建物が建築できない市街化調整区域にコンビニがある事。疑問に感じたことありませんか？

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制する区域」として指定されたエリアです。

目的はシンプルで、

・無秩序な宅地化を防ぐ

・インフラ整備の負担を抑える

・計画的なまちづくりを行う

という点にあります。

そのため原則として、住宅 ・店舗 ・事務所などの新築や開発行為は認められていません。

この原則だけを見ると、 「建築できない土地」「売れない土地」 というイメージを持たれがちですが、

実際は、もう少し複雑で例外としての規制緩和のような立地基準があります。

市街化調整区域でも、すべての開発行為や建築行為が禁止されているわけではありません。

都市計画法第34条では、『地域にとって必要性が高い施設』について、一定の条件を満たす場合に限り、例外的に開発・建築を認める と定められています。

この「例外規定」があるからこそ、市街化調整区域でもコンビニや病院、ガソリンスタンドが存在しています。

都市計画法第34条では、市街化調整区域内でも一定の条件要件を満たす場合に限り、建築が認められる施設の基準を定めています。

この法令に基づき、公共性の高い施設や地域住民にとって必要不可欠な施設については特例的に建築が許可されることがあります。

結論から言うと、コンビニは単なる商業施設ではなく、

・地域住民の生活利便施設

・道路利用者のための補完施設

として評価されるケースがあるためです。

その判断は、主に次の視点から行われます。

都市計画法第34条では、以下のような施設が例外的に建築可能とされています。

都市計画法第３４条第９号で開発行為が認められるコンビニエンスストアは、あくまで「道路利用者や周辺地域の利便性を補完する小規模店舗」という位置づけです。

そのため、大型のスーパーマーケットや既存の店舗の用途拡大や業態変更は原則として認められません

また、予定建築物の規模に応じて、 大型車が出入でけいる駐車場が求められ、単に敷地面積が大きいだけではいけません。・大型車を含む十分な駐車場 ・出入口の安全計画

都市計画法第３４条９号の立地基準では、国道や県道の幹線道路沿いにおいて、通行者の利便性を高める施設も検討対象となります。。

・国道・県道に接しているか

・一定以上の道路幅員があるか

・出入口の安全性は確保されているか

これらの条件を満たすことで、

・ガソリンスタンド

・ロードサイド型コンビニエンスストア

が「交通インフラの一部」として許可されるケースがあります。

「とりあえず役所に聞けば分かる」と考える方は多いですが、役所で教えてもらえるのは基本的に“一般論”です。

・過去の許可内容

・土地の履歴

・周辺状況

・接道条件

これらが整理されていなければ、「ケースバイケースです」 で終わってしまうことも少なくありません。

市街化調整区域の土地の開発行為の可能性を確認するには相談票を提出し許可の可否まで確認した方が良いでしょう。

次の項目、いくつ当てはまりますか？

・市街化調整区域の土地を相続した

・建物はあるが建替えできるか分からない

・国道・県道に接している

・道路幅が4m以上ある

・役所での説明がよく分からなかった

一つでも曖昧な場合、その土地は「調べ方を間違えると判断を誤る土地」である可能性があります。

市街化調整区域は原則として建築が制限されていますが、都市計画法第34条により特定の施設は例外的に建築が認められています。

コンビニやガソリンスタンド、病院が存在するのは、この法律の枠組みの中で許可を受けているためです。

「市街化調整区域なのに、なぜ建物があるのか？」と疑問に思ったときは、都市計画法第34条の存在を思い出してみてください。

市街化調整区域の土地は、

・建築行為が可能な土地

・開発行為が可能な土地

このような土地は調べ方次第で価値が大きく変わる土地に分かれます。

表面だけ見て判断すると、「売れないと思っていたら売れた」「売れると思っていたら話が進まなかった」 という差が生まれます。

市街化調整区域の不動産は売却を考え始めた段階で、一度状況整理をしておくことで、無駄な時間や機会損失を防ぐことができます。