任意売却時、対象不動産に複数の抵当権が設定されている場合があります。このような不動産を売却する事は難しいのでしょうか？
債務者が事業を営んでいて複数の金融機関から借入をしていている場合、所有している不動産に複数の抵当権が設定されているケースは珍しくありません。
住宅ローンだけの借入でも、以前は銀行からは物件価格の８割までの借入れで、その他は他の金融機関で借入・抵当権設定されている事が多くありました。
このように複数の抵当権が設定されていたり、抵当権者以外の一般債権者が差押え・仮差押えされている不動産を売却で処分する場合は売買契約・残金決済にするまで大変困難です。
住宅ローンの返済が困難になり、インターネットで探した不動産会社に不動産の査定依頼をして１番高い査定額を提示した不動産会社に依頼をして借入全額を無理に完済しようとする方もいるようですが、相場価格以上の債務額の抵当権が設定されている不動産を債務額と同額で売却する事は無理があります。
複数の抵当権が設定されている不動産を売却せざるを得ない状況であれば、全債権者の債務を全て完済する事が困難な状況になっている事が多くあります。
この状況で任意売却を行う場合は、各債権者と協議をして損切りをしてもらい抵当権を抹消してもらう事になります。
複数の債権者と協議して任意売却を成立させた事例
任意売却する場合には、売却する不動産に設定されている抵当権の全債権者に承諾を得なければなりません。
複数の抵当権が設定された不動産を任意売却で成約した事例を基に説明します。
債権額 5,220万円
売却価格 4,800万円 競売落札予想価格 3,500万円
K信用金庫（1番抵当権者）2,890万円（債権額2,890万円）
S信用金庫（2番抵当権者）1,310万円（債権額1,310万円）
S株式会社（3番抵当権者） 340万円（債権額520万円）
M銀行 （4番抵当権者） 30万円（債権額500万円）
諸経費（仲介手数料・引越費用・抹消費用）230万円
３つの金融機関と1つの企業が債権者として抵当権を設定された不動産は、上記の配分案で最終的に任意売却は成立しました。
このような任意売却は、１・２番抵当権者の金融機関については全額回収できるので配分案に簡単に合意するのですが、
3・４番抵当権権者との協議は難航します。少しでも多く回収するために
「売却価格を数百万円上げて売買契約をするように」
「引越費用は必要ない」
「全額回収できなければ任意売却は承諾しない」
その他、様々な要求をしてきます。
しかし、各債権者が納得できるように売却価格を上げてたとしても成約する事ができなければ競売になる可能性があります。
仮に、競売で落札される予想価格の3,500万円になってしまった場合は、3番抵当権者は数十万円の解除費用しか回収できません。
この場合、売却価格や競売落札予想価格の根拠を示す資料を用意して、各債権者に任意売却を選択する事の方が多くの債権回収ができる事を納得してもらう事が大事になります。
複数の抵当権が設定された不動産を任意売却で成約した事例を基に説明します。
債権額 5,220万円
売却価格 4,800万円 競売落札予想価格 3,500万円
K信用金庫（1番抵当権者）2,890万円（債権額2,890万円）
S信用金庫（2番抵当権者）1,310万円（債権額1,310万円）
S株式会社（3番抵当権者） 340万円（債権額520万円）
M銀行 （4番抵当権者） 30万円（債権額500万円）
諸経費（仲介手数料・引越費用・抹消費用）230万円
３つの金融機関と1つの企業が債権者として抵当権を設定された不動産は、上記の配分案で最終的に任意売却は成立しました。
このような任意売却は、１・２番抵当権者の金融機関については全額回収できるので配分案に簡単に合意するのですが、
3・４番抵当権権者との協議は難航します。少しでも多く回収するために
「売却価格を数百万円上げて売買契約をするように」
「引越費用は必要ない」
「全額回収できなければ任意売却は承諾しない」
その他、様々な要求をしてきます。
しかし、各債権者が納得できるように売却価格を上げてたとしても成約する事ができなければ競売になる可能性があります。
仮に、競売で落札される予想価格の3,500万円になってしまった場合は、3番抵当権者は数十万円の解除費用しか回収できません。
この場合、売却価格や競売落札予想価格の根拠を示す資料を用意して、各債権者に任意売却を選択する事の方が多くの債権回収ができる事を納得してもらう事が大事になります。
複数の債権者を納得させる方法
複数の抵当権が設定されている不動産を任意売却で処分する場合、各債権者に承諾を得なければなりません。
各債権者は、債権額全額を回収したい事を当然のように要求してきます。しかし、担保不動産の価値が債権額に見合わなければ全額回収は難しく後順位の債権者によって承諾額（ハンコ代）の数十万円で承諾してもらうしかありません。
このような場合、どのように交渉・協議をすれば成約するのか・・・。それは、粘り強く交渉する事と不動産売却価格の根拠を示す事です。
