【完全版】市街化調整区域の「線引き前宅地」を徹底解説します

都市計画行政では、無秩序な開発を防ぎ、計画的な街づくりを進めるために、以下の2つに区域を区分します。

● 市街化区域

・すでに市街化している、または 10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めるべきエリア

・道路・上下水道・学校などの都市インフラを重点整備

・建築や宅地開発が原則自由（用途地域の規制は受ける）

● 市街化調整区域

・ 原則として、市街化を抑制すべきエリア

・農地・自然環境・インフラ整備予定のない地域が多い

・開発行為・建築行為は原則禁止

・例外的に許可されるケースのみ建築が可能

この市街化区域と市街化調整区域を分けることを、一般に「線引き」と呼ばれます。

都市計画法（1968年施行）が成立した後、全国の自治体は順次「区域区分」を導入しました。
しかし、線引きは法律により一斉に義務づけられたものではなく、

・人口増加のスピード

・市街化の圧力

・都市計画の必要性

・財政状況

・行政判断

などによって 導入時期が自治体ごとに異なります。

因みに、さいたま市の線引きの基準日は昭和45年8月25日となり、周辺の自治体でも、この基準日になっている事が多くあります。

市街化調整区域と市街化区域の線引きは、都市が無秩序に広がることを防ぐための制度です。

しかし、都市の発展状況が各地域で大きく異なるため、必要となるタイミングも当然変わります。

● 都市化が早く進んだ地域

人口増加・宅地開発圧力が強く、「早期の都市計画によるコントロールが必要」となり、1960〜70年代に線引きを実施。

● 市街化の必要性が低かった地域

農村地帯や人口規模が小さい地域は、そもそも無秩序な開発のリスクが少なく、線引きを採用しない自治体も多い。

● 都市の規模拡大に応じて、後から導入する自治体も

都市化が遅かった市町村の中には、1980〜1990年代に導入したケースもあります。

市街化調整区域の“線引き前宅地”の該当可否を決定する基準の年月日になるからです。

例えば、
・その自治体の「線引き」が1970年●月●日なら → 1970年よ●月●日り前から宅地利用していれば線引き前宅地
・線引きが1990年▲月▲日なら → 1990年▲月▲日より前の利用状況が基準

つまり、
▶ 線引きの実施年月日は、建築できるかどうか（=土地価値）が大きく左右される最重要データとなるわけです。

実務では、以下で確認できます。

● ① 市区町村の都市計画課・建築指導課

都市計画図や区域区分図に「決定年月日」が必ず記載されています。

● ② 都市計画決定（告示）を調べる

自治体のHPや官報、公報で公示されています。

● ③ 建築指導課で「線引き前宅地」の判定を依頼する

建築相談の担当者は線引きの実施年を必ず把握しています。

・線引きは自治体ごとに実施時期がまったく違う

・大都市は1970年前後、地方は1980年以降のケースも多い

・非線引き自治体も存在

・「いつ線引きされたか」は線引き前宅地の判断に直結

・その年を間違えると、建築可否の判断が誤るため非常に重要

答え：はい、自治体ごとに異なります。

市街化区域と市街化調整区域を区分する「線引き」は、都市計画区域ごとに実施時期が異なります。

・多くの自治体では 昭和40〜50年代（1965〜1975年頃） に線引きが行われました

・その後、都市計画の見直しにより 区域編入や縮小 が何度か行われるケースもあります

・市街化調整区域の指定理由や目的も都市ごとに違うため、単純に「調整区域＝建築不可」とは限りません

線引き前宅地かどうかを判断するには

線引き前宅地の判定は、線引きの 実施年が基準 になります。
そのため、土地が線引き前宅地に該当するか確認する際には、必ず 該当エリアの線引き実施年 を調べる必要があります。

