【市街化調整区域の不動産を売却する方は必見】都市計画法の立地基準について説明します

本号で対象となる建築物としては、地域住民の日常生活を支える公共性の高い施設が想定されています。具体的には、以下のような施設が挙げられます。

●保育所や学校：地域の子どもたちが利用する教育機関。ただし、大学や専修学校、各種学校は含まれません。

●診療所や助産所：周辺住民が医療や介護を受けられる施設。

●社会福祉施設：通所型や入所型の施設で、福祉事業や更生保護事業に関連するもの。特に、地域住民やその家族が利用するための施設が対象です。

地域住民の利便性を高めるために必要とされる店舗や施設も、条件を満たす場合には許可される可能性があります。例えば以下のようなものです。

●日用品の小売店舗：食料品や生活必需品を扱う店。

●修理業や理美容業：靴や家電の修理、理容室や美容室など。

●自動車関連施設：自動車修理工場、地域住民向けのガソリンスタンドやLPGスタンド。ただし、高速道路沿いなど地域住民を主な対象としないものは除外されます。

●農林漁業関連施設：農機具修理や農家の生活改善施設など。

ただし、これらの施設は周辺住民を主なサービス対象とすることが条件であり、規模が大きすぎる店舗などは原則として認められません。

さらに、以下の条件を満たす小規模な店舗や事業所については、開発許可が不要となります。

●建築物の延べ面積が50㎡以下。

●建築物全体の延べ面積の50%以上が、販売、加工、修理といった業務の用途に供されていること。

●当該建築物の建築が、地域住民自身の事業活動のためであり、規模が100㎡以内であること。

このような要件を満たす開発行為については、法第29条による開発許可を取得する必要はありません（都市計画法第9条第1項第1号および施行令第22条第6号に基づく）。

「鉱物資源の有効な利用上必要な建築物」とは、以下のような用途に供されるものを指します。

●採掘や選鉱、品位向上処理：鉱物の質を高めるための作業を行う施設。

●密接不可分な加工：採掘や選鉱と密接に関連する加工施設。

●探鉱作業や地質調査：地質調査や物理探鉱などの鉱山開発に関する施設。

具体例としては、日本標準産業分類における「鉱業（D分類）」に該当する事業や、市街化調整区域で産出される原料を活用する以下の事業が挙げられます。

●セメント製造業

●生コンクリート製造業

●粘土かわら製造業

●砕石製造業

一方で、鉄鋼業や非鉄金属製造業、石油精製業、コークス製造業などの「製造業（F分類）」に該当する事業は、この項目には含まれません。

「観光資源の有効な利用上必要な建築物」には、以下のような施設が含まれます。

●展望台：観光資源の鑑賞を目的とする施設。

●宿泊施設や休憩施設：観光資源の価値を維持し、利用を促進するために必要とされる施設。

これらは、客観的に見てその資源の活用や価値維持に不可欠であると認められるものに限られます。

「その他の資源」としては水が挙げられます。以下のような施設が該当します。

●取水施設

●導水施設

●利水施設

●浄化施設

ただし、水を原料や冷却用水として利用する工場などは原則として該当しません。しかし、例外として、取水した水をその地域内で使用する特別な必要性が認められる場合は、本号の適用対象となる場合があります。

このように法第34条第2号は、地域振興や資源活用を考慮しつつ、市街化調整区域の秩序ある開発を促進するための枠組みを提供しています。

これらの資源は特定の場所にしか存在せず、その利用には「その場所でなければならない」という明確な必然性があります。

利用場所が資源の存在地に限定されるため、周辺へ連鎖的に開発が広がる「無秩序な市街化（スプロール現象）」を引き起こすリスクが低く、市街化調整区域の本来の趣旨を損なわないと判断されるためです。

都市計画法34条第4号で許可される建築物には、特に市街化調整区域内で生産される農産物や畜産物、水産物を扱う事業用施設が該当します。

具体的には、次のような業種のための開発行為が許可されます。

●畜産食料品製造業

●水産食料品製造業

●野菜かん詰・果実かん詰・農産保存食料品製造業

●動植物油脂製造業

●精穀・精粉業

●砂糖製造業

●配合飼料製造業

●製茶業

●でん粉製造業

●一般製材業

●倉庫業

これらの業種は、市街化調整区域で生産される原材料を主な対象とした施設を必要とするため、法第34条第4号に基づく開発許可の対象となります。

「市街化とみなすべきではない」の解釈
正確には「市街化を促進するおそれがない」と表現されます。第1次産業（農林漁業）は市街化調整区域において守られるべき主役であるため、その活動に付随する施設は例外的に認められます。

