【徹底解説】一括査定サイトでは絶対に分からない！市街化調整区域の不動産査定と売却のリアルのお話です

市街化調整区域の査定で最も重要なのは、「その土地は、そもそも開発行為・建築できるのか？」 という点です。

しかし、不動産査定サイトの机上査定をする際に使用される資料の登記簿謄本に記載されているのは以下のような、表面的な情報だけです。

・所在地

・地積

・地目（宅地・田・畑 等）

・接している持ち主、権利関係

・建物の種類・構造・床面積

・抵当権などの権利設定

これらは不動産としての“外側”の情報でしかありません。
肝心の 「建築の可否」「法的制限」「インフラの状況」「違反の有無」 は一切読み取れません。

◆ 建物が再建築できるのか

既存建物がある場合、「建築基準法の接道義務を満たしているか」「再建築の既得権が残っているか」などの条件を満たさないと、建て替え不可 になります。

◆“そもそも建てて良い土地なのか”

市街化調整区域は“原則建築不可”の地域です。
許可基準を満たす土地だけが例外的に建築できます。

・旧既存宅地

・線引き前宅地

・都市計画法34条の許可要件

・田舎の親戚が家を建ててもOKな地域（集落内建築許可）
etc...

これらは登記簿には絶対に載りません。

◆ 農地の場合、農地転用ができるかどうか

市街化調整区域内の農地は、転用許可が極めて厳しいのが一般的です。

・第1種農地（原則転用不可）

・農振地域の青地（転用不可）

こういった情報は農政課の資料を見ないと分かりません。

◆接している道路の確認

・接している道路の幅員が開発行為の要件を満たさない

・接している道路の種別

市街化調整区域の土地では、この問題がとても多くあります。

◆農振（農業振興地域）に指定されていないか

農振青地であれば、建築・転用は完全NGの可能性が大。

不動産会社でも気づかないケースが多く、「農地だから安い」ではなく “そもそも用途がない” のです。

市街化調整区域最大の特徴は、「法律より自治体の“運用”のほうが強い」という点です。

例えば同じ埼玉県でも、

・A市では線引き前宅地でも開発分譲可能

・B市では同じ条件でも1棟のみの建築可

・C町では集落指定がゆるく、建築許可が出やすい

・D市は34条開発の要件が非常に厳しい

市街化調整区域の不動産でも自治体によって要件が違う場合があります

◆ 一括査定サイトではここまで調べられない

一括査定サイトの査定は“ペーパーベース”で行われることがほとんどです。

・現地も見ない

・役所にも行かない

・航空写真だけで判断

・机上査定で“市街化区域の相場データ”を当てはめる

結果として、市街化調整区域では査定価格がまったく当たらないということが起こります。

市街化調整区域は、 “建てられるかどうか”で価値が決まる特殊な市場 です。

● 建てられる土地 → 需要がある

・戸建て需要がある

・一般個人に売れる

・融資が通りやすい

・建売業者・ハウスメーカーが買う

・建築可なら 数千万円の価値になる場合も十分ある。

