【市街化調整区域の不動産売却】分家住宅は売却できない？

さいたま市在住のAさんは一般的に地主と言われる先祖代々で土地を守っている一族の長男として生まれました。

家を建て替える時に、地目が宅地の土地を売却してAさん本人は分家住宅の開発許可を取得して建物を新築しました。

しかし、新築してから１１年後に住宅ローンの返済が厳しくなって自宅を売却しようと大手不動産会社と地元不動産会社に相談したら「分家住宅」を理由に売却できないと断られたそうです。

この２つ不動産会社は築年数が１１年で一般住宅に用途変更できない事から売却を断ったようです。

ここでのポイントは、分家住宅は建築後２０年を経過していると一般住宅として開発許可を受けた人以外が使用・居住できることになります。

Aさんは、不動産会社２社に売却を断られて住宅ローンの返済も滞納状態が数か月続いたので金融機関から差押・競売を申し立てられました。

さいたま市の分家住宅として使用者を限定して許可された建築物の使用者を変更する場合は下記のような状況であれば一般住宅として使用者の変更の申請をすることができます。

●破産手続き開始の決定がされた

●事業経営者の死亡、失踪、心身障害により事業継続が困難であること明らかである場合

さいたま市の基準では上記の通りですが、自治体によっては住宅ローンの返済ができない状態で用途変更の申請基準になるようですので各自治体の担当部署に確認するの市街化調整区域の不動産売却では基本ということですね。

その他の用途変更については、下記の通りとなります。

●主たる生計維持者の死亡、失踪、心身障害により経済的破綻が明らかな場合

●主たる生計維持者の長期の転居・転職により家族で転居しなければならない場合

●生計を一にする家族の一員が、長期にわたる転地療養を必要とし家族全員の転居を余技なくされた場合

●生活の困窮、事業経営の悪化によりやむを得ないと認められる場合

このように生活に困窮される事が主な原因として用途変更が認められるようですが、自治体によっては離婚も申請事由になるようです。

本題である売却できないか？についてですが、売却できない事はないのですが購入者は使用・居住ができないという事になります。

Aさんの件で役所の担当部署に確認した際は、Aさんが分家住宅を売却しても担当部署が確認するようなことはしないそうです。

分家住宅を用途変更しないで売却・所有権移転したことが発覚するタイミングは、購入者である新所有者が建替え時に開発許可申請をした時だけだそうです。

もしも、新所有者が建築後20年未満で新たな開発許可申請を行った場合は申請が受け付けられず建替えができず、状況によっては数十万円の過料があるようです。

表現と解釈の違いですが、建て替えもせずに過料される事を覚悟するぐらい良い物件であれば購入しても良いのかも？しれませんね。因みに、弊社はお勧めしませんけど。

分家住宅を用途変更できる状態で売却する時についても、各自治体の判断が違います。

さいたま市については築後20年経過していれば一般の個人の方でも宅建業者にでも売却は可能です。

宅建業者が購入した場合についても制限なく建売・土地分譲ができますが、お隣の川越市では一般の個人の方については自由に建築できますが、宅建業者の場合は分譲住宅は許可が下りません。

又、宅建業者が所有者になると宅地としての売却についても都市計画法第34条12号の建築ができる方が限られる不動産になってしまいます。

このように各自治体によって分家住宅の用途変更の判断基準が違いますので注意して下さい。