（最重要）「周辺の原材料」という条件
第4号の核心は、「その市街化調整区域内で生産される農産物等の処理・貯蔵・加工」であることです。
遠くから原材料を運んでくるような工場（大規模な食品コンビナートなど）は、この号では許可されません。

業種のリストについて
記載された業種は正しいですが、これらはあくまで「例示」です。実際には「当該市街化調整区域において生産される農産物、畜産物又は水産物の処理、貯蔵又は加工に必要なもの」という限定がつきます。

所有権移転等促進計画の実施には、特定農山村法第8条第6項の規定に基づき、都道府県知事の承認が必要です。この承認を得る際、都道府県知事は以下の観点で土地利用を事前に審査します。

●都市計画法第34条各号

●政令第36条第1項第3号

この審査によって、農林業等活性化基盤施設の立地が法律や政令に適合していることが確認されます。そのため、開発許可の審査段階で改めて法第34条に基づく適合性を検討する必要はありません。

都市計画法第34条第5号の追加により、特定農山村地域の農林業活性化を目的とした基盤整備が円滑に進むようになりました。

この仕組みは、所有権移転等促進計画と都道府県知事の承認プロセスを通じて、適切な土地利用を事前に確保し、効率的に開発許可を進めるための制度です。

・特定農山村法との連携: この号は、過疎化が進む農山村地域の振興（農林業の活性化）を目的とした「特定農山村法」を実効性のあるものにするために追加されました。

・「みなし審査」の仕組み: ご指摘の通り、特定農山村法に基づく「所有権移転等促進計画」を都道府県知事が承認する際、すでに**「都市計画法第34条の基準に適合するかどうか」を事前にチェックするプロセス**が組み込まれています。

・開発許可の円滑化: 知事の承認＝都市計画法上の立地基準への適合確認が済んでいることを意味するため、開発許可の段階では、改めて「なぜここに建てるのか（立地基準）」を問い直す必要がありません。これにより、事業のスピードアップが図られています。

「都道府県が中小機構と一体となって助成する」とは、以下のような資金の流れや支援を指します：

●都道府県が中小機構から資金を借り入れ、その資金を活用して中小企業に必要な資金を貸し付ける場合

●逆に、中小機構が都道府県から資金を借り入れ、中小企業の高度化を目的とした融資を行う場合

このように、都道府県と中小機構が協力して中小企業の発展に必要な支援を行うことで、地域の経済活性化が図られます。

・公的スキームの信頼性: 都道府県と中小機構が資金面で一体となって助成（高度化融資など）を行う事業は、公的な観点から「地域の産業振興に必要不可欠」と認められたものです。

・立地審査の代替: 第5号（特定農山村法）と同様に、融資や助成の決定プロセスにおいて、事業の妥当性や立地の必要性が公的に審査されています。そのため、市街化調整区域における開発許可においても、その信頼性を前提として許可対象としています。

・資金の流れ（高度化融資）: お書きいただいた通り、都道府県と中小機構が連携して提供する「高度化資金」などのスキームがこの号の適用対象となる典型例です。

現在、この第6号が適用されるケースは、多くの場合「工業団地への集団移転」や「共同店舗の整備」といった、地域の産業構造をアップデートするようなプロジェクトが中心です。

以下の法律に基づき指定された区域内において、その計画に沿って行われる建築物や工作物の開発行為が許可の対象となります。

・新産業都市建設促進法（新産法）に基づく区域

・工業整備特別地域整備促進法（工特法）に基づく区域

◆規定の趣旨◆
高度経済成長期において、特定の地域に工業を集積させ、地方分散型の産業構造を構築することが国の重要課題でした。そのため、市街化調整区域であっても、これらの法律に基づく拠点整備については、都市計画上の特例として立地を認めることとしたものです。

・法律の廃止: 根拠法であった「新産業都市建設促進法」および「工業整備特別地域整備促進法」は、2001年（平成13年）に廃止されました。

・空文化: 根拠となる法律が廃止・統合されたことに伴い、現在この第7号が新規の開発許可で適用されるケースは極めて稀であり、実務上は「歴史的な経緯を持つ条文」という位置づけになっています

・火薬庫 （火薬類取締法に基づき、保安距離の確保が必要なもの）

・危険物の貯蔵・処理施設 （消防法等に基づき、周囲に空地や安全な距離を必要とする第1種特定工作物など）

◆趣旨◆
これらの施設は、安全確保の観点から周囲に一定の空間が必要であり、市街化区域（人が住む場所）から遠ざける必要があります。そのため、市街化を抑制すべき区域である市街化調整区域に立地させることが合理的であると判断されています。

