投資不動産での“節税スキーム”は終わるのか？ ― 相続税評価見直しの実務インパクトを徹底解説

— なぜ不動産が節税に効いたのか？

相続税対策を考えるうえで、不動産がこれまで重宝されてきた理由は、とてもシンプルです。
税金を計算するための評価額が「実際の市場価値より低く見積もられることが多かった」からです。

では、その評価額は何を基準に決まるのかというと…ここが、まさに“からくり”とも言える仕組みです。

従来、賃貸用・小口化された不動産などの節税スキームでは、税評価が「路線価／固定資産税評価額」をベースにされ、実際の市場価値や購入価格との差が大きく、結果として相続税や贈与税を大幅に圧縮できるケースが目立っていた。

特に、投資用不動産への注目が集まり、「節税目的」での“駆け込み取得”や“小口化商品”による節税が広がっていたことが、税制の公平性や適正課税の観点から問題視されるようになった。

これを受け、評価方法の見直しを通じて「実勢価格や取引価格に近い課税ベースへの移行」が検討されています。

近年、不動産を活用した相続税対策が「半ば常識」と言われるほど広がってきました。

しかし、その一方で制度の隙間を突いた“節税スキーム”も急増しました。

実勢価格と税評価額のギャップが大きい不動産ほど、富裕層に偏った節税効果が生まれ、税制の公平性が揺らぎつつあります。

さらに、節税目的だけで高額物件が売買されることで、市場の歪みや投資リスクの増大も指摘されるようになりました。こうした課題が重なり、政府・与党は 「評価制度を実勢に近づけるべきでは？」という議論を本格化しています。

つまり——
これは単なる制度見直しではなく、
税制の公正性の確保と、市場の健全化を両立するための大きな転換点でもあるのです。

では、節税効果がどれほど生まれてきたのか、具体的な数値で比較してみましょう。
資産総額を 3億円、相続人は 子1人で試算します。

■ ケース設定

項目 　　　　　条件
資産総額 　　　3億円
相続人 　　　 子1人
基礎控除 　　　4,200万円
相続税率 　　　45%（控除額：2,700万円）

評価額の上振れ（＝相続税の負担増）はかなり実質的

・そもそも、現行の土地評価（路線価）は、実勢の売買価格に対して おおむね 8割前後 を目安に設定されてきたケースが多いとされます。

・一方で、今回の見直し案（および既に始まっている修正）では、特に区分マンションなど「実勢価格と税評価の乖離が著しい不動産」に対して、評価を “市場実勢価 or 購入価格をベース + 補正” する方向が示されています。

・つまり──仮に物件価値が市場で大きく上昇していた場合、これまで「税評価：市場価値の約80%」と見込まれたものが、「市場価値 ≒ 相続評価」に近づく。結果として 評価額が20〜30％どころではなく、それ以上に跳ね上がる可能性もある、ということ。

→ 先に書いた節税シミュレーションのような「現状前提」は、もはや“過去の論理”になる可能性が高い。

今回の評価見直しは、まだ確定ではないものの「不動産＝節税の王道」という常識が変わる可能性はかなり高まっています。とはいえ、悲観する必要はありません。

大切なのは、次の3つの視点で “前倒し検討” をしておくことです。

制度が変わったからといって慌てる必要はありません。

むしろ 「今ある資産をいかに守るか・育てるか」 に視点を置くことが大切です。

ポイントはこの3つです👇

次のいずれかに当てはまる場合は、見直しで課税負担が増える可能性が高まります。

・都心のマンション・築浅・高額帯物件を相続予定

・相続前の駆け込み購入で賃貸用不動産を持っている

・実勢価格と評価額の乖離が大きい物件を保有

・相続後に運用できる家族がいない・管理に不安がある

・賃貸需要の弱い物件を抱えている（空室率が高い等）

✔ 特に「評価が膨らむ恐れのある資産」を持つ方は、制度改正前だからこそ、動くメリットがあります。

相続税の評価基準の制度見直しへの対応で大切なのは、ひとりで判断しないことです。

不動産は税金や相続、収益性など複数の論点が複雑に絡むため、早い段階から信頼できる専門家に相談することで、“余計な税金を払ってしまった”“気づいたら相続対策が手遅れだった”といった事態を防げます。

具体的には、税金面を見てくれる税理士、売却や組み換え・利回り改善などを提案できる不動産の専門家、名義や登記関係を整える司法書士、相続後の家計や老後資金とのバランスを考えてくれるFP、この4者をチームとして活用するのが理想です。

そして相談をスムーズに進めるためには、固定資産税通知書、不動産の登記事項証明書、賃貸条件の概要（家賃・入居率・修繕履歴など）、相続予定の資産一覧（ざっくりでOK）を準備しておくと、最初のヒアリングから具体的な方向性が見えてきます。

つまり、まずは「今持っている資産を正しく棚卸しすること」からがスタート。

現状を把握できれば、改善策も対策の優先順位も自然と見えてくるため、制度が変わる“前”の動き出しが、将来の安心と損をしない相続への第一歩になるのです。

相続税の評価基準の制度が変わる局面では、正しい知識をもって先に動いた人と、情報を知らないまま流されてしまった人との間に、大きな差が生まれます。

不動産を活用した節税に過度に頼るのではなく、家族の未来まで見据えた資産づくりへと舵を切るタイミングが、まさにいま訪れています。

相続が起きる時期は誰にも予測できません。だからこそ、「評価見直し前のラストチャンス」に、しっかりと出口戦略を描くことで、変化に強い資産防衛が可能になります。

情報を掴み、動き出す人から、未来の安心は手に入れられるのです。

相続税評価の見直しは、不動産を持つ方に大きな影響を与える可能性があります。
節税のために購入した物件が、思わぬ課税強化に…？

いま必要なのは、
✔現状評価の棚卸し

✔出口戦略の再構築

✔家族の未来に合わせたプランニング

気になる方は、早めにご相談ください。
状況整理から丁寧にサポートします。