親が認知症になったら実家は売れない？成年後見制度による不動産売却と家族が知っておくべき注意点

結論から言うと、親が認知症等で判断能力を失っている場合、いくら実の子供であっても親の不動産を代理で売却することはできません。

すでに親の判断能力が失われている場合、実家を適法に売却するための唯一の選択肢が「成年後見制度」の利用です。

ここからが不動産売却における最大の注意点です。成年後見人が選任されたからといって、後見人の一存で親の家を自由に売却できるわけではありません。

では、実際に成年後見人が不動産を売却する場合、どのような流れになるのでしょうか。一般的な不動産売却とは異なる特殊なステップを解説します。

成年後見制度を利用して親の実家を売却する場合、家族が特に注意しておきたいことがあります。

それは、成年後見制度は「実家を売るためだけの一時的な制度」ではないということです。

「親の認知症が進んでしまった。実家を売りたい。でも本人は売却の判断ができない。だから成年後見人を付けて家を売却しよう」
このように考える方は少なくありません。

しかし、成年後見人が選任されて実家を売却できたとしても、不動産を売った時点で成年後見制度が終了するわけではありません。

実家が売却されれば、その不動産はなくなりますが売却代金は親本人の財産として残ります。

つまり「不動産を管理する必要がなくなったから、後見人の仕事も終わる」ということにはならないのです。

ここで注意る点が、成年後見制度は「家を売るための制度」ではありません。

ここは非常に重要なポイントです。

成年後見制度の本来の目的は、認知症などによって判断能力が十分でない本人の財産や権利を守ることです。
不動産売却は、成年後見人が行うことのできる財産管理・法律行為の一つに過ぎません。

そのため「実家を売ることが目的だから、売却が終わったら成年後見人を外してもらおう」という考え方は基本的にできません。

成年後見人が選任された後は、不動産売却だけではなく、本人の預貯金などの財産管理、必要な支払い、財産状況の把握、家庭裁判所への報告など、本人の財産や生活に関する継続的な業務が発生します。

したがって、成年後見制度を利用するかどうかを考える際には「家を売れるか」だけではなく、「家を売った後も成年後見制度が続くことを家族として受け入れられるか」まで考える必要があります。

ここも誤解されやすいところです。

「実家を売却することができたので、もう成年後見人は必要ありません」と家族が考えても、それだけで成年後見人の職務が終了するわけではありません。

なぜなら、成年後見制度が必要とされている理由は「不動産を持っているから」ではなく、本人の判断能力を補い、本人の財産や権利を守る必要があるからです。

そのため、実家を売却して不動産がなくなったとしても、売却代金を含めた本人の財産管理が残ります。

例えば、親が施設に入所していて、実家を2,500万円で売却したとします。
不動産はなくなっても、2,500万円という財産が残ります。

その後も「施設費をどう支払うのか」「医療費はいくらかかるのか」「預貯金をどのように管理するのか」「本人の生活に必要な支出はいくらなのか」などを考えなければなりません。

つまり「不動産問題が解決した＝成年後見問題も解決した」ではないということです。

不動産会社に相談される方の中には「実家を売る方法を教えてほしい」というところから話が始まるケースがあります。

もちろん、不動産を売却すること自体は重要です。

しかし、親が認知症になっていて成年後見制度の利用を検討するのであれば売却方法だけを考えてはいけません。

考えるべきなのは「なぜ売却するのか」「売却後、親はどこで生活するのか」「売却代金はどのように管理するのか」「介護費用や施設費用はいくら必要なのか」「成年後見人には誰が選任される可能性があるのか」「専門職が選任された場合の報酬はどうなるのか」「家族は成年後見制度の仕組みを理解しているか」というところまでです。

成年後見制度は、単純に「家を売るための許可を取る制度」と考えると、後から家族が戸惑う可能性があります。

認知症の親の実家を売却する場合、不動産会社にとっても通常の不動産売却とは違う対応が必要になります。

通常の売却であれば下記のような流れになります。

査定
↓
媒介契約
↓
販売活動
↓
売買契約
↓
決済・引渡し

しかし、成年後見人が関係する不動産売却では、本人の利益を守ることが前提になります。

そのため、不動産会社としては単に「高く売れればいい」という考え方ではなく、なぜこの価格なのかなぜこの売却方法なのか本人にとって売却する必要性があるのかという点を意識する必要があります。

特に居住用不動産の場合には家庭裁判所の許可が関係するため、一般的な不動産売却よりも慎重な準備が必要です。

実家の査定についても、単に高い査定額を提示することが重要なのではありません。

周辺の成約事例や物件の状態、立地、土地・建物の状況などを踏まえ、第三者に対しても説明できる根拠のある査定であることが重要です。

成年後見制度を利用した不動産売却では、どうしても「どうすれば実家を売れるのか」という部分に目が向きます。

しかし、本当に重要なのは「実家を売った後、親本人がどう生活していくのか」です。

実家を売却したことで介護施設の費用を確保できるのであれば、本人にとって大きな意味があります。

一方で、売却後の生活場所や費用の見通しが十分に整理されていない状態で、「とりあえず実家を売りたい」という考えだけで進めるのは慎重になるべきです。

成年後見制度では、あくまでも本人の利益が中心になります。
だからこそ「売却できるか」ではなく、「本人にとって売却することが本当に必要なのか」という視点が重要になります。

親の認知症が進み、実家の売却を考えている場合は、次の点を家族で整理しておくとよいでしょう。
① 実家を売却する必要性はあるか
単に「誰も住んでいないから」というだけではなく、介護費用や施設費用、維持管理費など、売却する具体的な理由を整理します。

