【都市計画法第34条11号・12号の違いも解説】市街化調整区域に住宅が建っているのはなぜ？農家やその親族だけ？

「市街化調整区域」とは、都市の無秩序な拡大を防ぐために、原則として市街化を抑制すべきエリアとして都市計画法に基づいて指定されている区域です。

郊外の農地や山林など、将来的に計画的な開発が見込まれていない地域が該当することが多くなっています。

この区域では、以下のような開発行為が原則として厳しく制限されています。

・宅地造成（家を建てるために土地を整備する行為）

・住宅や店舗などの建物の建築行為

・道路や上下水道のインフラ整備行為 など

これらの開発を行うには、都道府県知事の許可が必要であり、許可が出るのは法律で定められたごく限られた要件を満たす場合のみです。

つまり、市街化調整区域では「自由に土地を使って家を建てる」ことが原則できないため、土地の利用価値が大きく制限されることになります。

不動産の購入・相続・売却などを検討する際には、対象地が市街化調整区域に該当するかどうか、必ず事前に確認が必要です。

市街化調整区域に家がある3つの理由

市街化調整区域は原則として住宅の建築ができないエリアですが、それでも現地を見てみると実際には家が建っているケースも少なくありません。

では、なぜ本来は建築が制限されているはずのエリアに、住宅が存在しているのでしょうか？

その理由は、大きく分けて次の3つがあります。

市街化調整区域は原則「家が建てられない」と思われがちですが、実は“特例”として許可されるケースがあるのをご存じですか？

都市計画法第34条による「例外許可」の仕組みと、実際に家が建てられる代表的な条件をわかりやすく解説します。

「親の土地に家を建てたい」「市街化調整区域に住みたいけど無理かも…」とお悩みの方は、ぜひチェックしてください！

都市計画法第34条第12号は、自己居住用住宅の開発行為を申請する人の6親等以内の親族が対象であり、以下の条件が求められます。

申請者またはその親族が、申請地のある自治体の市街化調整区域、または隣接する自治体の市街化調整区域に20年以上居住していること

婚姻関係がある場合は、3親等以内の親族までが対象となる

このように、単に農業従事者だけでなく、長期間その地域に生活基盤を持つ親族の自己居住用住宅が認められています。

都市計画法第34条第12号は、市街化調整区域内でも一定の条件を満たせば住宅建築を認める例外規定です。

中でもよく利用されるのが「分家住宅」と呼ばれる制度。これは、その地域に長年住んでいる親族のために住宅を建てるという考え方に基づいています。

しかし、建てられるからといって安心してはいけません。

再建築や売却には制限がかかることが多く、思わぬトラブルになるケースもあります。

・市街化調整区域は原則として開発行為が禁止されていますが、例外的に【都市計画法第34条第11号・第12号】に該当すれば、住宅の建築が認められる場合があります。

・第11号は、自治体が指定した区域（区域指定）内で、条例の基準に適合すれば、農家でなくても一般の方が住宅を建てられる制度です。

・第12号は、自己居住用住宅の申請者が6親等以内の親族であり、かつその地域または隣接自治体の市街化調整区域に20年以上居住している（属人生がある）ことが必要です。婚姻関係がある場合は3親等以内までが対象です。

・線引き前宅地や既存宅地の扱いも重要で、過去の利用実態によっては新たな建築や再建築が認められるケースがあります。

・地目が農地の場合は、建築に先立って農地転用（農地法第5条等）の手続きが必要になります。

・市街化調整区域に関するルールや運用は自治体ごとに大きく異なるため、計画を立てる際は必ず現地の行政窓口で確認し、事前相談を行うことが不可欠です。

🔍 市街化調整区域の土地を活用したいときは、法律の仕組みや地域事情を正しく理解し、行政窓口や専門家のアドバイスを活用しながら、慎重かつ現実的な計画を進めましょう。

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