今回は「不動産売却時の抵当権について」のお話です。
マイホーム購入時に住宅ローンを組む時に融資先の銀行（保証会社）が不動産（土地・建物）に抵当権を設定します。
一般的には担保とか言いますね。
最近、インターネットで不動産会社が
「住宅ローンが残っていても不動産売却できます」
という謳い文句で不動産売却を促している広告をよく見る事が増えましたね。
このような文言については広告を見る側の受け取り方は２通りあるでしょうね。
住宅ローンが残っている不動産は売却できないと思い込んでいる人と不動産を売却しても住宅ローンを完済できないから売却ができないと思っている人では広告の受け取り方は違いますからね。
基本的には、住宅ローンのある不動産を売却する時は抵当権は抹消しなければなりません。
この抵当権の登記は例え住宅ローンを完済していたとしても所有し続ける場合は自ら抹消の手続きをしなければなりません。
抵当権を設定したまま不動産を所有し続ける事は問題ありませんが、不動産を売却する時に所有権を移転する時には抵当権を抹消しなければなりません。
厳密に言うと抵当権が設定されている状態でも所有権移転はできるのですが抵当権が設定されている不動産を購入する人はいませんよね。
抵当権の抹消手続きについては自身で行う場合もあれば司法書士に依頼する場合もあります。
必要書類等については
・登記識別情報又は登記済証
・借入していた銀行からの抹消書類
・抵当権抹登記申請書
・登録免許税
司法書士に依頼する時は報酬を払いますが一般的には３～5万円でしょう。
ご自身で手続きを行うには聞きなれない書類があり手間も時間もかかるため司法書士に依頼したほうがよいでしょう。
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、通常であれば全額返済しなければ銀行は抵当権を抹消しません。
その為、不動産を売却しても全額完済できない場合は足りない分を現金で用意しなければなりません。
近年、不動産価格が上昇していますので立地や使用状況・築年数によっては住宅ローンの残債務を完済し抵当権を抹消することができます。
しかし、将来的には不動産価格が下がったり不動産の状況によっては売却価格よりも数百万～数千万円足りずに売却したくても売却できないという事になることが予想されます。
「自宅を売却しても住宅ローンが完済できない？そんな事ってあるの？」
と思われる方もいますが、ほんの数年前までは購入時に自己資金を用意できない方や諸費用ローンを利用した方、又は購入時よりも不動産価格が下がってしまっている地域で住宅ローンが残っている不動産を売却したい方は抵当権が抹消できずに売却を諦めてしまう方は珍しくありませんでした。
しかし、10年位から異次元の金融緩和政策やコロナ禍での過剰融資の実行によって不動産価格が上昇して各地方中心部では住宅ローンの残債額を気にせずに不動産売却をすることができる夢のような時期になっています。
敢えて夢のような「時期」と表現しましたが、将来の不動産価格は不透明なので夢のような時期が一時で終わるか継続されるかは全く分かりません。
このような不透明な状況において、将来的に住宅ローンの返済が厳しくなると感じている方は、売却するとしたらどのくらいの価格になるのかと住宅ローンの残債額を把握して状況によっては売却を選択する事も1つの選択肢と言えます。
2020年からのコロナ禍でも、本来であれば住宅ローンの残債額完済・抵当権抹消ができない可能性が高かった不動産を不動産バブルの勢いで上手く売り抜けた方も多くいるでしょう。
今後、住宅ローンの返済が困った時や切羽詰まった時に売却しようと決断した時には「時すでに遅し」なんて事もありますので用心して下さい。
不動産売却には住宅ローン完済と抵当権の抹消が基本です。
万が一、不動産を売却しても住宅ローンが完済できなくて返済も困難になりそうな場合は、こちら読んでみて下さい。→任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しい時の解決方法。
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