不動産が競売にかかった後も借金が残る？競売後の残債務・差押のリスクと対処法を解説します

競売にかけられた不動産は、通常の不動産売買に比べて安く落札される傾向があります。

内覧できない、占有者がいる、瑕疵のリスクなどが理由で、一般の買主が敬遠するためです。

たとえば…

・住宅ローンの残債額が2,500万円

・競売での売却価格が1,500万円

このような場合、差額の1,000万円がローンの残りとして債務者に返済義務が残ることになります。

これが「残債務」です。

競売で得られた売却代金は、住宅ローンの返済に充てられますが、全額返しきれなかった分については、債権者（主に金融機関や保証会社）が引き続き支払いを求めてきます。

一括での支払いを求められることもあれば、分割払いを提示される場合もありますが、対応を誤るとさらに遅延損害金が加算されるなど、負担が膨らんでしまうこともあります。

住宅ローンには多くの場合、保証会社が付いており、債務者が返済できなくなると保証会社が金融機関に代わってローンを立て替えます（代位弁済）。

この後は、債務者は金融機関ではなく、保証会社から直接請求を受ける立場になります。

保証会社は、競売後も回収を強化するために、残債を債権回収会社（サービサー）に譲渡することもあります。

この段階で取り立てが厳しくなるケースもあるため、早めの対策が重要です。

第二順位・第三順位以降の抵当権者は、売却代金の範囲内で配当が行われなければ、債権だけが残り続ける状況になります。

つまり、不動産が競売で売れたとしても、後順位抵当権者の債務は解消されないのです。

住宅ローン以外にカードローン会社や消費者金融、個人間の貸付など担保のない債権者（無担保債権者）は、競売による配当の対象外です。

したがって、これらの債権も返済が残ったままになります。

後順位抵当権者や無担保債権者は、競売による配当が受けられなかった残債を回収するために、以下の手段を取ることが一般的です：

・任意の支払請求書の送付
まずは債務者に対して返済を求める書面を送付し、交渉を試みます。

・裁判による支払督促の申立て
任意交渉で解決しない場合は、簡易裁判所に支払督促を申し立て、法的に支払いを命じる手続きを行います。

・差押の申立て
支払督促や判決を得た後は、債務者の給与や預金、動産などに対し差押えを申し立て、強制的に債権回収を図ります。

これらの手続きは、債権者にとっては「残債回収のための正当な手段」であるため、債務者は無視できません。

競売で自宅などの不動産を失っても、その後の債務整理や返済計画の見直しが必要となる理由の一つです。

債権者が裁判などの法的手続きを経て、債務名義（裁判の判決や公正証書など）を取得すると、差押えが可能になります。

これは、債務者が返済義務を法的に認められた証明書のようなものです。

債務名義を持つ債権者は、以下のような債務者の財産や収入に対して差押えを申し立てることができます。

・給与差押
原則として手取り額の4分の1まで差押え可能です。給与は日々の生活費の大部分を占めるため、差押えられると生活が苦しくなります。

・銀行口座の差押
預金口座に入っている資金が差押えられ、引き出しが制限されます。

・動産の差押
自動車や貴金属、家具などの動産も対象となり得ます。

給与の差押えが始まると、手取り収入の一定割合（通常は4分の1程度）が強制的に差し引かれ、生活費に大きな影響を与えます。特に家賃や食費、子どもの教育費など、日常生活に欠かせない支出を賄えなくなる可能性もあります。

したがって、差押えに至る前、あるいは差押えが始まった直後には早期対応が極めて重要です

サービサー（債権回収会社）とは、法務大臣の許可を受けて債権回収業務を専門に行う会社です。

銀行や消費者金融などの金融機関から回収が滞っている債権（貸付金・ローン・クレジットなど）を譲り受け、本人に代わって回収する業務を行っています。

■ サービサーの主な特徴
・債権回収に特化しており、対応が迅速かつ厳格

・銀行などと違い、「貸付業務」を行わず、「回収専門」で動く

・電話や書面による督促だけでなく、法的手続き（訴訟・支払督促・差押えなど）にも積極的

・任意交渉（和解や分割払い）にも対応するが、条件が厳しいことがある

■ なぜ銀行より対応が厳しく感じられるのか？
・銀行は信用管理や企業イメージも重視するため、慎重に対応するケースが多い
　→ 一方、サービサーは「回収のプロ」として、一定期間内に回収成果を求められる

・債権の譲渡により「焦げ付き債権」化した段階で移されるため、回収期限が切迫している場合が多い

債権がサービサーに譲渡されたとしても、借金の返済義務が消えるわけではありません。

むしろ、債権回収のプロが債務者に対して請求を強めてくるため、無視したり放置したりすることは非常に危険です。

債権回収会社から請求が始まったら、なるべく早く弁護士や司法書士などの専門家に相談し、返済計画の見直しや債務整理の検討をすることが大切です。

債務整理は、債権者からの取り立てや差押えが本格化する前に行うほど、精神的・経済的負担を軽減できます。

競売後に残債務がある場合は、なるべく早く弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

家を手放して終わり――ではありません。

競売後、売却代金でローンをすべて返しきれなければ、「借金だけが残る」という、より厳しい現実が待っています。

こうした状況を回避するためにも、競売に至る前の早期対応が極めて重要なのです。

残債務に対しては、債権者からの返済請求や差押えのリスクが依然として存在します。つまり、

・債権者との返済交渉が必要

・給与や預金の差押えが行われる可能性がある

・債権回収会社（サービサー）に債権が譲渡される場合もある

など、借金問題は終わらず、むしろ新たな対応が必要な段階に入ることも多いのです。

競売で家を失うのは大きな痛手ですが、そこが終わりではありません。

むしろ、借金問題の解決に向けた「新たなスタート地点」と捉え、早めに専門家に相談して対策を講じることが重要です。