不動産売却時は抵当権を抹消しなければならない理由とその手続きとは？

まずは買主と売主の間で不動産売買契約を締結します。

この段階では、物件にはまだ住宅ローンの抵当権が残っています。

買主は「抵当権が抹消された状態で引渡される」ことを条件に契約を結ぶのが通常であり、売買契約書の中に「抵当権は引渡し時までに抹消されること」等の条文が記載されます。

なお、売主が売却代金を使ってローンを完済する予定であれば、この段階で金融機関と抹消手続きの段取りや必要書類の準備についても相談を開始しておくことが重要です。

売買契約を締結したら、買主・売主・仲介業者・司法書士・金融機関の間で、決済と引渡しの具体的な日程を調整します。

この日は、以下のすべてを「同時に・一括で」行う必要があります：

・買主から売主への売買代金の支払い（口座振込）

・売主から金融機関へのローン残債の一括返済

・金融機関からの抵当権抹消に必要な書類の交付

・所有権移転登記の申請

・抵当権抹消登記の申請

これらの手続きは、主に司法書士が段取りを行い、登記の準備も進めてくれます。金融機関によっては、書類発行に数日かかることもあるため、早めの調整が重要です。

決済当日は、通常、司法書士事務所または金融機関の応接室で当事者が一堂に会して手続きを進めます。手続きの流れは以下の通りです：

① 売買代金の授受
買主が売買代金を売主に支払い（通常は売主の口座へ振込）、その一部または全部を使って、売主がローンを完済します。

② 金融機関による完済確認と書類交付
ローンが完済されると、金融機関は事前に用意していた抵当権抹消書類一式を司法書士へ引き渡します。書類には以下が含まれます：

・弁済証書

・抵当権設定契約証書（登記識別情報）

・登記原因証明情報

・委任状

・金融機関の代表者事項証明書　など

③ 登記申請
司法書士はその場で所有権移転登記と抵当権抹消登記のオンライン申請を行います（事前準備により決済当日に即日申請されるのが通常です）。

登記申請の受付が済めば、所有権は買主に移り、抵当権も法的に消滅することになります。

万が一、売買代金の支払いだけが先に済んでしまい、抵当権抹消がされなかった場合、買主は担保付き不動産を購入したことになってしまい、大きなリスクを背負うことになります。

そのため、これらの手続きは司法書士の厳密な管理のもとで「すべてが同時」に完了するよう設計されているのです。

登記申請後、通常1週間～10日前後で登記が完了します。完了後、登記完了証・登記識別情報などが司法書士を通じて関係者に引き渡されます。

抵当権の記載が完全に消えた登記簿謄本（登記事項証明書）も、希望すれば取得可能です。

登記手続きを自分で行うことも法律上は可能ですが、実務上は司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合、報酬の相場は以下の通りです。

・1万円〜2万円前後（不動産の数や地域により異なる）

この報酬には、以下の業務が含まれます：

・金融機関からの必要書類の確認

・登記情報の事前調査

・登記申請書類の作成

・オンライン申請または法務局への書面提出

・登記完了後の書類回収・報告 など

なお、売買に伴う所有権移転登記とセットで依頼する場合は、抵当権抹消登記の報酬が割安になることもあります。

一般的には、売主が負担するのが通例です。
なぜなら、抵当権は売主側の債務（住宅ローン）に基づくものであり、買主が引き受けるべきものではないからです。

ただし、最終的な負担者は売買契約書の特約によって自由に定めることが可能です。
たとえば以下のような取り決めも認められています。

「売主が登録免許税を負担し、買主が司法書士費用を負担する」

「すべて買主負担とする代わりに、物件価格を値引きする」

「全額売主負担とする」

仲介業者が間に入って調整することが多いため、費用の取り決めについては契約前にしっかり確認することが大切です。

決済当日に「登記費用が思ったより高かった」と慌てないように、事前に司法書士から見積書を取り寄せておくことをおすすめします。
また、所有している不動産が複数筆ある場合は、その数に応じて登録免許税も増えるため注意が必要です。

不動産取引では、通常「売買契約の締結」と「残代金の決済・引渡し」は別日で行われます。
この決済日には、売主のローン完済と抵当権抹消、買主への所有権移転がすべて同時に実行されるのが一般的です。

そのため、売買契約が締結された後は、次のような準備が進められます：

・金融機関へ完済の意向を伝え、必要書類の手配を依頼する

・司法書士に登記準備を依頼する（登記簿謄本や事前調査を行う）

・決済日の会場・時間を調整し、関係者のスケジュールを確定する

この「決済日」には、以下の関係者が一堂に会するのが一般的です：

・売主：売却代金でローンを完済し、所有権を移転する

・買主：売買代金を支払い、不動産を取得する

・仲介業者：取引の立会いと進行サポートを行う

・金融機関（売主側）：ローン完済の受領と抹消書類の交付を行う

・司法書士：登記の申請を担当（抵当権抹消・所有権移転）

司法書士は、すべての書類に不備がないかを事前にチェックし、決済日に即日でオンライン登記申請ができるよう準備を整えます。

決済日当日、まず買主から売主へ売買代金が支払われます。
売主はその資金を用いて、ローン残債を一括返済（完済）します。

金融機関は完済を確認したうえで、以下のような「抵当権解除に必要な書類一式」を売主または司法書士に手渡します。

・弁済証書（ローン完済の証明書）

・抵当権設定契約証書（登記識別情報）

・登記原因証明情報

・代表者事項証明書（法人の場合）

・金融機関発行の委任状 など

これらの書類を基に、司法書士が速やかに法務局へ抵当権抹消登記の申請を行います。

同時に、所有権移転登記も進められるため、「抵当権の抹消」＋「所有権の買主への移転」がワンセットで完了する形となります。

抵当権の抹消登記は、あくまで売主の義務であり、取引の中で必ず完了させなければなりません。

買主は「抵当権の付いていない不動産を取得する」ことを前提として契約していますので、もし抹消がなされなかった場合、取引そのものが契約不適合（瑕疵）と判断されるリスクもあります。

