2025.12.23

「市街化調整区域＝建てられない」は誤解？実例から見る現実とは？

実例から分かる「可能性」と「限界」｜都市計画法・農地法・農振法の重要性

はじめに

「市街化調整区域は建築できない土地ですよね？」

これは、不動産相談の現場で最も多く聞く言葉のひとつです。
実際、多くの方が不動産会社から説明を受け、「使い道がない土地だ」と諦めてしまいます。

しかし、現実には“原則として建築禁止”とされる市街化調整区域でも、建築が認められるケースは確かに存在します。

こちらのブログでは、実際に建築が可能となった事例をもとに、なぜ建てられたのか、なぜ多くの土地が建てられないのかを、都市計画法・農地法・農業振興地域整備法（農振法）という法的視点を重視して解説していきます。

因みに、安易な期待を持たせる記事ではないことを理解して参照下さい。
一方で、「可能性を正しく判断するための知識」をお伝えすることが目的です。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき区域」として指定されたエリアです。

この市街化調整区域は、無秩序に住宅や商業施設が広がることを防ぎ、都市の健全な成長をコントロールする目的で設けられています。

よくある誤解は市街化調整区域について、次のような誤解が非常に多く見られます。

・田舎にある土地はすべて市街化調整区域

・市街化調整区域＝何も建てられない土地

・一度指定されたら、将来にわたって利用価値がない

これらはいずれも正確ではありません。

市街化調整区域の本質

市街化調整区域の本質は、無秩序な市街地の拡大を防ぐため、新たな開発や建築を原則として抑える事にあります。

市街化調整区域の不動産に「建物が建てられるかどうか」は、土地の所在・状況・用途・経緯によって判断され、単純に「市街化調整区域だから開発行為・建築行為ダメ」と一括りにできるものではありません。

なぜ「原則建築不可」と言われるのか

市街化調整区域で建築が制限される根拠は都市計画法にあります。

行政が重視している考え方は、主に次の点です。

・新たな住宅地を増やさない

・道路・上下水道・学校などのインフラ整備を無制限に広げない

・都市機能を集約し、コンパクトなまちづくりを進める

これらの方針から、原則として自己用住宅や新規開発は認めないという運用が取られています。

「窓口で断られる理由」

役所の窓口で「市街化調整区域なので無理です」と言われるケースの多くは、個別事情の検討に入る前に、この“原則論”だけで説明が終わっていることがほとんどです。

しかし、実務上は例外規定・立地基準・既存宅地の扱い・条例運用など、さらに踏み込んだ判断が必要になります。

市街化調整区域の土地に建物は建築できるのか？

では、なぜ今回のケースでは建築が可能と判断されたのでしょうか。

結論から言えば、都市計画法が想定している「例外規定」に該当しているからです。

市街化調整区域で建築が認められるケースは、行政の気分や特別扱いではなく、あらかじめ法律の中で想定されています。

都市計画法第34条の立地基準

都市計画法第34条の立地基準は、市街化調整区域においても一定の条件を満たす場合には、例外的に開発を認めるという趣旨で規定されています。

ここで重要なのは、「何でもダメ」でもなければ「自由に建てていい」わけでもないという中間的な位置づけである点です。

例外規定として想定されている代表的な考え方

第34条で想定されている典型的なケースには、次のようなものがあります。

・既存の集落の中で、生活の継続性が認められる居住用建築

・都市計画の線引きが行われる前から存在する権利関係を引き継ぐ建築

・公共性・公益性が認められる施設

・立地条件や地域特性から見て、他に合理的な選択肢がない建築

これらはいずれも、「市街地を新たに広げる行為」とは性質が異なるものです。

農地法が関係するケース

市街化調整区域での建築や土地利用の検討において、必ずしも農地法が関係するとは限りません。

しかし、土地の現況や登記地目が「農地」である場合、都市計画法とは別に、農地法のハードルが加わります。

農地法が関係するのはどんな場合かは、次のようなケースです。

・登記地目が「田」または「畑」である

・現況として耕作が行われている、または農地として管理されている

・農地から他の用途へ転用しようとする

つまり、「市街化調整区域だから農地法がかかる」のではなく、農地であること自体が農地法の対象になるという点が重要です。

都市計画法と農地法は“別の法律”

