改めて「市街化調整区域とは？」を分かりやすく解説します

都市計画区域内の土地は、以下のように大きく3つに分けられます：

・市街化区域（しがいかくいき）

・市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）

・非線引き区域（ひせんびきくいき）

市街化区域は、すでに住宅や商業施設が建ち並んでいるエリア、または今後10年以内に市街地として整備される予定のエリアです。

・建物の建築：原則として自由に可能（ただし建築基準法や用途地域の制限あり）

・インフラ整備：上下水道や道路などが整っている、または整備されやすい

・土地の価値：比較的高めで、取引も活発

市街化を進める前提の地域なので、住宅建設や商業開発がしやすく、資産価値も維持されやすいのが特徴です。

市街化調整区域は、無秩序な市街地の広がりを防ぐために、原則として開発を抑制する区域です。

・建物の建築：原則として不可（一部の例外を除く）

・自然環境の保全：農地や山林などが多く、自然が残りやすい

・土地の価値：市街化区域に比べて低い傾向

・活用の難しさ：売却や建築が制限されるため、活用には工夫が必要

宅地開発や事業利用を検討する場合は、行政から許可を得るためのハードルが高くなります。

非線引き区域は、市街化区域にも市街化調整区域にも分類されていない、いわば「中間的な」エリアです。人口が少ない市町村や、開発の圧力がそれほど強くない地域で指定されます。

・建物の建築：原則として可能（用途地域の制限があれば従う必要あり）

・開発許可：調整区域ほど厳しくないが、事前の確認が必要

・特徴：「市街化」も「抑制」もされていない自由度の高い地域

将来的にどのように発展していくかは自治体の方針次第なので、地元行政への確認が大切です。

都市計画区域は、土地利用を計画的に進めるために「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分けられます。

市街化区域は、計画的な市街地の整備を目的とした区域で、住宅や店舗などの建築が積極的に進められるエリアです。建築は原則として可能で、インフラ整備も進んでいます。

これに対して市街化調整区域は、無秩序な開発を抑制するための区域で、農地や自然が多く残されており、建物の建築は原則として認められておらず、都市計画法の立地基準を満たす不動産については開発行為が認められなすが許可が必要です。

非線引き区域は、まだ市街化の方針が明確に定まっていないエリアで、都市的発展の状況に応じて柔軟に対応されるため、建築は原則可能ですが、用途地域や開発行為に応じた事前確認が必要になることがあります。

それぞれの区域には目的と特徴があり、不動産の活用や取引を検討する際には、どの区域に該当するかをしっかり把握することが重要です。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している、または今後10年以内に優先的に市街化を図るべき区域であり、住宅地や商業地が多くインフラ整備も進んでいる区域です。

市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を保全することを目的に市街化を抑制すべき区域とされ、原則として新たな建築や開発が制限されています。

「市街化区域」と「市街化調整区域」における開発行為の違いについて、都市計画法の視点から詳しく解説します。

都市計画法における「開発行為」とは、建築物の建築や特定の目的で土地の形質を変更する行為を指します。

具体的には、住宅団地の造成、工場用地の造成、道路の新設などが該当します。

市街化区域では、原則として1,000㎡を超える開発行為には許可が必要となりますが、自治体によっては500㎡の敷地面積で開発行為の許可が必要となります。

また、建築物の建築を目的とした土地の造成（切土・盛土など）が必要な場合にも開発行為の許可が必要となります。

市街化調整区域については、原則として敷地の面積に関係なく開発許可は必要となりますので注意してください。

原則、自由で積極的に開発行為が促進されるのが市街化区域です。

市街化区域では、住宅地や商業地の整備が都市計画の目的に合致しているため、開発行為は原則として自由に行うことができます。

ただし、一定規模以上の開発を行う場合には、都市計画法に基づく開発許可申請や届出が必要になります。

原則として禁止されるが、例外的に許可される場合もあるのが市街化調整区域となります。

また、建物を建築する場合には敷地面積等は関係なく開発行為の許可が必要となります。

市街化調整区域では、都市の無秩序な拡大を防ぐ目的で、原則として開発行為は厳しく制限・禁止されています。特に以下のようなケースでは、開発許可を得ることは非常に難しいです。