② 売却後の親の生活はどうするのか
施設に入所しているのか、別の家族と暮らすのかなど、売却後の生活環境を考えます。

③ 売却代金は誰の財産になるのか
売却代金は親本人の財産です。
将来相続する可能性があるからといって、家族が自由に使えるわけではありません。

④ 成年後見制度を継続して利用することを理解しているか
「家を売れば終わり」ではなく、その後も本人の財産管理が続くことを理解しておきます。

⑤ 成年後見人の選任について家族で理解しているか
親族が希望しても、必ずその人が成年後見人に選ばれるとは限りません。
専門職が選任される可能性も含めて考える必要があります。

認知症になった親の実家を売却する場合、成年後見制度が重要な選択肢になることがあります。

しかし、成年後見制度は「認知症の親の家を売るために一時的に利用する制度」ではありません。

成年後見人が選任されれば、不動産売却が終わった後も、本人の財産や生活を守るための職務が続きます。

そのため、成年後見制度を利用するかどうかを検討するときは「家を売れるか」だけではなく「家を売った後も成年後見制度と付き合っていくことができるか」まで考えることが大切です。

親の実家の売却を考えているのであれば、まずは現在の不動産の状況と親御さんの生活状況を整理し、そのうえで司法書士・弁護士などの専門家や不動産会社に相談することをおすすめします。

早い段階で相談しておけば、成年後見制度を利用する場合だけでなく、まだ判断能力がある段階で検討できる方法についても比較することができます。

「実家を売りたい」という一つの問題に見えても、認知症が関係すると、不動産・法律・家族・介護・財産管理がすべてつながった問題になります。

だからこそ、売却だけを見るのではなく、親御さんのその後の生活まで含めて考えることが重要です。

親が認知症になった場合の不動産売却は、ご家族の状況によって問題点や必要な手続きが変わります。

「親の家を売りたい」という同じ相談でも、共有名義なのか、すでに施設に入っているのか、空き家になっているのか、まだ親に判断能力が残っているのかによって、検討すべきことは異なります。

ここでは、認知症と不動産売却に関して、特にご相談の多いケースを状況別にまとめました。

ご自身の状況に近いものから確認してください。

親が認知症になり、判断能力が低下した後に実家を売却しようとすると、通常の不動産売却とは大きく事情が変わります。

子供だからといって、親に代わって自由に売却できるわけではありません。

すでに本人の判断能力が失われている場合には、成年後見制度の利用を検討する必要があり、成年後見人が選任された後も、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。

さらに注意したいのは、**「家を売れば問題が終わる」とは限らないことです。

成年後見制度は、実家を売却するためだけの一時的な制度ではありません。

実家を売却した後も、売却代金を含めた親本人の財産管理が続きます。専門職が成年後見人に選任された場合には、成年後見人への報酬など、継続的な負担が発生する可能性もあります。

そのため、認知症になってから「どうやって実家を売ろうか」と考えるのではなく、まだ親御さんに十分な判断能力がある段階から、将来の不動産について家族で話し合っておくことが大切です。

「将来この家には誰が住むのか」

「誰も住まなくなった場合はどうするのか」

「介護施設に入った場合、実家をどうするのか」

「売却する場合、いつ、どのように進めるのか」

こうしたことを元気なうちに考えておくだけでも、将来の選択肢は大きく変わります。

家族信託などの制度を検討できる場合もありますし、親御さん本人の意思確認ができる状態であれば、通常の不動産売却という選択肢もあります。

一方で、すでに認知症が進んでいる場合には、成年後見制度を含めて、現在の状況に応じた方法を検討することになります。

「まだ売ると決めていない」段階でも相談する意味があります

不動産の売却相談というと「売却を決めてから不動産会社に相談するもの」と思われるかもしれません。

しかし、認知症が関係する実家の場合は、むしろ**売却を決める前に現在の状況を整理することが重要です。

所有者は誰なのか

共有名義になっていないか

親御さんの判断能力は現在どのような状態なのか

現在、誰がその家を管理しているのか

将来的に誰も住まなくなる可能性はあるのか

売却した場合、親御さんの生活にどのような影響があるのか

こうした点を一つずつ整理することで、「今すぐ売却するのか」「もう少し様子を見るのか」「専門家に相談して制度を検討するのか」など、次に取るべき行動が見えてきます。

「認知症になってしまったから、もう何もできない」と諦める必要もありません。

一方で「子供だから何とかできるだろう」と簡単に考えるのも危険です。

認知症と不動産の問題は、法律だけでも、不動産だけでも解決できません。

親御さん本人の生活、家族関係、財産管理、介護、そして不動産の状態を一緒に考える必要があります。

ワイズエステート販売では、こうした「一般的な不動産売却とは少し違う不動産の相談」についても、状況を整理するところからお話を伺っています。

「親の実家を売却した方がいいのか分からない」

「認知症の親に代わって売却できるのか知りたい」

「成年後見制度を利用することになりそうだが、不動産はどうすればいいのか」

「施設に入った親の実家が空き家になっている」

このような段階でも、まずは現在の状況を整理することから始めてみてください。

不動産は、問題が複雑になってから動こうとすると、選択肢が少なくなることがあります。

だからこそ、親御さんが元気なうちから、家族で実家のこれからを考えておくことが大切です。

そして、すでに認知症などによって判断能力が低下している場合でも、現在の状況を整理し、必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家と連携しながら、今できる方法を考えていくことが重要です。

「まだ売るかどうか決めていない」

その段階からでも構いません。

親御さんのこれからの生活と、不動産のこれからを一緒に考えること。

それが、認知症になった後の不動産問題をできるだけ複雑にしないための第一歩です。