■ 確認方法

・役所の 都市計画課 や 開発指導課 に問い合わせる

・「線引き決定年」を教えてもらうことが可能

この内容は「線引き前宅地の可否判断」に直結する重要情報なので、売却や建築計画の前に必ず確認することが推奨されます。

1. 過去の宅地利用の記録が重要

線引き前宅地であることを証明するためには、以下の記録が参考になります。

・固定資産税の課税履歴

・土地の登記簿謄本

地目が宅地として課税されていたか

これらの資料が揃っているほど、建築許可の見込みが高くなります。

2. 建築の可否

・一般的に線引き前宅地は 建築が比較的認められやすいとされています。

・ただし自治体ごとに 許可の要否や必要資料が異なるため注意が必要です。

3. 市街化調整区域でも建築できる背景

線引き前宅地は、線引き後の制限を受ける前に宅地として成立していた ため、市街化調整区域内でも例外的に建築が認められます。

線引き前宅地の判断では、登記簿謄本の地目も重要な根拠になります。

・地目が「宅地」になっている

・線引き前に宅地に変更された記録がある

・地目が宅地以外でも、建物登記が残っていれば宅地利用と判断されるケースもある

ただし注意点があります。

地目は登記簿の更新が遅れがちで、実態と一致していないことが少なくありません。

たとえば、

・昭和40年代に家が建っていたのに地目が“畑・原野”のまま

・逆に地目が宅地のままだが、実際には農地として使われている

このような場合、自治体は地目単独では判断せず、課税資料・航空写真・建物台帳など総合的に照合して決定します。

つまり、登記簿の地目は「正式資料として重要」ですが、単独で判断されるものではなく、過去の利用実態と合わせて確認する必要がある点がポイントです。

まずは重要なのは、線引き決定前から宅地として利用されていたかが重要です。

自治体は「線引き前から、すでに宅地利用があった事実」を重視します。

・住宅が建っていた

・作業場や倉庫などの建物が存在していた

こうした「当時の宅地状態」が証明できれば、宅地として判断される１つの要因となります。

線引き前宅地かどうかを判断する際、自治体は「客観資料によって裏付けられた宅地利用の事実」を最重要視します。
特に次の4つは、実務上もっとも証拠力の高い資料です。

■ 固定資産税の課税台帳（宅地として課税されていた記録）

課税台帳に “宅地”として課税されていた履歴が残っているか は、非常に強い判断材料となります。
課税は実態に基づいて行われるため、宅地として扱われていた証拠として有効です。

