今回は「競売の取下げと取消しの違い」のお話です。
不動産が競売を申し立てられた方は、「取下げ」と「取消し」の違いを知っておいてください。
住宅ローンや事業融資の返済ができずに金融機関等の債権者から不動産を差押えられ競売を申し立てられると、どうにもならなくて競売で不動産を処分されるまで待つしかないのか不安になりますよね。
競売を申し立てられると、どうにか取下げられないかと考える方もいると思います。
実際は、競売開始決定された後でも入札が開始された後でも売却代金が納付されるまでは取下げする事はできます。
極端な話をしますと、売却が実施された後でも取下はできますが、最高価格買受人と自順位買受人の同意が必要となりますので、現実的には期間入札の開札の前日までに取下げする事が確実に取下げすることができるでしょう。
※因みに代金が納付された場合は取下げする事はできません。
それでは競売を取下げるには、どのような方法かを説明します。
先ずは、競売の取下げについては申立人（債権者）の意思が必要です。債権者が競売の取下げを承諾し裁判所に取下書を提出して競売は取下げられます。
このように書くと簡単に競売の取下げできるのかと思われますが簡単ではありません。債権者が競売の取下げを承諾するには下記の条件が必須になります。
競売を取下げる方法は２つです。
1つ目は、請求されている金額を全額一括返済する事です。
しかし、住宅ローンや事業融資の分割での返済が厳しくなって差押・競売を申し立てられているのに全額一括返済は現実的には非常に困難です。
2つ目は、任意売却による取下げです。不動産を売却してしまう事には変わりませんが競売よりも有利な条件で売却できるのが任意売却です。
通常であれば全額一括返済での競売取下げが条件になるのですが、任意売却は債権者と協議して抵当権を抹消する応諾額で売却が成立すれば全額一括返済でなくても競売の取下げができます。
次は、競売の取下げと間違われる競売の取り消しについて
【競売の取消し？】
競売の取下げと勘違いされがちなのが競売の取消です。無剰余取消とも言います。
競売は、後順位抵当権者（3番抵当権者など）にも債権回収を目的に裁判所に申し立てる権利があります。
しかし、申立人の後順位抵当権者であっても優先的に回収する権利は1番抵当権者です。
例えば、競売で売却できる金額が3,000万円だとします。
優先的に回収できる1番抵当権者の債務額が3,500万円であると申立人の後順位抵当権者には1円も配当がありません。
このような状況を【無剰余】といって裁判所に却下されます。
債権回収ができないのに、競売を申し立てる事は権利の濫用となり任意売却や担保消滅請求の邪魔を防止するために競売自体が取消となるわけです。
簡単に言えば、「意味の無い無駄な競売申し立てはやめなさい」という事ですね。
因みに、私は任意売却の依頼を受けていて競売の無剰余取消は1度だけ経験しています。
3番抵当権者が無理を承知に代理人（弁護士）を通じて競売の申し立てをしましたが、裁判所によって無剰余取消となってしまいました。
しかし、競売が取消となっても各債権者が債権回収を諦めるわけではないですし、債務者の返済義務が無くなるわけではありませので任意売却での処分となりました。
【まとめ】
このように、競売の取下げと取消しは全く違うものです。
競売の取下げについては、勘違いされがちなのが複数のトラブルを抱えていたり、競売によって不動産処分しても債務が残ってしまった方が裁判所からの取下げの書面を見て「全て終わった」「一件落着」と思ってしまいがちですが、不動産の競売には1つの案件を事件番号で管理されているので事件番号ごとに取下げの書面が出るのであって他の案件は引き続き法的措置が取られる可能性もありますし、競売で債務が残ったら返済義務も残りますの一件落着と思わないで下さい。
競売を取り下げるには、任意売却での取下げが現実的ですので、競売を取り下げたいと思う方は早めに専門的な知識を持った不動産会社に依頼をしましょう。