全額回収が見込めない後順位の債権者は、初めに提示する配分案を拒否する事は珍しくありません。しかし、後順位の債権者は協議を長引かせる事は各債権の遅延損害金が増えてしまい回収額が減る事になるので良策ではない事は承知です。
2度目の協議には、任意売却しない事のデメリットを示す事を売却価格の妥当性を書面にて提示する事ができるかがポイントになります。書面にについては、状況によって変わってきますので一概に申し上げられませんが、専門家の協力を得なければならない時もあります。
任意売却に不慣れな不動産業者によっては、最初の協議の段階で諦めてしまう場合もあるようですが、債権者い配分案を拒否されてしまっても決して諦めずに協議・交渉をする不動産業者に依頼するべきです。
各債権者は、債権額全額を回収したい事を当然のように要求してきます。しかし、担保不動産の価値が債権額に見合わなければ全額回収は難しく後順位の債権者によって承諾額（ハンコ代）の数十万円で承諾してもらうしかありません。
このような場合、どのように交渉・協議をすれば成約するのか・・・。それは、粘り強く交渉する事と不動産売却価格の根拠を示す事です。
全額回収が見込めない後順位の債権者は、初めに提示する配分案を拒否する事は珍しくありません。しかし、後順位の債権者は協議を長引かせる事は各債権の遅延損害金が増えてしまい回収額が減る事になるので良策ではない事は承知です。
2度目の協議には、任意売却しない事のデメリットを示す事を売却価格の妥当性を書面にて提示する事ができるかがポイントになります。書面にについては、状況によって変わってきますので一概に申し上げられませんが、専門家の協力を得なければならない時もあります。
任意売却に不慣れな不動産業者によっては、最初の協議の段階で諦めてしまう場合もあるようですが、債権者い配分案を拒否されてしまっても決して諦めずに協議・交渉をする不動産業者に依頼するべきです。
まとめ
一般的な住宅ローンの滞納による任意売却であれば債権者が複数である事は少なく、仮に複数の債権者だった場合は金融機関と役所が殆どです。
複数の債権者が抵当権を設定している多くのケースは、会社経営をしている方の不動産を任意売却する時に多くあります。
倒産・廃業に伴う任意売却は、各債権者との協議や破産についての知識が必要になるため法律事務所と提携していて任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼する事が成功へのポイントです。又、複数の抵当権設定や差押・仮差押をされている不動産を所有している方は売却ができないと思われている事もありますが、知識・経験がある不動産会社に依頼すれば売却できます。
間違っても、相場以上に高い査定額を提示する不動産会社やコロナ禍を契機に任意売却を始めようとしている不動産会社に依頼すると成功する可能性は極めて低くなるので注意が必要です。
複数の債権者が抵当権を設定している多くのケースは、会社経営をしている方の不動産を任意売却する時に多くあります。
倒産・廃業に伴う任意売却は、各債権者との協議や破産についての知識が必要になるため法律事務所と提携していて任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼する事が成功へのポイントです。又、複数の抵当権設定や差押・仮差押をされている不動産を所有している方は売却ができないと思われている事もありますが、知識・経験がある不動産会社に依頼すれば売却できます。
間違っても、相場以上に高い査定額を提示する不動産会社やコロナ禍を契機に任意売却を始めようとしている不動産会社に依頼すると成功する可能性は極めて低くなるので注意が必要です。
さいたま市桜区のワイズエステート販売株式会社は不動産売却に特化しています。
市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。
又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や、事業再生コンサルタントとして倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。
対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。
市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。
又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や、事業再生コンサルタントとして倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。
対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。