する

●金利上昇リスクにより、当初の計画より返済負担が増えている

問題は「ローンが残っていること自体」ではなく、「その家を維持し続けることが、老後の生活を壊さないか？」という点にあります。

「住み慣れた家だし、とりあえず今のままでいい」と考えている方ほど、以下のリスクを見落としがちです。

自宅を売ることは、決して「家を手放す」というネガティブなことではありません。「資産を整理し、老後の現金を確保する」という賢い選択です。

最近では、以下のような住み替えを選ぶ方が増えています。

●コンパクトな平屋： バリアフリーで生活動線がスムーズに。

●駅近のマンション： 管理・修繕をプロに任せられ、車なしでも生活可能。

●シニア向け住宅： 安心のサービスを受けつつ、資産を現金化して手元に残す。

「家を売りたいけれど、今の家からは離れたくない」

そうした方の選択肢として注目されているのが、リースバックです。

ただし、リースバックは決して万能な解決策ではありません。

「今の家に住み続けたい人」に向いた選択肢の一つであり、すべての方に最適とは限らない点には注意が必要です。

家は売れる、現金は手に入る。

しかし、その一方で家賃・契約条件・将来の住み続け方については、事前にしっかり確認しておく必要があります。

メリットばかり書くと逆に怪しまれます。リスクを提示し、その対策を書くことで「この人は信頼できる」と感じてもらえます。

知っておきたいリースバックの注意点 非常に便利なリースバックですが、以下の点には注意が必要です。

・売却価格が市場価格の7〜8割程度になる： 「住み続けられる権利」を買うため、通常の売却より価格は下がります。

・家賃が相場より高くなる場合がある： 買取価格を上げると家賃も上がる仕組みが多いため、バランスが重要です。

・ずっと住めるわけではないケースも： 「定期借家契約」の場合、更新ができないリスクがあります。「普通借家契約」が可能な会社を選ぶのがポイントです。

住み替え（売却）は、自宅を売却して新しい住環境へ引っ越す方法で、売却代金によって住宅ローンを完済でき、以後はローンの支払いがなく管理費などの負担のみで生活できるため、生活環境を一新したい人に向いています。

一方、リースバックは自宅を売却して住宅ローンを完済した後も、家賃を支払うことで今の家に住み続けられる仕組みで、所有権は手放すものの住環境を変えずに自宅を現金化したい人に適した選択肢です。

不動産売却や引越しには、想像以上のエネルギーが必要です。

・60歳： 資産価値の確認と出口戦略を立てる「情報収集期」

・65歳： 実行に移す「最終リミット」

70代を過ぎると、判断力や体力の低下から「現状維持（放置）」以外の選択肢が極端に減ってしまいます。「まだ早い」と思う今こそが、最も有利な条件で動ける最高のタイミングです。

住み続ける、売却する、リースバックを活用する……。 どの選択が正解かは、あなたのライフプランによって異なります。

しかし、唯一の共通点は**「元気なうちに動いた人ほど、選択肢が多く、老後の安心を手に入れている」**ということです。

「我が家の場合は、普通に売るのとリースバック、どちらが老後資金を多く残せる？」 そんな疑問に、不動産と老後資金のプロが中立的な立場でお答えします。

・今の家の「適正な査定価格」を知りたい

・リースバックにした場合の「家賃」を算出したい

・子供に迷惑をかけない「資産整理」を相談したい

まずは現状を「見える化」することから始めませんか？どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

[▶︎ お問い合わせ・無料相談はこちら]0120‐235‐909

【著者プロフィール】

山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント

埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。

また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。

ワイズエステート販売株式会社
「他社で断られた案件」「銀行交渉が必要な売却」など、出口の見えない不動産のご相談を承ります。法務・金融の視点から、あなたの資産を守る「最適解」を提案します。

●市街化調整区域のスペシャリスト： 建築許可の判断が難しい市街化調整区域や、相続で問題になりやすい「負動産」の解決に注力。

●土地の歴史を読み解く調査： 登記簿や航空写真から土地の変遷を辿り、自治体独自の判断基準まで深く踏み込む緻密な調査を信条としています。

●producer（プロデューサー）としての視点： 単なる「仲介」ではなく、法的・財務的背景を汲み取った「再構築」の提案を重視しています。