● 建てられない土地 → 用途が限られる

・再建築不可なら融資も出ない

・売却期間が長期化

・査定価格は数十万円〜数百万円に落ち込む

・特に 無接道・農振青地・第1種農地 は激安になります。

◆ “地目”よりも“建築可否”が価値を決める

宅地だから高い、農地だから安い、という単純な世界ではありません。

・宅地でも建築不可なら価値は低い

・農地でも建築可なら高い

・山林でも34条許可が取れれば売却できる

市街化調整区域における価値判断は、「建築できるかどうか」これがすべての出発点 です。

市街化調整区域は 原則として“新しい建物は建てられないエリア” です。

そのため、建築を行うには都市計画法34条の許可基準に該当するかどうか が最初の関門になります。

● よくある34条の該当パターン

市街化調整区域の用途は、自治体ごとにものすごく違いますが、代表的なのは以下です。

① 既存集落要件

・昔から家が建っていた区画（集落）

・12号区域や11号区域等の境界のラインが行政で定義されている

・“集落外”になると許可が降りないことが多い

※ 結果：線から数メートル外れるだけで建築不可になる例が多い。

② 農家住宅

農家としての認定がある場合に限り、営農のための住宅・倉庫・車庫の建築が許可されるケース。

・農地の規模

・農業収入

・営農実態

これらが厳しくチェックされます。

③ 工場・倉庫などの事業用開発

市街化調整区域には工場が多いですが、これは第34条12号の産業系として「公益性が高い」と判断されるため認められているケースが多い。

とはいえ…

・面積制限

・道路幅問題

・排水の環境基準

・景観規制

・住居系用途との分離

条件が多すぎて、実際には簡単ではありません。

④ 公共・公益施設（第34条1号）

・老人ホーム

・障害者施設

・保育園

・公民館
など、地域貢献性が高い用途は許可を受けやすい傾向があります。

● 34条には「各自治体のローカルルール」が膨大にある

同じ県内でも、市が変わるだけで“真逆の判断”になる程です。

つまり…

→ 一括査定では絶対に判定できない領域。

→ 都市計画課での直接照会が必須。

市街化調整区域は不動産に接している道路の種別によって許可基準が変わってくるケースがあります。

● なぜ重要なのか？

・幅員等の道路要件を満たす不動産は第34条の1号・9号等で開発行為が認められるケースがある

このような市街化調整区域の不動産ですと例え農地でも地域に需要があり、坪単価が上がるケースがあります。

● 一括査定サイトが最も苦手とする部分

道路種別・幅員まで確認する事ができないので正確な価格が分からない。

市街化調整区域の農地を売却する際に注意する点は３店あります。

①農業振興地域内の不動産か否かを調べなければなりません。売却を検討している不動産が農業振興地位内農用地区域内農地（青地）の場合には厳しい条件が整わなければ除外の手続きや農地転用ができませんので購入する側が限定されてしまいます。