実務でよくある誤解が、「都市計画法がOKなら建てられる」という考え方です。

実際には、

・都市計画法 → 建築や開発が許可対象か

・農地法 → その土地を農地以外に使ってよいか

という役割の異なる審査が並行して行われます。

どちらか一方でもクリアできなければ、建築は実現しません。

【市街化調整区域 × 農地の典型的なハードル】

市街化調整区域内の農地では、

・原則として農地転用が厳しく制限される

・転用許可が下りないと、建築以前に話が進まない

・転用できても、都市計画法の許可が別途必要

という二重規制の構造になります。

特に注意すべきなのは、「建築が認められる可能性がある土地」でも、農地法側で止まるケースが少なくないことです。

それでも進められるケースがある理由

一方で、農地法が関係していても、検討の余地が残るケースも存在します。

・実質的に長年農地として利用されていない

・周囲がすでに宅地化されている

・農業振興上の支障が小さいと判断される

こうした事情を整理し、都市計画法との整合性が取れる場合に限り、次のステップへ進むことが可能になります。

●「建てられる・建てられない」はここで決まることが多い

市街化調整区域の相談で、最終的な結論を左右するのは、

・都市計画法だけを見るか

・農地法まで含めて立体的に判断できているか

この差であることが非常に多いです。

表面的な情報だけで判断すると、「本当は検討できた土地」を最初から諦めてしまうことにもなりかねません。

農振法（農業振興地域整備法）の見落としが命取りになる

市街化調整区域の検討で、都市計画法や農地法までは確認していても、農業振興地域整備法（いわゆる農振法）を見落としているケースは非常に多く見られます。

この農振法は、農業を将来にわたって維持・振興するために、

・農業を守るべきエリア（農業振興地域）

・その中でも特に重要な農地（農用地区域）

を指定する制度です。

●農振法の「本当に怖いところ」

農振法が厄介なのは、他の法律よりも優先順位が高く、覆すのが極めて難しい点にあります。

実務上、特に注意すべきポイントは次のとおりです。

農用地区域内の土地は、原則として農地転用が認められません。

仮に転用を目指す場合でも、農用地区域からの「除外」という手続きを経る必要があり、その要件は非常に厳しく、時間も相当かかります。

そのため、市街化調整区域 × 農振農用地という組み合わせは、難易度が極めて高いケースとして扱われます。

【よくある実務上の落とし穴】

現場では、

・都市計画法の許可が見込めそう

・農地法の転用も可能性がある

という段階まで進んだにもかかわらず、最後に農振法で止まるという事例が珍しくありません。

つまり、

・都市計画法でOKでも
・農地法でOKでも
・農振法でNGなら、建築は実現しない

これが、市街化調整区域における現実です。

市街化調整区域の「建てられる土地」と「建てられない土地」の決定的な違い

同じ市街化調整区域にあっても、建築できるかどうかの結論が真逆になることは珍しくありません。

その差を分けるのは、立地の印象や広さではなく、土地が背負っている法的背景です。

●建築が極めて難しい土地の典型例

実務上、建築のハードルが高くなりやすいのは、次のような土地です。

・農業振興地域のうち、農用地区域に指定されている

・農地法上、第1種農地に該当する

・既存の集落から離れており、生活圏としての連続性がない

・都市計画の線引き後に、投機目的で取得された経緯がある

・過去の利用履歴や権利関係が整理されていない

これらは、「新たな市街地を生む行為」と評価されやすい条件であり、行政判断も厳しくなります。

それでも可能性が残る土地の特徴

一方で、同じ市街化調整区域でも、検討の余地が残るのは次のような土地です。

・既存集落の内部、またはその延長線上に位置している

・都市計画法第34条の立地基準の要件に適用している

・過去に宅地として利用されていた履歴が確認できる

・農地法・農振法の制約が比較的軽い、または該当しない

・接道状況が極めて良好である

これらは、市街地を拡大させるというより、生活の継続と評価されやすいという共通点があります。

開発行為・建築行為が認められた例― 都市計画法第34条1号（医療施設・社会福祉施設）

