市街化調整区域の売却価格に差が出る理由とは？建築可かどうかで価格が数百万円変わる可能性も？

市街化調整区域は、都市計画法に基づき「都市の無秩序な拡大を防ぐ」ことを目的として定められたエリアです。

そのため、原則として住宅や店舗などの新たな建築はできません。

以下のような例外条件を満たす場合、建築が許可されるケースもあります。

① 地元住民や親族の住宅建築（都市計画法第34条12号）
地域内に居住実態のある親族や本人による住宅建築は、許可されることがあります。
ただし、建築主や用途に制限があり、「誰でも買えば建てられる」わけではありません。

② 農家住宅（農業従事者向け）
農地で営農を行う人が、農業を目的に建てる住居（農家住宅）は許可される可能性があります。

③ 都市計画法第34条の要件を満たしている土地
物件に接している道路やインフラ整備（上下水道）が整っており、都市計画法第34条の立地基準の許可基準を満たしていれば建築可能な場合があります。

④ 線引き前から宅地の土地
都市計画法に基づき市街化区域と市街化調整区域の線引きされる前から地目が宅地であった土地については開発許可が下りるケースがあります。尚、各自治体によって許可の要件が違いますので確認が必要です。

市街化調整区域の土地は「建築できるかどうか」で、数百万円単位で売却価格が変わることもあります。
売却を検討する際は、以下の点を確認しましょう。

●過去に建物が建っていたか、または現在も建物があるか（既存宅地かどうか）

●接道状況や水道の整備状況

●地元自治体の運用方針（属人性解除の有無）

●買主本人が建築可能な条件に該当するか

市街化調整区域の土地は、一見すると価値が低く見られがちですが、条件を満たすことで建築・売却の可能性が大きく変わる土地でもあります。

「この土地、誰にも売れないかも…」と思っても、

✅ 各自治体の制限

✅ 許可の可能性

✅ 市場ニーズ

を精査することで、思わぬ活路が開けることもあります。

市街化調整区域の土地

坪単価：2～3万円

90坪 → 約180～270万円

このような土地は、

✅ 建物を建てることができない

✅ 資材置場や畑、駐車場程度にしか利用できない

✅ 購入者も一部の法人や農家に限られる

👉 価格が安くなるのは当然で、「資産価値がある」とは言いづらい状態です。

坪単価：4～７万円

90坪 → 約360～630万円

建築は可能ですが、以下のような条件付き。

✅ 建築主や、その親族が市街化著性区域内に20年以上居住していること

✅ 自己用住宅であること

✅ 第三者に売却しても「その人が建てられる」とは限らない

👉 一定の需要はあるものの、買主が限定的なため流通性が低い＝価格は抑えめ。

坪単価：10～15万円

90坪 → 約900～1,350万円

✅ 接道や上下水道も整備済み

✅ 開発許可や43条許可で、第三者による建築が可能

✅ 「普通の宅地」として販売できる

👉同じ市街化調整区域の土地でも 一般の住宅用地と同様に扱えるため、価格は大きく跳ね上がります。

建築できるかどうかは、土地の「使い道＝価値」に直結します。

特に一般の住宅用地として使えるかどうかは、不動産価値を大きく左右します。

しかも、属人的な許可は売主や買主の「属性」が前提になるため、

✅ 誰にでも売れるわけではない

✅ 金融機関からの住宅ローンが付きにくい

など、取引の難易度が上がり、結果として価格が下がります。

市街化調整区域の土地については、親族等の制限がなく「法人・個人問わず誰でも」開発行為・建築行為ができる土地が価値が上がるという事です。

✅ 1. 過去に建物があったか（既存宅地かどうか）
かつて住宅や建物が建っていた土地は「既存宅地」として扱われ、一定の条件下で再建築が可能な場合があります。
→ 古い住宅が解体されていても、登記簿や航空写真などで過去の建築履歴が追えるケースも。

✅ 2. 自治体が「第三者による建築」を認めているか
属人的に建築された分家住宅などは、本来「本人または親族」しか再建築できません。
しかし、自治体の運用方針によっては、第三者でも建築可能になる（属人性の解除）場合があります。

💡 たとえば…

「市の条例に基づき、築年数や使用実績によって建築制限を解除」

「用途変更をしない」など、地域によって判断基準は異なります。

市街化調整区域内の土地の「建築の可否」は、

✅ 都市計画法・建築基準法の知識

✅ 地元自治体の最新の運用方針

✅ 過去の土地利用の履歴調査（登記・図面・行政資料など）

を総合的に見て判断する必要があります。

👉 専門知識がないと判断を誤り、安値で手放す結果になる可能性も。

市街化調整区域の土地は、「建築可否」が価格に直結するにもかかわらず、

✅ 開発許可が取れるかどうか

✅ 属人性が解除されているか

✅ 既存宅地かどうか

といった判断材料は、登記簿では一切わからないのが実情です。

「登記簿を見れば安心」と思っている方も多いですが、市街化調整区域ではそうとは限りません。

たとえば、「登記に宅地とあるから建てられるはず」と考える方がいますが、実際には地目が宅地であっても建築が認められないケースがあり、建築の可否は都市計画法の許可基準によって判断されます。宅地という記載は、あくまで過去の利用履歴にすぎません。

また、「過去に建物があったから再建築できる」というのもよくある誤解です。市街化調整区域では、親族要件による許可によって建てられた建物も多く、許可を受けた本人やその親族以外は建て替えができないことがあります。建築を希望する第三者が利用するには、属人性の解除が必要となるケースが多く見られます。

さらに、「売買履歴があるから一般流通可能」と判断するのも危険です。登記に売買の記録があっても、実際には親族間での名義変更や、農業従事者向けの限定的な取引だったということもありえます。そのため、建築可否や市場流通性を正しく見極めるには、登記簿だけでなく、現地状況や自治体の判断基準、過去の許可内容の調査が不可欠なのです。

市街化調整区域の不動産を売却する場合には、過去の書類や履歴を調査して確認することが非常に大切です。

市街化調整区域の不動産については確認・調査をしない状態で査定や価格設定をすると大きく間違う事があります。

市街化調整区域の不動産を売却する場合の確認事項は下記にリンクしておきますので参考にして下さい。

まずやるべきは、建築が可能かどうかの確認です。

建築指導課や都市計画課など、担当部署に照会し、

・市街化調整区域内での開発行為・建築行為の要件

・属人性の有無（誰が建てられるか）

・開発行為や建築行為の許可の見通し

などを把握しましょう。

📌 市街化調整区域では、調査をするだけで価値が明確になる＝“調査＝価値評価”といっても過言ではありません。

もし条件を満たすなら、売却前に建築許可を取得しておくのも有効です。

「この土地は誰でも建てられますよ」と明示できれば、

✅ 買主が安心して購入できる

✅ ローン審査も通りやすくなる

✅ 一般住宅用地として広告できる

など、売却価格が数百万円単位でアップする可能性があります。

必要に応じて、行政への申請や手続きを代行してくれる業者と連携しましょう。

普通の不動産会社では判断できない部分も多いため、市街化調整区域に精通した専門業者に相談するのがポイントです。

・属人性解除の可否

・自治体ごとの運用ルールの把握

・農地・資材置場・分家住宅など多様な活用ルート

・市街化調整区域に特化した買主ネットワーク

など、「市街化調整区域ならではの提案力」が結果を大きく左右します。