②市街化調整区域の農地は農地区分によっては農地転用が難しく、農地区分の種別によっては上記①と同じように購入側が厳しく制限されてしまいます。

⓷都市計画法第34条の立地基準の要件に該当するかを調べる。この事を怠ると市街化調整区域の農地は無価値のように扱われる可能性があります。

現場でよく聞く声はこれです。

「調査に時間がかかりすぎる」

「市街化区域の案件より手間が何倍も掛かる」

「買い手が限られるので成約まで時間が掛かる」

「農振除外は1〜2年かかることがある」

つまり、“利益になりにくいから受けたがらない”これが最も大きな理由です。

逆に言えば、市街化調整区域に慣れた不動産会社を選べるかどうかで、売却結果は180度変わります。

市街化調整区域の不動産を開発行為の許可を取得して建築行為を行う場合には、役所の開発担当部署以外にも物件によっては農業委員会・農振課等の確認が必要になります。

このような物件の場合には複数の担当部署の意見を取り纏めて開発行為の方向性を定めなければなりませんので、一定の知識が必要です。

その為、市街化調整区域の不動産の取り扱いに慣れていない不動産会社では売却自体が進まないケースがあります。

多くの不動産会社は、
✔ 新築戸建
✔ マンション
✔ 市街化区域の土地
こうした「建てやすい」「売りやすい」物件が中心です。

市街化調整区域は、

・建築不可かもしれない

・再建築できるか確認が必要

・農地転用や許可申請で時間がかかる

・自治体で基準が違う

という特有のハードルがあり、毎回、そのような不動産を取り扱うわけではありません。
そのため、知識が追いつかないまま放置されてしまうことが多いのです。

実際には、都市計画法第34条の立地基準の要件に適している物件では開発行為の許可を取得できる可能性があります。
ですが、一般的な不動産会社の多くは

「建てられませんよ」

「価値がほとんどありません」
と、確認もせずに回答してしまうことがあります。

本当は売れるのに、機会損失になってしまうパターンです。

市街化調整区域は、
登記簿や公図だけでは情報がほとんど分かりません。

調べるべきは…

・都市計画課

・開発審査会事務局

・農政課

・建築指導課

・道路管理課

・農振課（農業振興地域）

・文化財課（埋蔵文化財）

しかも自治体によってルールが完全に違う。

たとえば、

・同じ「既存集落」でもA市は建築可だがB市は不可。C町は「水道引ければOK」、D市は「接面道路の種類」で判断。

こうした細かい調査を面倒に感じてしまう会社も少なくありません。

市街化調整区域＝売れない土地と思われがちですが、実は逆で様々な立地や許可の基準を知っていれば売却できる可能性はあります。

こうした“点の需要”があるため、調査次第で高値がつくことも珍しくありません。

しかし、それを知らない会社は「時間がかかるから案件にしたがらない」という状況に陥ります。

市街化調整区域は、不動産の世界の中でもとくに“知識の差がそのまま価格に反映される”という、非常に珍しいマーケットです。

同じ土地でも、「調査をきちんとする会社」と「調査をほとんどしない会社」では査定額が数百万円〜数千万円レベルで変わることすらあります。

なぜこんなことが起きるのでしょうか？

それは、市街化調整区域が 机上評価では一切わからない領域 だからです。
登記簿や公図を眺めていても、本当の価値は見えてきません。

■ 市街化調整区域は、“調べて初めて価値がわかる”土地

市街化調整区域は、

・建築できるか

・第３者による再建築が可能か

・都市計画法第34条要件に合うか

・農地転用ができるか

・農振除外に可能性があるか

・道路が法的にOKか

こうした細かい確認がセットで必要になります。

つまり、調査すれば「売れる理由」が見つかるかもしれない。

調査しなければ一生「売れない土地」のまま扱われる。

この極端さが、市街化調整区域の最大の特徴です。

→ 机上査定の数字は“ほぼ意味がない”

市街化調整区域は、登記簿・公図・住所だけで価値を判断できる土地ではありません。

にもかかわらず、

・一括査定サイトの高い査定額を真に受けてしまう

・不動産会社が現地すら見ず数字だけ並べる

・「とりあえず高く売れそう」と思い込んでしまう

こうした誤解が非常に多いです。

しかし現実には、

市街化調整区域の机上査定は、ほぼすべて“調査前の仮値”であり、実態とは大きくズレます。

その結果、「売れると思って数ヶ月待ったのに、結局ゼロからやり直し」というケースが後を絶ちません。

→ 後から「建築不可」と判明し、価格を大幅に下げる羽目に

市街化調整区域で最も危険なのは、“調査をしないまま売り出す”ことです。

実際に現場でよくあるトラブルは…

・売り出した後に「既存集落外」と分かる

・接道が法的にダメで“再建築不可”だった

・水道・排水が引けず、建築計画が崩れる

・農地転用できない土地だった

・農振青地で絶対に宅地化不可だった

こうした事実が後から発覚すると、売却価格を大幅に下げるしかなくなります。

ひどい場合は、“売り出し前の価格の1/3以下”になることもあります。

→ 売却期間の想定が甘いと、税金や維持費のトラブルになる

市街化区域の売却は、

・需要が多い

・ハウスメーカー・建設会社が積極的

・売り出しから成約までが比較的早い

という前提で動きますが、市街化調整区域は真逆です。

「売却期間は、市街化区域の倍以上かかる」と考えておく方が現実的。

そのため、

・固定資産税の支払い時期が重なる

・草刈りや管理費が予想以上にかかる

・相続税対策が遅れてトラブルになる

・売却計画がズレて住み替え計画が崩れる

こうした問題が起きやすくなります。

つまり、“市街化区域の感覚”でスケジュールを組むと必ず失敗します。

市街化調整区域には市街化調整区域の「時間の流れ」があります。そこを理解して始めて、無理のない売却計画が立てられるのです。