市街化調整区域でも、都市計画法第34条第1号に該当する場合、例外的に開発行為や建築行為が認められることがあります。

第34条1号は、周辺地域にとって必要性が高い施設を想定した規定です。

【第34条1号の考え方】

この条文の本質は、「市街化を促進しないが、地域生活には不可欠な施設」を排除しない、という点にあります。

単なる事業性や利便性ではなく、公益性・必要性・立地合理性が重視されます。

例① 医療施設が認められたケース

例えば、既存集落を支える診療所や小規模病院などは、第34条1号の対象になり得ます。

判断で重視されるポイントは、

・周辺住民の日常的な医療ニーズがあるか

・既存集落との位置関係・生活圏の連続性

・不要な宅地開発を伴わない計画であるか

といった点です。

単に「医療施設だからOK」ではなく、地域医療を維持するために必要であるかという視点で判断されます。

例② 社会福祉施設が認められたケース

特別養護老人ホーム、障害者支援施設、地域密着型の福祉施設なども、第34条1号の典型例です。

これらの施設については、

・利用者が地域住民であること

・送迎・介護動線を考えると市街化区域外が合理的な場合

・既存集落と孤立しない配置であること

・大規模な開発行為を伴わないこと

などが重視されます。

特に高齢者施設の場合、生活環境の静穏性や土地の確保のしやすさといった観点から、市街化調整区域の立地が合理的と評価されることがあります。

なぜ「例外」なのに許可されるのか

医療施設や社会福祉施設が認められる理由

・新たな住宅地を生み出さない

・市街地の拡散につながらない

・地域の生活基盤を維持する役割を担う

という性質を持っているからです。

つまり、都市計画法が抑制したい行為とは方向性が異なるという点が、許可判断の根拠になります。

誤解してはいけないポイント

第34条1号は、「公共性があるから何でもOK」という条文ではありません。

・施設の規模

・立地の妥当性

・周辺環境への影響

・不要な開発を伴わない計画

これらを満たさなければ、同じ医療施設・福祉施設でも不許可になることがあります。

まとめ｜市街化調整区域の不動産売却を諦める前に「法的な整理と確認」

今回、市街化調整区域で建築が可能と判断されたケースは、決して特別な奇跡が起きたわけではありません。

一方で、誰にでも当てはまる話ではないのも事実です。

結果を分けたのは、運や勢いではなく、土地の法的背景を一つずつ整理したかどうかでした。

・判断の軸になる3つの法律

市街化調整区域での建築可否は、次の3つの法律を切り離して考えることはできません。

・都市計画法

・農地法

・農業振興地域整備法

この3つを横断的に確認し、「どこで止まるのか」「どこに余地があるのか」を整理することが、実務上のスタートラインになります。

・「建てられない」は結論ではないこともある

行政窓口や不動産会社から「市街化調整区域なので無理です」と言われた土地でも、

・確認の順序が違っている

・前提条件が整理されていない

・例外規定の検討に入っていない

といった理由で、本来の可能性が見えないまま終わっているケースも少なくありません。

もちろん、どう整理しても難しい土地があるのも事実です。

だからこそ、最初から諦めるのではなく、一度立ち止まって法的に整理することが重要になります。

後悔しない判断のために市街化調整区域の不動産は、「知らなかった」「思い込みだった」という理由で後悔が生まれやすい分野です。

諦める前に、事実と法律を整理する。

それだけで、選択肢の見え方は大きく変わります。

この姿勢こそが、後悔しない不動産判断につながります。

市街化調整区域の不動産売却は知識で差が出る

市街化調整区域の土地について、こんなお悩みはありませんか？

・不動産会社から「売却は無理」と言われた
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都市計画法・農地法・農振法を整理したうえで、可能性と限界を正直にお伝えします。

「ダメかどうか」を知るだけでも構いません。

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