住宅ローン返済が厳しくなる5つのケースと「繰り上げ返済前提」の落とし穴のお話です

「頭金ゼロでマイホームが持てる」と聞けば、多くの人が魅力的に感じます。

しかし、実際には“住宅ローン依存度が100％”という極めて不安定な状態からスタートすることを意味します。

住宅を購入する際には、物件代金そのものだけでなく、登記費用・仲介手数料・火災保険料・ローン保証料・引越し費用など、一般的に100万～300万円程度の諸費用が必要になります。
本来であれば自己資金から賄うことが望ましい部分ですが、頭金が用意できない方の中には、これらの諸費用までも住宅ローンに組み込んで借入するケースがあります。
一見すると「まとまった現金を用意せずにマイホームが買える」ように見えますが、実際には借入額が増えることで毎月の返済負担が重くなり、支払総額も膨らむため、家計へのリスクは一層高まります。
加えて、ローンの返済期間は長期に及ぶため、途中で収入が減少した場合には返済困難に直結する危険性があり、まさに「諸費用まで借金で賄うこと」が住宅ローン破綻の入り口になりかねないのです。

「せっかく低金利だから借りられるだけ借りて大きな家を買おう」という考え方は、住宅ローン破綻に陥る典型的なパターンのひとつです。

金融機関は年収や勤続年数、信用情報などを基準に「いくらまで貸せるか」を算定して融資額を提示しますが、その金額はあくまでも“貸せる限度額”にすぎません。

つまり、金融機関にとっては担保評価や返済能力の基準を満たしていれば貸し出し可能という判断にすぎず、借主にとって「無理なく返せる金額」であるとは限らないのです。

実際の生活では、教育費や老後資金、突発的な出費や収入減など、ローン審査では考慮されない要素が多く存在します。

にもかかわらず、提示された上限いっぱいの金額で借入を行えば、家計に余裕がなくなり、少しの変化で返済困難に直結する危険が高まります。

繰り上げ返済は、利息の軽減や返済期間の短縮といった大きなメリットがあり、計画的に行えば家計の負担を大幅に減らすことができます。

しかし、この繰り上げ返済を「借入の前提条件」として考え、毎月の返済が本来返せる範囲を超えている状態でローンを組むのは非常に危険です。

万が一、収入減や予想外の支出が発生した場合、繰り上げ返済の余裕がなくなり、返済不能に直結するリスクを抱えることになるからです。

40代で35年ローンを組むと、完済は70代前後になります。

つまり、退職後も住宅ローンの返済が続くことになり、年金収入や退職金だけで返済をまかなう必要が出てきます。

この状況は、予期せぬ医療費や生活費の増加が重なると、家計破綻のリスクを大きく高める要因となります。

長期ローンは返済期間中のライフイベントを十分に見越して計画することが重要です。

1. 頭金ゼロで購入

リスク：オーバーローン（売却しても残債が残る）
頭金なしで購入すると、住宅ローン依存度が100％。売却時にローン残高が家の価格を上回り、負債だけが残る危険性があります。
👉 回避策：頭金1〜2割を用意してから購入することで、リスクを軽減できます。

2. 諸費用ローンを組む

リスク：総返済額が増え、家計に余裕がない
登記費用・火災保険料・仲介手数料など本来は現金で払うべき部分まで借入すると、返済額が膨らみます。これは「余裕資金がない」サインです。
👉 回避策：諸費用は現金で支払うように準備しておきましょう。

3. 限度額いっぱい借入

リスク：生活費や教育費が圧迫される
「借りられる額」と「返せる額」は違います。限度額まで借りると、生活に余裕がなくなり、教育費や老後資金を削らざるを得なくなります。
👉 回避策：借入額は“手取り収入の25％以内”に収めるのが安心です。

4. 繰り上げ返済を前提に借入

リスク：予定が崩れると一気に破綻
「ボーナスで返すから大丈夫」「退職金で完済できる」と思っても、収入減や教育費増で繰り上げできないことはよくあります。そうなると計画は一気に崩壊します。
👉 回避策：繰り上げ返済は“余力があるときに行う”程度にとどめ、前提にしてはいけません。

5. 40代以上での長期ローン

リスク：退職後まで返済が続き老後破綻
40代で35年ローンを組むと、完済は70代。退職金をローン返済に消費してしまい、老後資金が不足する典型パターンです。
👉 回避策：定年までに完済できる返済期間に設定することが重要です。

住宅ローンの失敗は、気づいた時点での行動の早さが運命を分けます。

・返済が厳しいと感じたら → 金利タイプや返済期間の見直しで負担を軽減できる場合があります。

・支払いが遅れそうなとき → 早めに金融機関へ相談し、条件変更を検討しましょう。

・返済不能が見えてきたら → 任意売却など、破綻を防ぐための選択肢があります。

「まだ大丈夫」と先延ばしにするほど、打てる手はどんどん減っていきます。

💡 住宅ローンに不安を感じたら、一人で抱え込まず、専門家に相談することが解決の第一歩です。
早めの行動が、家計と生活を守る最大の武器になります。

住宅ローンのこと、将来の家計のこと、不安を抱えていませんか？
低金利だからと借りられるだけ借りたけれど、本当に返済できるか心配…。頭金ゼロで購入したけれど、毎月の支払いが家計を圧迫している…。そんな方も、一人で悩む必要はありません。

私たちは、あなたの生活や将来を一緒に考えながら、無理のない住宅購入プランや返済計画を提案します。まずはお気軽にご相談ください。安心できる第一歩を、共に踏み出しましょう。