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市街化調整区域の不動産売却時に知っておきたい事

一般的に市街化調整区域の不動産は売却する事が難しいと思われています。

市街化調整区域の不動産が売却しにくいのは都市計画法・農地法で厳しく建築・転用が制限されているの事から売却する事が「難しい」「できない」と思われる要因です。

しかし、上記の都市計画法・農地法を理解して各自治体で若干異なる規制の範囲と売却する不動産の内容を把握すれば売却する事は決して難しくありません。

市街化調整区域の不動産を売却したいと考えている方は、この記事を読んで所有されている不動産の状況を把握して売却する時に役立てて下さい。

1.市街化調整区域は都市計画区域内の地域です

日本の土地は都市計画区域と都市計画区域外の2つに分かられています。

市街化調整区域は、都市計画法によって定められている都市計画区域内の地域です。

都市計画区域は計画的に開発が行われますが、都市計画区域外の地域は開発行為がされる可能性が低い地域となります。

更に、都市計画区域ついては市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つの区域区分にて分かれています。

これから3つの区域区分について説明します。

1-1 市街化区域について

市街化区域は、既に市街化されている地域や概ね10年以内に優先的に市街化を図るべき区域となります。少し難しい言い回しですね。

少し言い方を変えると、市街化区域は住宅や商業施設や公共施設が建ち並んでいるような街並みです。インフラも整えられているので生活する環境が整っている地域です。市街化区域には農地は無いの?と疑問を持つ方もいると思いますが、地域によっては田んぼも畑もあります。

この市街化区域を更に細かく制限するのが用途地域ですが、詳細は別のページで説明します。

1-2 非線引き区域について

非線引き区域は市街化区域と市街化調整区域のどちらにも定められていない区域となり制限が比較的に緩やかな区域となります。

政令指定都市や大きな都市では市街化区域と市街化調整区域のどちらかを定めていますが、その他の都市では非線引き区域としている地域があります。

将来的には都市開発が予定されている地域ですが、現時点では市街化・調整区域に指定されていない地域が非線引き区域になっています。

1-3 市街化調整区域について

最後に市街化調整区域は、市街化区域とは反対で市街化を抑制しなければならず非線引き区域と違って規制が厳しい区域となります。

上記のように規制が厳しいとなると市街化調整区域の不動産は売却できないの?と感じる方もいるかと思いますが、決して売却できないという事はなく都市計画法・農地法・各自治体の規制等を理解して売却方法を間違えなければ売却する事は可能です。

建物の建築については、基本的には制限されていますが都道府県の開発許可を得れば建築する事はできます。又、建て替えする時も開発許可が必要になります。

下水道のインフラについては整備されていない地域もありますが、自治体によっては市街化調整区域でも下水道が整備されている地域もあります。

2 市街化調整区域の不動産は売却できない?

市街化調整区域の不動産は売却しにくいと言われていますが、なぜでしょうか?

そして、本当に売却できないのでしょうか?

市街化調整区域が売却しづらいと思われている原因を見てましょう。

2-1 市街化調整区域は建築が制限されている

市街化調整区域は市街化を抑制する観点から建物を建築する事が原則として「建物が建てられない」地域となります。

一般的に不動産を購入する理由で多くあるのが建物を建築して居住する事ですので、買い手側の数が少なくなることで売却する事が困難だと思われてしまうのでしょう。

しかし、立地基準を満たせば建築する事は可能ですので売却・購入時

2-3 開発許可・農地転用・除外申請等の手続きが多く時間が掛かる

市街化調整区域の土地に建築する場合は、物件によって複雑で多くの手続きが必要です。

「形質の変更」「形状の変更」等を行う場合は開発許可、地目が畑や田の場合は地目変更・農地転用の許可が必要になります。農業振興地域であれば除外申請もしなければならず許可が下りるまで1年以上掛かる事もあります。

市街化区域の場合は一定規模の土地については開発行為の許可が必要になりますが、市街化調整区域は土地の面積に関わらず開発行為の許可が必要となります。又、地目変更についても農地転用の届出ではなく許可が必要になりますので時間と手間が掛かります。

