不動産会社が市街化調整区域の農地を買い取ることができるの？

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて「市街化を抑制すること」を目的に定められた区域です。

都市の無秩序な拡大を防ぐため、新たに建物を建てたり、住宅地として開発したりすることは、原則として禁止されています。

この区域内の農地については、「農業振興地域」にも重複して指定されているケースが多く見られます。

そのため、農地法による制限も加わり、非農家や一般法人による農地の取得は原則として認められていません。

市街化調整区域内の農地を不動産会社が買い取る場合、「農地法第５条の許可」が必要になりますが、立地基準等の要件を満たさなければ農地転用の許可が下りるのは大変難しく農地のままでの取得は非常に難しいのが現状です。

市街化調整区域内の土地に対して、銀行は非常に慎重な姿勢を取ります。

特に担保評価においては、以下のポイントが重要です。

不動産会社が市街化調整区域内の農地を取得し、分譲住宅用地に転換するためには、以下のステップが必要です。

・11号区域かどうかの確認
　まず、対象土地が都市計画法第34条11号に該当する開発可能区域であるかを自治体に確認します。

・土地利用計画・開発計画の立案
　分譲住宅用地としての具体的な計画を作成します。地元住民との調整も重要なポイントです。

・開発許可の申請（都市計画法第29条）
　市町村長などの行政に対して開発行為の許可を申請します。

・農地転用許可の申請（農地法第5条）
　農地を宅地に転用するために、農業委員会などに許可申請を行います。

・開発許可取得後の造成工事・宅地化
　許可が下りた後、造成工事を実施し、宅地として整備します。

・分譲開始・建築確認申請・販売
　宅地分譲を開始し、購入者による建築確認申請、建築が進められます。

市街化調整区域における「農地」をそのまま不動産会社が買い取ることには、法律上・金融上の大きな制約があります。

その理由を整理してみましょう。

市街化調整区域内の農地を不動産会社が取得・開発することは、法的・実務的に原則として非常に困難です。

特に重要なのは、農地のままでは不動産会社による買取が基本的にできず、担保評価もほとんどなされないため、融資の実行も不可能であるという点です。

そのため、実務上は、まず都市計画法第34条11号に該当する区域かどうかを確認し、開発許可および農地転用許可を取得した後に、所有権の移転と融資実行を行うという流れが不可欠となります。

これらの許可が得られる見込みがあり、金融機関による担保評価や融資の目処が立つ場合に限って、例外的に開発や分譲が可能になります。

しかし、農地転用前に融資を受けることは原則不可能であり、所有権移転も転用許可取得後に行われるのが一般的です。

不動産会社にとっては、法令や条例の制限、金融機関の評価基準、行政の運用方針などを総合的に踏まえ、事前に資金調達の方法や契約スキームを慎重に設計することが不可欠であり、自治体ごとの基準や実務運用も異なることから、専門家と連携した綿密な調査と戦略立案が成功のカギとなります。

市街化調整区域内の農地を不動産会社に売却したいと思っても、農地法や都市計画法の制限、さらには金融機関の担保評価の問題など、簡単には進まないのが現実です。

特に農地のままでは不動産会社による直接買取はできず、担保価値もゼロ評価。

融資も受けられないため、売却や開発には高度な法的知識と戦略的なスキーム設計が不可欠です。

✅ 農地転用や開発許可をどう取る？
✅ 金融機関の評価や融資の目処は？
✅ 自治体の基準や運用はどうなってる？

こうした疑問を一つずつクリアにし、現実的な活用や売却に導くために、まずはお気軽にご相談ください。

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