「第1種特定工作物」には以下の2種類がありますが、第8号に関連するのは主に(2)です。

1.周辺の環境悪化をもたらす恐れがあるもの（コンクリートプラント等）

2. 危険物の貯蔵・処理を目的とするもの（ガスタンク等）

主として「道路の円滑な交通を維持するための施設」および「道路利用者の便宜に供する施設」が対象です。

・道路管理施設: 道路の維持・修繕、雪寒対策などのための施設。

・給油所等: ガソリンスタンド、水素ステーション、自動車用急速充電設備。

・休憩所（ドライブイン）: 運転者の休息のためのレストランや喫茶店。

条件: 一般的に「座席4席につき駐車場1台以上」などの基準があり、休憩機能が主であることが求められます。

上記は一例であるため、自治体に確認が必要です。特に沿道サービス施設は、接する道路の種別（国道か県道か等）によっても許可の難易度が大きく変わります。

かつては第9号の「休憩所」に付随するものとして扱われることもありましたが、現在の運用は以下のようになっています。

第9号では原則対象外: 物販を主目的とするコンビニは「休憩所」とはみなされないのが一般的です。

第1号での許可: 現在、多くのコンビニは法第34条第1号（日常生活のため必要な施設）として、周辺住民の利便性も兼ね備えた施設として許可を受けるケースがほとんどです。

火薬類「貯蔵所（火薬庫）」は先ほどの第8号（危険性ゆえの立地）に該当しますが、「製造所」についてはこの第9号の政令（施行令第29条の7）において、市街化区域内に設けることが不適当なものとして指定されています。

この第10号に基づいて開発を行う場合、開発許可の申請前に「地区計画の届出」が必要になるなど、手続きが二重になることがありますが、内容的には地区計画に適合していれば許可されるという非常に明快な仕組みです。

開発が認められるための条件は以下の通りです。

1. 市街化区域に隣接または近接していること
開発区域が市街化区域に接している、または近い位置にあることが必要です。

2. 一体的な日常生活圏を形成していること
自然環境や社会的条件が整い、地域が一体的な生活圏を構成していると認められることが求められます。

3. おおむね50戸以上の建築物が連たんしていること
少なくとも50戸以上の建物がまとまりをもって建てられている区域であることが必要です。

これらの3つの条件をすべて満たす場合に限り、開発区域が設定され、開発行為が認められることとなります。いずれか一つの条件だけが満たされている場合には、開発区域としての設定はできません。

市街化調整区域における開発は、無秩序な都市拡張が生じないように慎重に行われなければなりません。

開発区域の周囲の公共施設の整備状況や、市街化調整区域全体の土地利用計画を考慮し、適切な区域設定や用途設定が求められます。

これにより、無秩序な開発を防ぎ、地域の整備計画に沿った開発が促進されます。

多くの自治体では、既存集落の維持を目的に、以下のような条件で自己用住宅の建築を認めています。

・居住実態: 申請者またはその親族（6親等以内の血族等）が、当該調整区域内に長期間（例：20年以上）居住している、または過去に居住していたこと。

・切迫性（持ち家なし）: 現在、申請者が自己所有の住宅を持っていないこと。

・目的: 申請者本人が居住するための専用住宅であること（賃貸目的は不可）。

・自治体ごとの違い: 第12号は「自治体に任せる」という性質が強いため、条件（居住年数や親族の範囲など）は自治体によって大きく異なります。

・区域の限定: 条例で指定された「区域内」でなければならないケースと、集落全体で認められるケースがあります。

◆趣旨◆ 市街化を抑制しつつも、古くからその土地に根ざしている人々の生活（分家や実家近くでの建築）を例外的に認めることで、コミュニティの崩壊を防ぐ役割を担っています。

自治体によって異なりますが、一般的に以下のような施設が対象となります。

・既存工場の拡張: 敷地が手狭になった既存工場の隣接地への拡張

・産業集積地への立地: 自治体が「産業誘導区域」として指定した場所への工場、研究所、物流施設の建設

・農産物加工施設: 地元の特産品を使った加工工場や直売所

・第14号（審査会）を通さなくて良い: 通常、調整区域への工場立地は「開発審査会」の厳しい個別審査が必要ですが、12号条例に適合していれば、審査会を通さずに事務手続きのみで許可が下りるため、スピード感が格段に早くなります。

・独自の政策反映: 「IT関連企業なら優遇する」「物流施設ならこのインターチェンジ付近を認める」といった、自治体独自の戦略的な土地利用が可能です。

・面積制限: 敷地面積が一定以下（例：1ヘクタール未満など）であること。

・接道条件: 一定以上の幅員（例：6m以上）を持つ道路に接していること。

・環境配慮: 緑地率の確保や、周辺の農地に影響を与えない排水計画。

市街化調整区域でのビジネス（工場や倉庫など）を検討する場合、「産業系12号条例があるかどうか」は、真っ先に確認すべき最重要ポイントです。これがない場合、よりハードルの高い「第14号（審査会）」に挑むことになります。

