住宅ローンの残っている自宅を売却しようとしたら抵当権が抹消できない時代に？

住宅ローンでマイホームを購入した方なら一度は「抵当権」という言葉は耳にしますね。

しかし、その詳細な内容や、なぜ不動産を売却する際に「抵当権の抹消」が必要になるのか、詳しく知っている方は意外と少ないかもしれません。

今回は、専門用語をなるべく使わず、抵当権の基本と不動産売却時に知っておくべき「抹消手続き」の重要性を解説します。

抵当権が設定されている不動産を売却する際、所有権の移転登記と同時に抵当権の抹消登記も行う必要があります。

この点はすでにご説明した通りですが、実務上さらに重要なのが抵当権者の同意です。

たとえ売買契約が成立し、買主への所有権移転登記が可能であったとしても、抵当権者である金融機関の承諾がなければ、抵当権はそのまま残ってしまいます。

これは、抵当権が登記されている限り、買主は完全な所有権を得られないことを意味します。

「家を売ってもローンが完済できない」

「抵当権が抹消できずに売却が頓挫した」

そんな相談が急増しています。

この10年は、低金利や不動産価格の高止まりによって「住宅は売ればローンを完済できる資産」だと考えられていました。

しかし、2024年以降は状況は大きく変わっています。

こちらでは、なぜ今“抵当権が抹消できない人”が増えているのか――その背景と理由を3つに分けて詳しく解説します。

「ローン残債より安くしか売れないから、もう無理だ…」
「滞納が続いて、競売しかないかもしれない…」

そんなふうに思い詰めていませんか？

確かに、ローンが残っていて抵当権を抹消できないと、通常の売却はできません。
でも、「任意売却」という制度を使えば、まだ選択肢はあります。

この記事では、「任意売却とは何か？」「どういう条件で使えるのか？」「メリットと注意点」について、わかりやすく解説します。

「家は買いやすくなった」の裏にある“落とし穴”

長引く低金利政策の影響で、「頭金ゼロ・35年ローン・諸費用も借入OK」といった“手出しゼロでもマイホームが買える時代”が続いてきました。

確かに、住宅取得のハードルは低くなったように見えます。

その一方で、返済負担の先送りや将来の資産価値とのギャップなど、多くの人が気づかない落とし穴も広がっているのです。

こちらでは、「低金利」「長期ローン」「頭金ゼロ」の住宅購入によって起こりうる“弊害”について、具体的にわかりやすく解説します。

見落とされがちな住宅ローンの4つのリスクとその落とし穴

住宅ローンは「借りられたから安心」ではありません。
むしろ今、多くの人が“限界まで借りてしまう設計”で家を買っており、将来的に「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースが増えています。

ここでは、特に見えにくい4つのリスクについて、具体例を交えて解説します。

今すぐできる3つの対策

住宅ローンは、長期にわたる人生設計の一部です。

借りたときは安心していても、将来の変化や想定外の出来事で返済が困難になるケースは少なくありません。

大切なのは、「破綻しないローン設計」を最初から意識すること。
以下の3つの視点を押さえておくだけでも、将来の安心感は大きく変わります。

もし、あなたが「家を売った方がいいのかも」「でも住宅ローンが残っているし…」と不安を感じているなら、まずは以下の3つを確認することから始めましょう。

「延滞していないから、自分は大丈夫」
そう思っている方こそ、“隠れ住宅ローン破綻”に注意が必要です。

これは、ローンの返済が続けられていても、市場価格より残債が明らかに多いという状態。
つまり、「売りたくても売れない」「将来的に身動きが取れなくなる」リスクを抱えていることになります。

◆ いま問われているのは、“延滞していないか”ではなく、“売れるのか”
・市場の価格下落
・元本が減らない長期ローン
・コロナ後の返済負担増

こうした背景の中で、表面化していないローン破綻予備軍が確実に増えています。

◆ 未来を守る判断とは？
大切なのは、延滞してから動くのではなく、動けるうちに対策を講じることです。
見通しの立たないローンを抱えて苦しみ続けるよりも、現実を受け入れ、正しい行動を取ることが、家族とあなた自身の人生を守る第一歩になります。

「抵当権が抹消できない」と言われたら――
それは、終わりではなく、始まりのサインです。

焦らず、正確な情報を集め、専門家の知見を借りましょう。
任意売却をはじめとする選択肢は、まだあります。
そして、その選択肢を活かせるのは、今この瞬間に動いた人だけです。

「住宅ローンの返済に不安がある」「売却したくてもローンが残っている」など、一人で悩まず、まずは専門家にご相談ください。
状況に応じて、任意売却などの選択肢をご提案いたします。