2-4 所有権移転・建築ができる人が限られている区域や物件がある

市街化調整区域の不動産には所有権移転・建築居住できる人が限定されている区域や物件があります。

農地法で農業従事者でなければ所有権移転できない(相続は除く)ように規制されている不動産や、都市計画法で市街化調整区域内に20年以上住んでいる親族等の人しか建築できない区域が定められています。

2-5 不動産の評価が低く住宅ローン等の融資が困難な場合がある

市街化調整区域の不動産は評価が低いため、金融機関が融資額と担保評価が見合わない場合には減額や融資不可になる場合もあります。

市街化調整区域の不動産を購入する場合は、事前に土地の登記簿謄本や予定している建築物の書類を用意して金融機関に相談されたほうが良いでしょう。

3 市街化調整区域の農地は売却できるの?

「市街化調整区域の不動産売却」という時、地目は田・畑の農地という事が多くあります。

農地は、農地法で守られているため売却するには農地転用・除外申請等の手続きが必要になります。

それでは、市街化調整区域の農地を売却する方法を見てみましょう。

3-1 市街化調整区域の農地を農地のまま売却

市街化調整区域の不動産を売却する際、必ず登記簿謄本の地目を確認します。地目を確認する事は、市街化区域の不動産売却でもしなければならない事ですが、地目が畑や田の場合は市街化調整区域と市街化区域では大きく対応が変わってきます。

市街化区域の地目が畑・田の農地あれば農地法の届出をすれば売買するにあたって特に問題はありません。しかし、市街化調整区域の不動産の地目が畑・田である農地の売却となると簡単ではありません。

市街化調整区域の農地を売却するには各自治体の農業委員会の許可が必要になります。

市街化調整区域の農地を購入できるのは農業従事者か農業法人でなければなりません。その為、農業委員会は農地を守らなければならない立場ですので購入する側の購入動機や本当に農業従事者なのかを審査します。

3-2 農地転用して売却する

近年、農業をする人は減少傾向にありますので市街化調整区域の農地を農地の状態で売却する事は簡単ではありません。

そこで農地を転用して山林・雑種地等にできる可能性があれば、その方法を選択した方が良いでしょう。といっても、市街化調整区域の農地の転用許可は簡単ではありません。又、不動産の所在地によっては農業振興課(自治体によって呼び名は違います)へ除外申請をして許可を得なければなりません。

過去の許可履歴や税制上の確認や現況が農地であるか否かで農地転用の許可が下りる可能性が分かりますが、市街化調整区域の不動産を取り扱っていない不動産会社では難しいでしょう。

4 市街化調整区域の建築

市街化調整区域に建物を建築する場合は、都市計画法に基づいて立地基準を確認します。又、不動産の登記簿謄本の内容を確認して自治体の担当部署にて調査を行い建物の建築の可否を確認しましょう。

それでは市街化調整区域に建築できるケースを見ていきましょう。

4-1 市街化調整区域の立地基準

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として都市計画法34条で開発行為を規制しています。

各自治体によって都市計画法第34条各号の範囲内で若干の違いはありますが、開発行為の立地に関する基準を定めています。

立地基準については、都市計画法第34条1号から14号まで定められていますので別のページにて詳細を説明します。

4-2 農家住宅

農家住宅は、市街化調整区域内で農業・林業・漁業を営んでいる方が居住する目的で建てられる建築物です。

市街化調整区域は建築が規制されていますが、区域内で仕事をしている人の住居まで規制してしまったら不便になりますので規制を緩めています。又、通常であれば市街化調整区域内は建築するにあたって開発許可が必要ですが、農家住宅の建築には開発許可は不要ですが農地法の4条の許可は必要となります。

各自治体で許可範囲が若干異なりますので担当部署に確認をしましょう。

4-3 分家住宅

分家住宅は、線引き前(1970年前後)から市街化調整区域に本家がある人が自己居住用として新たに建てられる建物です。

都市計画法34条12号区域の規定により許可を受けて建築する事が可能になりますので開発許可は必要ありません。

各自治体で要件は違いますので、ネットだけでの情報よりもお住まいの自治体の担当部署に確認をしましょう。

4-4 線引き前から地目が宅地の土地

線引き前からの宅地?って何だろうと思う方も多いと思います。

線引き前とは、都市計画法で市街化区域と市街化調整区域に区域が分かれる前の事を言います。

地域によって時期は若干変わりますが、昭和45年8月25日時点で登記簿謄本の地目が宅地であった不動産が線引き前宅地として、市街化調整区域であっても建築が可能となります。

