【千代田区がマンション転売を制限へ】価格高騰・空室と今後の展望

「都市の心臓部が空洞化している」──その現実が、いま千代田区で起きています。

千代田区が実施した実地調査によって、特定の高級分譲マンションにおいて空室率が50％を超えているという衝撃の事実が明らかになりました。

所有者の多くが居住しておらず、実際には「誰も住んでいない部屋」が建物の半数以上を占めている。

こうした“空きマンション”の増加が、単なる不動産投資の問題を超え、地域社会そのものに深刻な影響を与えつつあるのです。

空室率の高さが示すのは、もはや“住むための家”ではなく“売るための箱”として扱われている現実です。こうした状況を是正すべく、千代田区が打ち出したのが「投機的マンション購入の制限」です。

千代田区が現在検討している規制内容は、以下のような具体策を含みます：

・購入後５年以内の転売禁止
→ 例：購入から5年未満は転売不可とすることで、短期売買を封じます。

・実需証明の義務化
→ 購入者に住民票や居住予定に関する誓約書を提出させ、投機目的の購入を牽制。

・転貸・民泊の制限支援
→ 区分所有法や管理規約の改正をサポートし、民泊や転貸（Airbnb等）を制限できる環境を整備。

これにより、「買って寝かせて転売するだけ」の不動産投資は難しくなり、実際に住む人の需要＝実需に基づいた価格形成が進むことが期待されます。

千代田区の転売制限は、単なる一自治体の動きにとどまりません。その影響は、東京23区全体、さらには全国主要都市にまで波及する可能性をはらんでいます。

千代田区と同様に「高価格帯マンションの空室化・投機化」という構造的課題を抱えており、同様の規制導入が検討される可能性があります。

これらの区は、いずれも高額物件が集中し、かつ実需よりも「資産保有目的」の購入が目立つエリアです。

千代田区の制度設計が先行事例となれば、他区の議会・住民からも「なぜうちは規制しないのか？」という声が上がるのは必然です。

千代田区の高級マンションにおける空室問題──その背後には、海外からの旺盛な購入需要も存在します。

日本では現在、外国人による不動産購入に大きな法的制限はなく、非居住者が日本国内でマンションを購入することも可能です。

特に都心部では、海外富裕層による現金一括購入が珍しくなく、「買ったまま放置された空き部屋」がタワーマンションに並ぶ光景も現実のものとなっています。

マンションの空室率が高まると、管理組合の運営自体が立ち行かなくなる問題が顕在化します。

具体的には、

・総会の定足数が確保できず、重要な議決ができない

・修繕積立金の滞納が増え、計画的な維持管理が困難に

・防災計画の策定や実行が遅れ、住民の安全が脅かされる

といった課題が多発し、これは区分所有法や管理規約の制度設計の“死角”とも言える状況です。

今回の転売制限は、不動産業界にとって収益構造の見直しを迫る“転機”でもあります。

これまで、不動産会社の多くは「短期転売＝ハイテンポな売買仲介」によって高い回転率と手数料収入を得てきました。

特に都市部では、転売益を狙った買い手と仲介業者が手を組み、短期間で次々と物件が動く“転売ループ”が日常化していたのです。

その意味で、転売を抑制する制度は業界にとって「収益源の縮小」を意味します。
しかし、その一方で──

持続可能な都市づくりにとって不可欠なのは、「実際に生活し、地域に根付く定住者」の存在です。

千代田区の転売制限は、その第一歩に過ぎません。

今後、日本の都市住宅政策に求められるのは、以下のような多角的な取り組みです。

マンションを「資産」ではなく「生活の場」として見直す動きが、ようやく始まりました。
千代田区の取り組みは、全国の自治体や国の住宅政策、そして不動産業界の姿勢を問い直す重要な転機です。

都市に人が住まなくなれば、インフラも、経済も、そして街の魂すら失われます。

不動産の未来は、“住む人”を中心に据えること──それが本質です。
今こそ、住宅の価値を「投資対象」から「暮らしの基盤」へと取り戻すときではないでしょうか。