・新たな分譲住宅地の開発

・店舗や事務所などの営利目的の建物建設

・田畑や山林を造成して宅地へ変更

ただし、以下のような例外的なケースでは、開発許可が認められることもあります（都道府県や市町村の条例・基準によって異なります）。

市街化区域と市街化調整区域には、開発や建築に関する方針や許可条件、主な活用方法に大きな違いがあります。

市街化区域では「開発促進」が基本方針であり、分譲住宅地や商業施設、工場などの建築が原則自由に行え、許可も比較的得やすいのが特徴です。

一方、市街化調整区域は「開発抑制」を目的としており、原則として開発行為が禁止されていて、建築や開発を行うには厳しい条件を満たしたうえで許可を受ける必要があります。

そのため、市街化調整区域の土地を活用・売却する際には、必ず自治体の都市計画課や建築指導課に相談し、対象地でどのような開発や建築が可能なのかを確認した上で、計画を進めることが重要です。

市街化調整区域の不動産が売れにくい理由には、以下のようなものがあります。

・建築制限があるため、買い手が限られる場合がある
新たな住宅や施設の建築には原則として許可が必要で、物件によっては建築できる人が制限される場合もありますので、購入する人が限られてしまいます。

・住宅ローンの審査が通りにくい
　市街化調整区域の物件は担保評価が低くなりやすく、金融機関が融資に慎重になるケースがあります。特に自己利用目的の買主にとっては大きなハードルとなります。

・市場の需要が低い
　市街化区域と比べて、交通・生活インフラが整っていないことも多く、土地の利用価値が低く見られがちです。

まずは、対象地でどのような用途が許可されるのかを事前に確認しましょう。
市町村の都市計画課などに相談し、以下の点を調査することが大切です。

・既存宅地や線引き前宅地として住宅建築が可能か

・農地転用や開発許可が取れる見込みがあるか

・特定の業種（資材置場、太陽光発電など）での活用が可能か

市街化調整区域の売却には、この分野に精通した不動産会社の協力が不可欠です。

一般的な仲介業者では対応できないケースもあるため、市街化調整区域での売却実績がある会社を選ぶことが成功への近道です。

購入希望者に対して、「どのように使える土地か」を具体的に示すことで、成約の可能性が高まります。例えば：

・太陽光発電用地

・駐車場や資材置場

・倉庫や簡易な作業所用地

・近隣住民による隣地買い取りの可能性（筆の整理）

需要が低いことを踏まえ、現実的な価格で売り出すことが重要です。

・市街化区域と同様の相場感では売れない

・近隣の取引事例、売れ残り物件の状況などをよく調査

・「使い道が限られる土地」であることを前提とした価格に調整

元々農地である土地は、そのまま農業目的で利用されるケースが多く近隣農家による借地ニーズがある場合もあります。

農業振興地域に該当していない土地であれば、転用の検討も可能です。

建物を建てずに利用できる方法として、資材置き場やトラックの駐車場などは有力な選択肢です。
工務店、建設会社、運送業者などが借主となることもあります。

ポイント：

・許可の要否や規模制限について事前に自治体に確認が必要

・地盤改良や簡易整地が必要になる場合もある

土地の広さや日照条件によっては、**太陽光発電（メガソーラー等）**の用地として活用されるケースがあります。
近年では事業用として長期賃貸される例もあり、収益性も見込めます。

ポイント

・自治体によっては開発許可が必要

・電力会社との系統接続や設備投資に一定のコストがかかる

市街化調整区域というと「使い道がない」と思われがちですが、
用途を変えることで十分に収益化や有効利用が可能です。

・「自分で使わない＝売るしかない」と考えず、

・「貸す・収益を得る」という視点で検討してみることがポイントです。

また、活用にあたっては各自治体の規制や許可制度が異なるため、
必ず市町村の都市計画担当窓口や不動産専門家に相談することをおすすめします。

都市計画法第34条は、「市街化調整区域における開発許可の例外規定」として重要な条文です。

原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域では開発が制限されますが、第34条に該当する場合は、例外的に開発が認められる可能性があります。