また、仮に登記申請を怠った場合でも、法務局に抵当権の登記が残ったままとなり、不動産を売却・担保に出すこともできなくなります。

そのため、売主としては、司法書士との事前連携と金融機関との調整をしっかり行い、当日にすべての手続きを完結できる体制を整えておくことが極めて重要です。

抵当権抹消に関する実務では、売却や登記の場面で様々なトラブルが生じることがあります。

特に以下のようなケースでは、事前に状況を把握し、専門家の助言を受けながら慎重に進めることが重要です。

売却価格が住宅ローンの残債額を下回る、いわゆるオーバーローンの状態では、通常の手続きで抵当権を抹消することはできません。
この場合は「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法を検討する必要があります。

【任意売却とは】
金融機関の同意を得て、「残債を完済できない状態でも、不動産を売却し、抵当権を解除してもらう」手続きです。

・金融機関との事前交渉が必要

・不足分（残債）の返済計画書を提出するケースもある

・買主の協力が不可欠（債権者が買主を審査することも）

・手続きに時間を要し、早期の対応が必要

任意売却では通常の売却よりも多くの調整が必要となり、場合によっては不動産会社でも対応できないことがあります。

任意売却の実績が豊富な専門業者や弁護士・司法書士に相談することが重要です。

古い抵当権が登記簿上に残っているものの、実際にはすでに完済されていたり、抵当権者（金融機関など）が合併や破綻により存在しないといったケースもあります。

このような場合でも、登記簿から抵当権を正式に抹消しない限り、売却や担保設定はできません。

【対処法の一例】
・金融機関が合併している場合：現在の承継先（メガバンク・信託銀行等）を調査し、抹消書類の発行を依頼する

・抵当権者が個人で行方不明の場合：相続人を探すか、供託・公示送達などの裁判所手続きを経て抹消する

・書類が現存しない場合：抹消登記請求訴訟を提起して確定判決を得る必要がある

こうしたケースでは、登記手続きが非常に煩雑かつ長期化することがあるため、経験豊富な司法書士や弁護士の関与が不可欠です。

抵当権の有無・登記内容を早めに確認する（登記簿謄本を取得）

・売却活動前に、ローン残高と売却想定価格の差を把握する

・不明な抵当権がある場合は、相続・供託・訴訟などのリスクを想定してスケジュールを組む

・任意売却や特殊な抵当権の対応経験がある専門家に早期相談する

売却予定の不動産に抵当権が残っている場合は、「抹消できるかどうか」「誰が抵当権者か」「残債がいくらか」を必ず事前に確認しましょう。

特にオーバーローンや不明な抵当権は、早期の対応がその後の取引の成否を大きく左右します。

住宅ローンの担保として不動産に抵当権を設定する場合、「第1順位の抵当権」であることが大前提です。

すでに他の抵当権が設定されていれば、買主の金融機関は万一の際に回収ができなくなるリスクがあるため、ローンの実行（融資）が認められません。

つまり、売主側の抵当権が完全に抹消されていなければ、買主はローンを組むことができず、不動産の引渡しも成立しないのです。

このような背景から、買主が住宅ローンを使う場合には、決済当日に以下のすべてが**同時に進行する「同日決済・同日登記」**が必須となります。

【決済の流れ】
・買主の金融機関が融資を実行（買主の口座に送金）

・買主が売主へ売買代金を支払い

・売主が住宅ローンを完済

・金融機関が抵当権抹消書類を司法書士に引き渡す

・司法書士が登記申請（所有権移転＋旧抵当権抹消＋新抵当権設定）

この一連の流れはすべてその日のうちに行われ、オンライン登記申請によって同日中に完了させるのが原則です。

買主にとっても、「確実に担保設定がされ、法的に所有権を取得できる」ことが確保されるため、非常に重要なプロセスです。

・売主は、決済日までにローン残高を明確に把握し、金融機関から必要書類の手配を済ませておくこと

・司法書士は、すべての登記関係書類を事前に確認し、当日即時申請ができる状態にすること

・仲介会社は、買主・売主・双方の金融機関・司法書士のスケジュールを調整し、段取りミスを防ぐこと

少しでも手続きが遅れると、融資実行が延期されたり、登記が翌日以降にずれ込んだりするリスクがあり、買主・売主の双方に大きな損害が発生する可能性があります。

不動産売却を成功させるためには、「抵当権の有無を正確に把握し、適切なタイミングで確実に抹消すること」が重要です。
とくに住宅ローンが残っている場合には、売却代金でローンを完済できるかどうかを早期に確認し、資金計画と手続きの段取りを慎重に進めることが求められます。

抵当権の抹消には、司法書士や不動産仲介業者との密な連携が不可欠です。
「いつ、どこで、誰が、何をするのか」を事前に明確にしておけば、決済・引渡し・登記までをスムーズに進めることができます。

万が一、ローン残債が売却価格を上回る場合や、抵当権者が行方不明など複雑な状況がある場合には、一人で悩まず、早めに専門家へ相談することが最善の対応です。

当社では、不動産売却に関する無料相談を随時受け付けております。

抵当権の抹消に関するご不明点や、売却全般のお悩みなど、お気軽にご相談ください。

経験豊富なスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせて丁寧にご対応いたします。