4-5 既存宅地

既存宅地とは、原則として建築が禁止されている市街化調整区域の不動産であっても、市街化区域と市街化調整区域の線引き前に宅地としての要件を満たす不動産であった事を申請し確認された既存宅地確認を受けた土地です。

既存宅地制度は、法改正により平成13年5月をもって廃止されていますが、登記簿謄本の内容や不動産の現況や地域の状況により開発許可・建築許可がおりる可能性はあります。

4-6 開発許可が取得できる不動産、又は開発許可が取得してある不動産

市街化調整区域で建築する場合は、都市計画法第34条の定められた立地基準に基づいて開発許可を得なければなりません。又、市街化調整区域では市街化区域では開発許可の必要のない小規模な不動産についても開発許可が必要です。

市街化調整区域の場合、地目が宅地でないと建築ができないと判断されがちですが既に開発許可・農地転用許可が得られている場合は建築ができるケースがありますので役所の担当部署にて確認が必要です。



5 市街化調整区域の不動産を有効活用するには

市街化調整区域の不動産は、決して売却できなかったり有効活用できない事はありません。

立地基準を満たせば開発許可を取得して建物が建築できる不動産は売却することも可能ですし、建築を目的としない人への売却も選択肢の1つです。又、市街化調整区域の不動産を有効活用する事もできます。

売却せずに有効活用する方法を紹介します。

5-1 資材置場

市街化調整区域は駅から遠く利便性の悪い地域になりますが、建設会社が建築資材や重機を保管する資材置場として広い土地を探している事がありますので需要があります。

設備投資に多額の費用が掛からない事がメリットとしてありますが、賃料はあまり多くは見込めないのがデメリットと言えます。

5-2 駐車場

市街化調整区域は、大きな土地があるので駐車場として貸す事もできます。

駐車場として貸し出す場合は、近隣に住宅や企業が無ければ需要が見込まれませんので見極めは大事です。又、農地を駐車場として貸し出す事もできる場合がありますが、各自治体で規制の範囲が違いますので農地転用・除外申請が可能か事前に役所への確認が必要です。

5-3 医療・介護等の施設

医療・介護等の施設は、市街化調整区域でも一定の要件を満たせば建設する事ができます。

これらの施設を貸し出すにあたって、建築費等の高額コストが掛かるためリスクもありますが賃料も高額になるメリットもあります。

5-5 太陽光発電の用地

市街化調整区域には、太陽光発電の用地として適した土地が多くあります。

自治体によっては、市街化調整区域であっても太陽光発電の設置について細かく規制している事もありますので、役所の担当部署にて確認が必要です。

貸し出す際のコストは掛かりませんが比較的賃料が低く、万が一の時の撤収費用は高額になるため賃貸借契約の内容は詳細まで確認しましょう。

まとめ

市街化調整区域の不動産が売却「できない」「難しい」と思われる要因として建物を建築できる事を前提に売却を考えてしまう事です。

建築ができない不動産=売却できない不動産と思ってしまうのは、一般の方でも不動産業者でも同様なのです。このような事で市街化調整区域の不動産が売却できないで諦めてしまう方もいるのでしょう。

しかし、少しだけ考え方を変えて市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域ですので建築は規制されている事は仕方がありません。建築できる不動産は例外であって価値が高く売却しやすいのであって、市街化調整区域では建築できない不動産を売却するのは普通の事だと考えてみませんか。

弊社は、一般的に売却が「できない」「難しい」と思われている市街化調整区域の不動産を多く取り扱っています。埼玉県さいたま市の不動産会社ですが、ご相談頂けば全国対応にて不動産売却を承ります。

多くの不動産会社に断られて困っている所有者の方には知識と経験を生かして不動産売却サポートをお約束しますので気兼ねなくご相談下さい。

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