【最新版】埼玉県の市街化調整区域の土地売却・売買完全マニュアル

埼玉県の市街化調整区域の割合は約60％と言われています。

埼玉県は首都圏に位置しているため、人口が集中する市街地の周辺に広大な市街化調整区域が設定されています。

代表的な地域としては以下があります。

さいたま市：見沼区・西区・緑区・桜区・岩槻区の一部の地域

川越市：市街地の北西（笠幡等）北（菅間・山田等）・南東（古谷上・久下戸等）に広がる農地や

上尾市：市街地の西側の畔吉・平方や東側の平塚・菅谷等の地域

春日部市：旧庄和町の北側の地域や西側の谷原新田・薄谷等の地域、東側の水角・永沼等の地域

これらの地域は、かつて農地や里山として利用されていた土地が多く自然豊か地域が広がっています。

一般的に市街化調整区域は原則として開発行為が制限されますが、埼玉県内の市街化調整区域の不動産も同様です。

しかし、以下の条件が整えば例外的に建築や分譲が可能です。

●開発行為の許可
都市計画法第34条に基づき、各自治体が許可すれば住宅建築や分譲が可能です。許可の条件として、道路幅員や接道条件、近隣環境への影響などが厳しくチェックされます。

●農地転用
農地として利用されている場合は、農地法に基づく転用許可が必要です。用途変更の計画が明確であることが条件です。

●用途制限が緩いケース
埼玉県内でも「線引き前宅地」や一部の既存宅地では、建築制限が比較的緩やかです。これにより住宅や小規模施設の建設が認められる場合があります。

●市街化区域と比べると低め
市街化調整区域は原則として建築が制限されるため、土地としての流動性は低く、売却価格も周辺市街地より低くなる傾向があります。

●開発行為・農地転用の許可の取得が価格に影響
市街化調整区域の不動産は開発許可の許可が必要な不動産ですので、市街化区域の不動産より高値で取引されやすくなります。また、農地については転用許可が必要なために市街化調整区域の不動産のなかでも低めに設定されます。

●買い手側が限定される場合
市街化調整区域の不動産は買手側の制限はある場合があります。
例えば都市計画法第34条12号を適用する事が条件である不動産の場合であれば親族要件を条件として開発行為の許可が下りる事になります。また、地目が農地である場合には農業従事者や農業法人でなければ農地転用の許可が下りない事があります。

市街化調整区域では原則、建築や開発行為は制限されていますが、都市計画法第34条に定められた立地基準を満たすことで、例外的に開発許可が取得可能です。

第34条は第1号から第14号までの要件を定めており、これにより以下のような開発が認められる場合があります。

・住宅の建設

・社会福祉施設の建築

・既存集落の維持・整備に伴う建築

開発行為の許可条件は道路幅員や接道状況、周辺環境への影響など、法的・技術的な基準に基づき厳格にチェックされます。

さいたま市では、第34条第11号・第12号の適用がなく、「既存集落に係る住宅建設」や「農地転用を伴う新築住宅の許可」は原則認められません。

しかし、線引き前宅地（都市計画決定前から宅地として存在する土地）で、接道・幅員などの条件を満たす場合は、例外的に開発許可が下りる可能性があります。

つまり、さいたま市で市街化調整区域の土地を活用する場合は、単に登記簿を見るだけで判断せず、事前に市役所での確認が必須です。

このような事は、全ての自治体で当てはまる事ではなく、加須市であれば都市計画法第34条11号区域の指定されていると農地でも開発分譲ができます。

一方では春日部市や桶川市・上尾市は線引き前宅地であっても開発分譲はできず、仮に500坪の土地であっても1棟のみの開発行為の許可や親族要件を満たさなければ開発行為の許可が下りないケースもありますので注意しましょう。

埼玉県内でも、市町村ごとに市街化調整区域の開発許可の運用方法は異なります。　

例えば、加須市・坂戸市・羽生市では、第34条第11号・第12号を活用した既存集落制度が運用されており、条件を満たせば住宅建設や土地の売却が可能なケースがあります。

一方で、同じ埼玉県内でも市町村によって許可の可否や条件が異なるため、土地を活用したい場合や売却を検討する場合は、必ず現地の行政（市区町村の都市計画課）で確認することが重要です。

事前に確認することで、不要なトラブルを避け、土地の可能性を最大限に引き出すことができます。

市街化調整区域の土地を売却する際に最も重要なのが、役所での事前調査（行政調査）です。
登記簿謄本や地図だけを見ても、開発の可否や利用制限までは正確に判断できません。市街化調整区域では、法令・条例・過去の開発履歴など、複数の要素が絡み合っているため、行政機関での確認が欠かせません。