1. 自己の居住用：開発行為を行う主体が自らの生活の本拠として使用することを目的とする場合。これにより、自然人（個人）のみが該当し、会社が従業員宿舎の建設や、団体が住宅を組合員に譲渡する目的の開発行為は該当しません。

2. 自己の業務用：開発行為が、当該建築物または第1種特定工作物内で継続的に経済活動を行うことを目的としている場合。この場合、住宅の建設や宅地の造成、賃貸・分譲住宅の建設、貸事務所や貸店舗などは対象外となります。一方で、ホテル、旅館、結婚式場、中小企業の共同施設や、企業の従業員のための福祉厚生施設などは該当します。

また、都市計画法第34条第13号の届出をした者の地位の承継については、明確な規定はありませんが、都市計画法第44条に基づき、届出を行った者の相続人や一般承継人は、その地位を承継するものと解釈されています。

第13号は、市街化調整区域に指定された際、すでにその土地で開発を予定していた権利者の利益を保護するための「経過措置」です。

1. 開発目的の厳格な制限
・許可の対象は、届出者本人による「自己の居住」または「自己の業務」に限定されます。

・自己の居住用: 自然人（個人）に限られ、社宅や分譲目的は対象外。

自己の業務用: 自ら経営する工場やホテル等は該当するが、貸店舗や賃貸マンションなどの「収益物件」は対象外。

2. 実務上の最重要ポイント（追加項目）
・届出期限：「6ヶ月以内」の厳守 市街化調整区域として指定（または変更）された日から、6ヶ月以内に都道府県知事等へ「既存の権利に関する届出」を行う必要があります。この期限を過ぎると、いかなる理由があっても第13号の規定を適用することはできません。

・開発の猶予期間：「5年以内」 届出をした日から5年以内に開発許可の申請を行う必要があります。これは「いつまでも特例を認めると市街化抑制に支障が出る」ためです。

・特定承継の不可（権利の売買禁止） 第13号の地位は、相続などの「一般承継」による継続は認められますが、売買や贈与といった「特定承継」は認められません。つまり、権利を第三者に売却し、買った人が第13号を利用して開発することはできないという点に注意が必要です。

3. 趣旨
市街化調整区域指定という大きな公的な制限に対し、以前から準備を進めていた人の期待権を「期間限定」で保護し、秩序ある移行を図るための制度です。

都市計画法第34条第14号に該当するかどうかの判断には、行政の高度な裁量が伴います。

そのため、身内（行政）だけで判断せず、法律、経済、都市計画などの専門家（学識経験者）で構成される「開発審査会」の議（同意）を経ることで、公正さと客観性を担保しています。

審査会で認められるためには、以下の2点を同時に満たす必要があります。

・立地の必然性: その事業の性質上、どうしても市街化調整区域で行わなければならない理由があること。

・環境保全・市街化抑制: 周辺の農業や自然環境に悪影響を与えず、かつ、その許可によって周囲に無秩序な開発が連鎖するおそれがないこと。

各自治体では、あらかじめ「このようなケースなら14号で許可を検討する」という**「提案基準」**を公開していることが多いです。

・既存施設の増築・改築: 法改正前に建てられた工場の適正な規模拡大など。

・公共的施設: 認定こども園、福祉施設、または地域に不可欠なコミュニティ施設。

・大規模な産業立地: 地域経済に大きく貢献する研究所や工場（12号条例がない場合など）。

市街化調整区域における開発許可制度において、第12号（条例）と第14号（審査会）は、どちらも地域の実情に合わせた「例外」を認める仕組みですが、その運用スタイルは対照的です。

第12号は、自治体があらかじめルール（条例）を定めておくもので、条件に合致すれば事務局が機械的に判断するため、「スピードが早く、結果の予測がつきやすい」のが特徴です。

一方、第14号は、条例ではカバーしきれない特殊な個別案件を救済する「最後の砦」であり、学識経験者による「開発審査会」がそのつど審議するため、「時間はかかるが、個別の事情に応じた柔軟な判断が期待できる」**という強みがあります。

いわば、第12号が「規定の条件を満たせば通れる自動改札」であるのに対し、第14号は「個別の事情を詳しく説明して納得を得る有人窓口」のような役割分担となっており、この両者が組み合わさることで、画一的な制限では対応できない地域の多様なニーズに応えています。