市街化調整区域の既存宅地と線引き前宅地の違いを解説

既存宅地とは、市街化調整区域に指定される前から建物が建っており、宅地として利用されていた土地を指し、かつては「既存宅地制度」に基づいて都道府県がその利用実績を認定することで、一定の条件のもと再建築が認められていました。

この制度は昭和49年の都市計画法改正（1975年施行）で導入され、平成12年の改正（2001年施行）で廃止されました。
平成13年5月18日の制度廃止に伴い、それまでに既存宅地の確認を受けた土地は、施行日から5年間、「自己の居住」または「自己の業務」のための建築であれば、特定の地域で許可不要で建築可能とされました。また、施行日までに申請し、その後に都道府県知事の確認を受けた土地についても、確認日から5年間は同様の扱いを受けました。

廃止後も、過去に認可を受けた既存宅地は引き続き適用可能です。

線引き前宅地とは、市街化区域と市街化調整区域を分ける都市計画上の区域区分（いわゆる「線引き」）が行われる前から宅地として利用されていた土地を指す一般的な用語であり、必ずしも法的な制度名ではありません。

行政実務においては、線引き前から宅地として利用されていた事実が、建築許可を判断する際の材料となることがあります。

なお、線引き前宅地は既存宅地に含まれる場合もありますが、既存宅地がかつて制度として都道府県の認定を必要としていたのに対し、線引き前宅地にはそのような認定制度は存在しない点が異なります。

市街化調整区域の線引きの時期については、各自治体によって違いがあります。

さいたま市については、昭和45年8月25日に線引きが行われた時点で宅地であった土地が線引き前宅地となります。

●市街化調整区域に指定される前から住宅が建っていた場合、そのまま宅地としての利用が可能

●線引き前に合法的に造成された宅地であれば、建築が認められるケースが多い

ただし、線引き後に長期間未利用になっていたり、他の用途（駐車場・資材置き場など）に変更されていた場合、新たに住宅を建てる許可が下りないこともあります。

市街化調整区域における「既存宅地」と「線引き前宅地」は、いずれも住宅の建築が認められる可能性のある土地ですが、その成り立ちや条件が異なります。

既存宅地とは、過去に適法な建物が存在し、一定の条件を満たすことで再建築や新築が許可される土地を指します。

自治体によっては「既存宅地確認制度」を設けており、宅地利用が継続していることが建築の条件となる場合があります。

一方、線引き前宅地は、昭和45年の都市計画法改正前から宅地として利用されていた土地で市街化調整区域の指定後も原則として建築が可能です。

ただし、長期間未利用であったり用途変更が行われていた場合には建築許可が下りないこともあるため、事前に自治体で確認することが重要です。

既存宅地や線引き前宅地で建築可能かどうかは、自治体（市町村の都市計画課）に確認するのが最も確実です。
特に以下の点をチェックすると良いでしょう。

✅ 土地の履歴（過去の建築記録や固定資産税の課税履歴）

✅ 都市計画図（市街化調整区域内の区分を確認）

✅ 用途変更の有無（過去に宅地以外の用途に変更されていないか）

✅ 既存宅地確認制度の有無（自治体によっては独自の運用基準あり）

既存宅地と線引き前宅地については、市街化調整区域で建築ができる可能性のある土地ということになります。

しかし、各自治体によって許可基準が違ってきますので、土地を購入して建築を検討している方は担当部署に確認をしましょう。

●既存宅地 は、過去に建物があり宅地利用が継続していれば建築可能な土地。

●線引き前宅地 は、都市計画の線引き以前から宅地として利用されていた土地で、原則として建築可能。

●どちらも 自治体の確認が必須 であり、長期間放置や用途変更があると建築不可になるリスクがある。

建築を検討している場合は、必ず自治体で事前確認し、必要に応じて専門家（不動産業者・行政書士・建築士）に相談するのがおすすめです。

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