こんにちは
ワイズエステート販売株式会社です。
「最近どうですか？ 競売物件、やっぱり増えてるんですか？」
この間、以前からお付き合いのある任意売却をメインに活動されている不動産会社の社長から、こんな風な問い掛けがありました。
皆さん、気になっているみたいですね、競売物件の増加を。
以前、あるブログで「2024年から競売が増え始める」なんて予測が出ていましたが、2026年3月の今、私の実感からすると、「いよいよ、本当の意味でヤバい時期になり掛けているかな？」というのが正直なところです。
今日はちょっと、一般のニュースでは流れない「競売と任意売却のホントのところ」を、世間話ついでにお話ししますね。
目次
2025年は「数字」よりも「中身」がヤバかった
まずはちょっとおさらいです。2025年、世の中では何が起きていたか覚えていますか？
実は、年間で「倒産1万件、廃業7万件」という、とんでもない数字が出ていたんです。
コロナ禍で無理やり延命していた「ゼロゼロ融資」の返済期限がついに切れて、耐えきれなくなった会社がバタバタと畳んだ年でした。
これだけ聞くと「じゃあ、競売物件も大爆発したんでしょ？」と思いますよね。
でも、実は2025年の競売件数って、前年比で「微増」くらいに留まっていたんです。
「なんだ、大したことないな」と安心した人もいたかもしれませんが、実はこれ、景気が良いから増えなかったわけじゃないんですよ。
銀行さんが「処理を先送りにしている」だけなんです。
銀行も「ババ抜き」をしたくない
銀行だって商売ですからね。
一気に差押えて競売に出すと、物件がダブついて落札価格が下がっちゃう。そうすると自分たちの回収できるお金も減る。
だから、なるべく「任意売却」で処理させようと、返済を待ってあげたり、交渉を長引かせたりして、なんとか競売という「最終手段」を先延ばしにしていた。これが2025年の正体です。
いわば、ダムに水がパンパンに溜まっているのに、無理やり壁を補強して溢れ出すのを止めていた状態ですね。
その補強が限界を迎える可能性が高まっているのが、まさに今、2026年なんです。
「任意売却」という魔法が解け始めた2026年
昔は、競売になる前に「任意売却（任売）」で解決しましょう」というのが不動産屋さんの決まり文句でした。
任意売却なら競売より高く売れるし、引越し代も交渉できる。三方良しだったんです。
ところが最近、その「魔法」が効かなくなってきました。
理由はシンプル。「売れる値段」より「借金の残り（残債）」の方が、はるかに高い物件が増えすぎたからです。
例えば、3年前に建築費高騰の中で無理してフルローンで買った新築建売。
今、中古で売ろうとしても、買った時より高く売れるケースは稀です。
でも、住宅ローンはほとんど減っていない。 銀行に「5000万円残ってるけど、4500万円で売らせてください」とお願いしても、銀行側が「それじゃ足りない！認められない！」とハンコを押してくれない。
平成のバブル崩壊やリーマンショックみたいに、多くの金融機関の経営が揺らいで、尚且つ不動産価格が大暴落みたいな状況になっているのであれば、金融機関も早く債権回収をしなければならないので任意売却に応じる可能性があります。
しかし、現時点では「もしかして、もっと高く売却できるかも？」「競売で高く落札されるかもしれない」という考えが、この10年超の金融緩和政策で緩んでいる？金融機関の判断を鈍らせている可能性が非常に高いです。
結果として、任意売却は成立しない物件が競売に流れていくケースが増え始めていくのでは？と予想されています。
交渉がまとまらないうちに、税金の差し押さえが来たり、管理費を滞納したり……。
そうして、任意売却のテーブルから滑り落ちた物件が、今「質の悪い競売物件」として市場に溢れ出てくる可能性が高いでしょう。
買い手が「選別」を始めたという不気味さ
もう一つ、今の現場で起きている「不気味な変化」があるんです。 物件の数は増えているのに「落札されない物件」が増えている。
これ、どういうことか分かりますか？
これまでは競売物件が出れば、不動産屋（買取業者）が「リフォームして転売すれば儲かる」と飛びついていました。
でも今、不動産のプロも慎重です。
なぜなら金利が上がって、一般のお客さんの「買い控え」が始まっているから。
「安く仕入れても、売れ残ったら在庫を抱えて死んでしまう」 そう考えた業者が入札を控えているんです。
結果、基準価格が高すぎる物件は「取下げ」になったり「不成立」になったりして、市場にどんよりと淀んだ空気が流れています。
これからどうなる？ 「出口戦略」
さて、長くなっちゃいましたが、結論です。 2026年は、かつてないほど「二極化」が進む年になります。
都心の超一等地は、競売になっても富裕層がキャッシュで買っていくでしょう。しかし、このような異常な状況も長続きはしないでしょうね。
地方や郊外、旧耐震のマンション……こういった物件は、一度競売のサイクルに入ると、誰も見向きもしないまま放置されるリスクがあります。
もし、今これを読んでいる方の中に「最近、住宅ローンの返済が苦しいな」と思っている人がいたら、一つだけ覚えておいてください。 2026年の市場は「待っていても状況は悪くなるだけ」です。
「いつか景気が良くなる」「不動産価格がまた上がる」 そんな期待は、2025年の倒産・廃業ラッシュが証明したように、もう通用しません。
もし「出口」を探しているなら、銀行がしびれを切らして競売のハンコを突く前に、誰よりも早く動いて、プロを間に入れて交渉を始めること。
それが、この歪んだ市場の中で自分たちの生活を守る、唯一の「正解」だと僕は思います。
この先の話は、もう少し専門的な「債権者との交渉術」になりますので、ご相談頂いた方だけにお話しますね？
さて、今回はこんな感じでおしまいです。
