【完全ガイド】相続不動産の売却の流れとは？初心者にもわかりやすく解説！

相続が発生すると、遺産の中に不動産が含まれているケースは少なくありません。

しかし、「相続不動産をどうすればいいのか分からない」「売却したいけれど、何から始めればいいのか不安」と感じている方も多いのではないでしょうか。

不動産の相続には、名義変更（相続登記）や遺産分割協議など、法律や手続きに関する知識が欠かせません。

知らないまま進めてしまうと、トラブルや余計な費用が発生する可能性もあります。

相続が発生した直後に確認すべき基本事項から、不動産売却までの流れや注意点までをわかりやすく解説します。

相続不動産に借金や住宅ローンなどの負債が残っているケースでは、相続人がその負債も引き継ぐことになるため、慎重な対応が必要です。

まずは、負債の全額と条件を確認し、返済計画を立てましょう。

負債額と相続財産の内容によっては、相続放棄や限定承認を検討することで、負債の負担を軽減できる可能性があります。

また、不動産を売却して負債を返済する方法も一般的ですが、売却には抵当権などの権利関係の整理が必要です。

専門家のアドバイスを受けながら手続きを進めることがトラブル回避のポイントです。

相続不動産を売却するには、通常の不動産売買とは異なるステップがいくつかあります。
ざっくりとした流れは、以下のとおりです。

1. 相続人の確定
　戸籍を集めて、誰が相続人かを明らかにします。

2. 相続登記（名義変更）
　不動産を売却するためには、まず被相続人から相続人への名義変更（相続登記）が必要です。

3. 不動産会社に査定依頼
　不動産の価格を把握するために、不動産会社に査定を依頼します。複数社に依頼するのが一般的です。

4. 媒介契約の締結
　売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約（専属専任・専任・一般のいずれか）を締結します。

5. 売却活動・買主決定
　広告や内覧などの売却活動を経て、購入希望者が現れたら条件を調整し、買主を決定します。

6. 売買契約・引き渡し
　売買契約を締結し、買主に物件を引き渡します。代金の受け取りと同時に所有権の移転登記も行われます。

7. 確定申告と税金の納付
　売却益が出た場合は、譲渡所得税の申告・納付が必要になります。相続時の取得費の特例なども活用できます。

次章からは、それぞれのステップを初めての方にもわかりやすく丁寧に解説していきます。
「何から始めればいいかわからない」という方も、安心して読み進めてください。

相続した不動産を売却するには、相続人と不動産の情報を正確に把握することが最初のステップです。

誰が相続人なのか、どの不動産が対象なのかが曖昧なままでは、売却手続きを進めることができず、後々トラブルになるリスクもあります。

相続手続きの第一段階である「相続人の確定」と「相続不動産の調査」について、初心者にもわかりやすく解説します。

。

1. 戸籍が不備・古い場合
　・戦前の古い戸籍は手書きで読みにくく、解読に時間がかかることがあります。
　・本籍地が転々としていると、全国の役所から戸籍を集める必要があり、時間と手間がかかります。

2. 認知・養子縁組・非嫡出子の存在
　・被相続人が認知した子や、養子縁組した相手がいる場合、見落とされがちです。
　・相続人に該当する人物を漏らすと、後々トラブルになることがあります。

3. 相続人がすでに亡くなっている（二次相続）
　・相続人が死亡していると、その人の法定相続人（代襲相続人）をさらに調査しなければなりません。

相続した不動産を売却するには、**相続人全員の合意（遺産分割協議）**と、**不動産の名義変更（相続登記）**が完了していることが前提条件です。
どちらか一方でも不備があると、売却手続きが進まず、思わぬトラブルを招くこともあります。

ここでは、相続不動産の売却に向けて必要な、

・「遺産分割協議」の正しい進め方

・「相続登記」の具体的な手続きと注意点

について、初心者の方にもわかりやすく解説します。

相続した不動産を売却するには、相続人全員の合意が必要です。
しかし、遺産分割の内容をめぐって相続人同士の話し合いがまとまらない場合、相続登記も不動産の売却も進めることができません。

こうしたケースでは、次のような解決策があります：

✅ 家庭裁判所に「遺産分割調停」や「審判」を申し立てる

✅ 弁護士や司法書士などの専門家に相談して第三者の視点を取り入れる

✅ 相続不動産の評価や分け方の提案を専門家に依頼することで協議が前進することも

「相続人 揉めたら 売却できない」「遺産分割 協議 まとまらない」「家庭裁判所 遺産分割調停」などのキーワードで検索される方も多く、相続トラブルと不動産売却の関係は非常に重要なテーマです。

揉め事が長引く前に、早めに第三者の力を借りて、前向きな解決を目指しましょう。

相続登記（名義変更）が完了すると、いよいよ相続不動産の売却に向けた準備を進めることができます。

まずは、不動産の正確な査定依頼を行い、市場価値を把握することが重要です。
また、売却活動をスムーズに進めるために、不動産会社と締結する媒介契約の種類や選び方を理解しておきましょう。

この記事では、査定のポイントと媒介契約の種類ごとのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

売却を成功させるためには、まず物件の魅力を最大限に伝える広告活動が重要です。

不動産会社と連携しながら、インターネットの不動産ポータルサイト、SNS、店頭掲示、新聞折込チラシなどを活用して、幅広い購入希望者に物件をアピールします。

反響があれば、購入希望者に現地で内覧してもらい、実際の状態や周辺環境を確認してもらいます。

その後、「買いたい」という意思を示す方が現れたら、売主と買主の間で価格、引き渡し時期、付帯設備の取り扱い、契約条件などを細かく調整していきます。

すべての条件に双方が合意できた場合、その購入希望者を正式な買主として決定し、次の売買契約へと進みます。

契約後は、引き渡し日に向けて、住宅ローンの抹消や引越し、残代金の支払い準備などを進めます。

そして、引き渡し当日には、残りの売買代金を買主から受け取り、物件の鍵や設備関係の書類（取扱説明書、保証書など）を引き渡します。

同時に、司法書士立ち会いのもとで「所有権移転登記」の手続きを行い、不動産の名義が売主から買主へと正式に変更されます。この一連の流れをもって、売却が完了します。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」や「住民税」が課税されます。

この税金は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、税務署で「確定申告」を行って申告・納付する必要があります。会社員などで普段確定申告をしていない方も、この場合は申告が必要です。

なお、相続で取得した不動産を売却した場合には、以下のような節税措置が利用できる可能性があります。

・相続時の取得費加算の特例：相続税を支払っている場合、その一部を売却時の経費として加算でき、課税される利益を減らすことができます。

・3,000万円の特別控除：自宅として使っていた不動産を売却した場合、一定の条件を満たせば、譲渡益から最大3,000万円を控除することができます（居住用財産の特例）。

節税制度の適用には条件や書類の提出が必要となるため、事前に税理士や不動産会社に相談するのがおすすめです。申告漏れがあると延滞税などが発生する可能性もあるため、早めの準備が大切です。

不動産の査定価格や媒介契約の種類・選び方によって、売却の成功率やスピードは大きく左右されます。

特に相続不動産の売却は、相続人間の感情的な問題や管理の難しさが絡むケースが多いため、早めの準備と不動産のプロによるサポートが重要です。

適切な査定と媒介契約の選択で、トラブルを避け、円滑な売却を目指しましょう。

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