具体的には、次の項目を確認しておくことが推奨されます。

・用途地域や線引き図の確認（都市計画課）
→ 現在の都市計画上の区分を確認し、開発可能性の有無を把握します。

・過去の開発行為や分譲許可の有無
→ 以前に開発許可を受けた経緯がある土地は、再開発の際に条件が緩和されることもあります。

・接道条件や道路幅員
→ 建築基準法上の「接道義務（幅員4m以上）」を満たさないと、建物の建築ができません。

・農地の農振区域や区分などの法令上の制限
→ 農地法等の法規制が重なっている場合は、転用許可が必要になります。

これらの情報を事前に調べておくことで、買い手への説明責任を果たすことができ、売買後のトラブル回避にもつながります。

特に市街化調整区域では、役所調査の有無が売却のスピードや成約率を大きく左右するため、専門家と連携しながら慎重に進めることが重要です。

以下のような条件を満たす土地は、建築・利用が可能な場合が多く、比較的スムーズに売却できます。

・線引き前宅地である（昭和45年以前から宅地）
→ 都市計画法施行以前から宅地であった土地は、再建築や新築が認められる可能性があります。

幅員4m以上の道路に2m以上接道している
→ 建築基準法の「接道義務」を満たしており、開発許可の要件をクリアしやすいです。

34条11号・12号の基準適用地域
→ 既存集落内の住宅建設が許可される地域では、居住用や親族居住用の需要があります。

既存宅地として再建築可能
→ 過去に建物が建っていた宅地は、再利用しやすく買い手も見つかりやすい傾向があります。

水道・下水・電気などのインフラが整備されている
→ 開発コストが抑えられるため、住宅用地として魅力が高まります。

地目が宅地
→ 農地転用の手続きが不要なため、スムーズな売却が可能です。

反対に、以下のような土地は建築・開発が難しく、買い手が見つかりにくいケースが多いです。

接道がない、または狭い
→ 建築基準法上の接道要件を満たさないため、原則として建物が建てられません。

農地（田・畑など）で農振地域に指定されている
→ 農業振興地域内の農地は、原則として転用ができず、売却には時間と許可が必要です。

インフラが未整備
→ 水道・下水・電気が引き込まれていない土地は、造成費が高く、買い手が敬遠しがちです。

崩壊地・法面・調整池近接など特殊条件
→ 安全性や建築制限の問題があり、用途が限られるため評価が下がります。

売却可能性は、「土地の建築・利用可能性」に大きく依存します。
つまり、宅地として再利用できるかどうかが、価格や買い手の決定要因となります。

市街化調整区域の土地は一見「売れない」と思われがちですが、条件を丁寧に確認し、許可の可能性を探ることで、思わぬ需要が見つかることもあります。

その第一歩が、役所調査と専門家への相談です。

市街化調整区域の土地を売却する際に、もっとも重要な第一歩が「現地確認」と「役所調査」です。
なぜなら、この調査結果によって——
👉 建築が可能か
👉 どのような用途で活用できるか
👉 農地であれば転用が可能か、または難しいか
——といった不動産の“資産価値”が大きく変わるからです。

市街化区域と違い、市街化調整区域では土地ごとに条件が細かく異なります。たとえ同じ住所地内でも、接道や農地か否か、開発履歴によって結果がまったく違うケースも珍しくありません。

そのため、売却を有利に進めるためには、まず現地で状況を把握し、役所の各担当部署で詳細な情報を確認することが欠かせません。

以下のポイントを押さえると、売却可否や価格の目安を早い段階で判断しやすくなります。

開発課・建築課：開発履歴、開発許可の基準、都市計画法第34条の立地基準

農業委員会：農地転用の可否、農振除外の要否

道路管理課：接道状況、道路幅員、建築基準法上の道路かどうか

こうした調査を事前にしっかり行うことで、売却活動をスムーズに進め、無用なトラブルや価格の誤解を防ぐことができます。

市街化調整区域の不動産売却は、一般の土地取引と比べてはるかに複雑です。
建築や開発の可否が法令や行政判断に大きく左右されるため、自己判断だけで進めると「思ったより売れない」「価格がつかない」という事態にもなりかねません。

そのため、まず頼るべきは——
✅ 市街化調整区域の不動産取引の実績が豊富な不動産会社
✅ 地元行政との調整に慣れている業者
✅ 手続き面に強い専門家とのネットワークを持つ業者
です。