■ 家屋課税（家屋が存在していた記録）

建物が存在していれば、当然「家屋課税」が行われます。
自治体はこの課税履歴をもとに“線引き前に建物が建っていたか” を確認します。

特に

昭和40年〜50年代の課税資料は線引き前宅地判定の根拠として最も利用されます。

■ 建物の登記履歴（昭和◯年建築の記録など）

登記簿の

・表題部（建物の種類・構造）

・附属建物の記録

・建築年月日
などは、宅地利用の明確なエビデンスになります。

ただし、古い建物の場合は登記がされていないことも多く、課税資料と合わせて判断されるケースが一般的です。

■ 古い航空写真で建物の存在が確認できる

自治体は、

・国土地理院の航空写真

・自治体保管の昔の航空写真
これらを参照し、線引き前に建物が存在したかどうかを確認します。

航空写真は偽造が不可能なため、課税資料が不足している場合でも有力な証明となります。

■ なぜ「記録の整合性」が重要なのか

線引き前宅地の判断は、“書類の一つだけ”では認定されにくく、複数の資料が整合して初めて確度が高まります。

例：

・課税台帳は宅地

・線引き前の航空写真（昭和40年撮影）でも建物が写っている

・家屋課税の履歴もある
→ 宅地として判断されやすい

逆に、資料同士に矛盾がある場合、自治体は慎重になり、追加資料を求められたり、許可が下りないこともあります。

線引き前宅地と認められるうえで重要なのは、「線引き前の宅地利用が現在まで途切れずに続いているか」という点です。

自治体は「継続利用」の有無を慎重に確認するため、以下のようなケースでは審査が厳しくなります。

■ 長期間（10〜20年以上）完全な更地になっている

たとえ線引き前に建物があったとしても、長期間まったく利用されていない更地の場合、“宅地利用が失われた” と判断されることがあります。

・草地化

・実質的に農地化

・荒地として放置

こうした状態が続くほど、「継続性なし」とみなされやすくなります。

■ 宅地から農地・雑種地などへ転用されてしまっている

線引き前に宅地であっても、その後に農地化したり、駐車場・資材置場として利用されていると、宅地としての利用実態が断絶した と判断される可能性があります。

特に農地化は、「宅地としての利用意思が薄い」と評価される典型的なケースです。

■ 建物が滅失した後、利用が完全に途絶えている

建物が火災・老朽化等で滅失したあと、

・更地のまま長期間放置

・課税状況が宅地から外れている

・航空写真でも利用痕跡がない

といった場合、宅地としての継続利用が認められにくくなります。

■ なぜ「継続利用」が重視されるのか？

都市計画法の考え方として、
線引き前宅地はあくまで「線引き前に宅地であった土地を、現に継続して利用している」ことを前提としています。

そのため、

・利用断絶が長い

・利用実態が変わっている

という場合、新規の宅地化に近い扱い とされ、許可が厳しくなっていきます。

線引き前宅地と認定されても、実際に建築が許可されるかどうかは“周辺環境”によって大きく左右されます。
自治体は、その土地がどのような地域に位置しているかを精査し、開発を認めるか判断します。

■ 既存集落（家が一定の密度で立ち並ぶ地域）

このエリアは、もともと人が住み続けてきた地域であり、既存の生活圏として整備されているため、建築が認められやすいのが特徴です。

・上下水道など生活インフラがある

・道路が確保されている

・周辺に住宅が連坦している

自治体の許可運用上も“既存集落における建替え・適正な住環境維持”として、比較的スムーズに許可が得られるケースが多く見られます。

■ 農地保全エリア・自然保護エリア

農業振興や自然環境の保全を目的としたエリアでは、市街化を防ぐ政策的意図が強いため、許可が非常に慎重になります。

・市街化の誘発につながる

・農地保全方針に反する

・既存集落からの距離が遠い

こうした理由から、建築には開発許可や条例許可、追加資料の提出が求められることが多く、難易度は高めです。

■ 市街地から孤立した単独宅地

1区画だけポツンと存在する「単独宅地」の場合、建築可否は自治体判断に強く依存します。

・インフラ整備が不十分

・周囲に宅地利用がほとんどない

・将来的な市街化の方向性と合致しない

これらの理由から、許可されるケースと却下されるケースがあり、事前に都市計画課・開発審査会担当への調査が必須となります。

■ 周辺環境は「最終判断」に直結する

線引き前宅地の認定だけで建築が確定するわけではなく、自治体が定める土地利用方針（都市計画、農地政策、環境保全）と整合しているかが最終判断に影響します。

・特に重要なのは以下の点です。

・既存集落 → ○ 建築しやすい

・市街化抑制エリア → △／× 許可が厳しい

・孤立宅地 → △ ケースバイケース

土地単体ではなく、周辺の利用動向と地域政策を踏まえた総合判断となる点がポイントです。

もっとも許可が出やすいケースです。

■ 建て替えは認められるケースが多い

多くの自治体では、同一敷地内での同用途の建築については比較的スムーズに許可が下りる傾向があります。

これは、既存の生活実態を維持する行為とみなされ、市街化の新たな拡大には当たらないと判断されるためです。

■ 「同程度」「同位置」なら許可不要となる自治体も

都市計画法34条の運用として、

・延床面積がほぼ変わらない

・建物の位置を大きく動かさない

・盛土等で土地の形質変更

といった条件を満たせば、許可不要（建築確認のみ）で建て替え可能としている自治体もあります。

ただし以下に該当すると、許可が必要または申請が慎重に審査されます。

・大幅な土地の形質変更や分筆しての開発分譲

線引き前宅地の中でも、もっとも判断が分かれるポイントです。

自治体によって対応が大きく異なるため、以下の証拠が重要になります。

■ 継続利用を示す3つの証拠

次のいずれかが確認できると「線引き前宅地として扱われる＝建築可能」と判断されることがあります。

1. 課税台帳で宅地扱いが継続している
　→ 固定資産税が宅地として課税されていれば、利用実態が継続していると評価されやすい。

2. 建物滅失の記録が残っている
　→ 登記簿に滅失登記が残っていれば、過去に建物が存在した事実を裏付けできる。

3. 過去の地図・航空写真で宅地利用が確認できる
　→ とくに長期間更地の場合、航空写真が重要な判断材料になります。

逆に、

・10〜20年以上完全な更地になっている

・畑などに転用されてしまった

こうしたケースでは「宅地利用が途絶えた」と見なされ、建築不可となる可能性があります。

また、再建築が可能となっても所有者本人やその親族、制限が緩和されてもその市街化調整区域に居住している人の6親等以内の人なら建築ができるという条件付きの内容になることもあります。