こうした専門業者に相談することで、以下のようなサポートが受けられ、売却の可能性を具体的に広げることができます。

・開発許可・建築可否の事前確認

・線引き前宅地の証明書取得サポート

・農地転用や登記関係の手続きサポート

・買い手候補（地元需要・隣地所有者・業者）の具体的な提案

ポイントは「売れるかどうか」ではなく、「どんな条件なら売れるのか」を一緒に検討すること。

この視点を持つことで、調整区域の不動産でも有利な条件で売却できる可能性が高まります。

市街化調整区域の土地は、一般の宅地と違い「誰でも買える土地」ではない物件が多くあります。

建築制限や用途制限があるため、購入できる人・活用できる人が限られています。

だからこそ、最初の段階で「買い手ターゲットを明確にする」ことが、売却成功のカギになります。

ターゲットは主に次の3パターンです👇

・地元の方（親族・近隣居住者）
　→ 家族の増築・二世帯住宅・子世帯への相続など生活圏内の需要

・事業利用者（農業・資材置き場など）
　→ 倉庫・車両保管・資材置き場といった非建築利用


この２つの層に合わせて販売方法や情報発信の仕方を変えることで、
「市場に出しても買い手がつかない土地」でも、現実的な売却ルートが見えてきます。

さらに、価格設定の際は単純な坪単価ではなく、
👉 建築可能性
👉 開発行為の許可の可能性
👉 造成費・転用コスト
👉 インフラ整備状況
👉 隣接地との関係性
👉 想定用途（宅地化・事業利用・投資）
といった土地のポテンシャルを含めた査定が不可欠です。

また、すぐに売却を急ぐよりも、開発許可・農地転用などの事前準備を整えたうえで売るほうが、高値で売れるケースも少なくありません。

特に都市計画法第34条の立地基準によって開発可能かどうかは、買い手層と価格設定を大きく左右するため、事前の調査・戦略立てが非常に重要になります。

市街化調整区域の土地は、一見すると「売れない土地」と思われがちです。
しかし、実務の現場では調査と戦略次第で活路を見出せるケースが少なくありません。

重要なのは、感覚や噂で判断するのではなく、きちんと手順を踏むことで売却を成功させるための基本ステップは次の3つです👇

1️⃣ 現地・役所調査で条件を正確に把握する
　→ 開発履歴・接道条件・農地転用の要否・立地基準などを明確にします。

2️⃣ 専門家に相談して許可や転用の可能性を探る
　→ 調整区域に強い不動産会社や行政書士など、実績のある専門家の知見がカギです。

3️⃣ 買い手層に合わせた販売戦略を立てる
　→ 地元需要・事業利用・隣地所有者など、ターゲットに応じて戦略を変えます。

「制限がある土地」だからこそ、正しい手順と戦略が結果を大きく左右します。
売却が難しいと思われていた土地でも、
✅ 条件を整理し、
✅ 活用方法を明確にし、
✅ 適切な相手にアプローチすることで、

“売れない土地”が“売れる土地”へと変わる可能性は十分にあります。

状況：線引き前宅地、接道良好

対応：開発許可を取得し、宅地として利用可能に整備

結果：一般個人向けに住宅地として売却、市街地並みの価格で成約

👉 ポイント：
線引き前宅地やインフラが整っている土地は、適切な許可取得によって価値を高められます。
一見「調整区域」でも、条件を満たせば住宅需要を取り込むことが可能です。

状況：農振地域・接道なし

対応：住宅利用は難しいため、隣接する事業者に資材置場として活用を提案

結果：低価格ながら売却成立

👉 ポイント：
住宅地としては売れなくても、「事業利用」という活用ルートを見極めることで、買い手を見つけることができます。価格を抑える代わりに、スピード重視の売却が可能です。

状況：国道に接している不動産の農地を相続

対応：役所で都市計画法第34条の立地基準を確認

結果：コンビニエンスストアとして開発行為のきゃか

👉 ポイント：
調整区域の売却では開発行為の立地基準が重要です。
法的サポートを活用し、スムーズに売却プロセスを進めることで、複雑な土地でも確実に成約へとつなげることができます。

原因：開発許可が取れない土地は査定額が低くなりがち

問題点：売り手が「この値段なら売らない」と放置 → 時間だけが経過

✅ 回避策：
・許可取得や転用による「価値の底上げ」を検討する
・現状の価格だけでなく、整備後の価格帯をシミュレーションする
・売却タイミングを柔軟に計画する

原因：市街地の相場と混同してしまう

問題点：相場乖離で買い手がつかず、長期売れ残り

✅ 回避策：
・市街化調整区域は「利用制限がある土地」であることを前提に価格設定する
・用途や許可状況に応じた実勢価格を基準にする
・必要に応じて造成・許可取得をセットにして販売戦略を立てる

原因：調整区域特有の許可関係や売却ノウハウを理解していないケースが多い

問題点：調査が進まず、買い手探しも難航 → 売却が長期化

✅ 回避策：
・市街化調整区域の実績がある不動産会社・行政書士・測量士などに相談する
・「売れる条件」を一緒に整理してから販売を開始する
・開発許可や農地転用の可否を事前にクリアにしておく

市街化調整区域では、価格設定や販売戦略、そして「誰に相談するか」が成功の分かれ目になります。

感覚的な判断ではなく、根拠ある戦略と実務対応で、売却の可能性は大きく広がります。

市街化調整区域では、価格や土地条件よりも「誰と組むか」が成否を左右します。

最初の段階で正確な情報を入手し、戦略を立てられるパートナーを選ぶことが、「売れない土地」を「売れる土地」に変える最大のポイントです。