もっとも厳しいケースです。

建築が認められる可能性があるのは、公共上必要な建物（ポンプ場・公民館など）特殊な34条許可（例：既存集落や分家住宅）といった限られた場合が一般的です。

しかし、自治体によっては更地の線引き前宅地であっても開発要件（接道・既存集落）を満たすことができた場合に開発行為の許可が下りることもあります。

市街化調整区域で建築できるかどうかは、建物の存在・利用履歴・宅地としての継続性が深く関わります。特に「線引き前宅地」の場合は、この判断が売却価値にも大きく影響します。

建築可否は、次の4つの視点で順番に整理すると、非常に分かりやすくなります。

① 過去に建物が存在したか

まず確認すべきは、「そもそも建物が建っていた事実があるか」。
登記簿の記録、航空写真、古い地図などで確認します。建物が存在した実績は、最も強い建築可能性の根拠になります。

② 利用が継続しているか

建物がなくなっていても、

・長期間の利用断絶がないか

・宅地として使用されてきたか

この「継続性」が判断の重要な基準になります。
10〜20年単位で完全な更地が続くと、宅地利用が消滅したとみなされるリスクがあります。

③ 宅地として扱われ続けているか（課税・記録の有無）

宅地としての課税が継続しているか、建物滅失の記録が残っているかなど、行政側の“扱われ方”も大切な証拠になります。
課税台帳で宅地扱いが続いていれば、建築の可能性が広がります。

④ 配置・規模の変更が市街化の助長に当たらないか

建て替えの場合は、

・延床面積が大きく変わらないか

・位置を大きく動かさないか

といった点が審査されます。
市街化を新たに広げる行為と判断されると、許可が下りないことがあります。

① 地目が線引き前から宅地

建物が存在していれば第3者による再建築・開発行為の許可が下りる可能性は高です。

② 土地の形状の変更をしない（分筆・合筆なし）

線引き前の形状と変わっていないことは重要です。
分筆や大規模造成があると“新たな宅地造成”と判断され、許可が厳しくなります。

⓷開発要件が整っている

接道や既存集落等の開発要件が整っている。

① 造成が必要になる土地（開発行為扱い）

盛土・切土・大規模な整地が必要な場合は「開発行為」と見なされます。
市街化調整区域での開発行為は、許可要件が非常に厳しいため、建築が難しくなります。

② 線引き前宅地だが更地の状態

線引き前宅地であっても更地の状態で宅地としての形状ではない不動産については条件付（親族要件）での開発許可になる場合があります。

市街化調整区域の線引き前宅地で同じ条件でも、自治体によって判断が違うことがあります。

例：

A市 → “線引き前なら更地でも許可”

B市 → “線引き前でも条例許可が必要”

C市 → “利用履歴が10年以上途絶えていると宅地扱いしない”

したがって、最終判断は必ず自治体（都市計画課）に確認することが必須です。

① 住宅用地として売却できる

線引き前宅地と認められ、建築許可が得られるなら、一般の住宅用地として売却が可能になります。これにより 買主層が一気に広がる のが最大のメリットです。

② 価格は周辺相場の7～9割まで上昇するケースもあり

市街化調整区域という理由で若干の割引はあるものの、

・既存集落内

・接道良好

・上下水道あり
といった条件が揃えば、市街化区域の近隣相場の7～9割まで価格が上がることも珍しくありません。

③ 不動産の売却スピードが速い

「建てられる調整区域」は、実は隠れた人気ジャンル。

・都市計画が安定していて静か

・価格は市街化区域より少し安い
こうした理由で、子育て世帯・二世帯・平屋希望者などから問い合わせが多い傾向があります。

第3者による再建築ができない線引き前宅地の価格は、第3者による再建築が可能な線引き前宅地と比べると5～7割くらいの価格設定になる可能性があります。

また、建築不可となれば、用途は大きく制限され、近隣の市街化区域の不動産の１～２割程度まで下がることもあります。