こんにちは
暑い日が続きますね。
異常気象という言葉がありますが、毎年、「異常」と言っていると違和感があり、既に「通常」通りの猛暑と言った方が違和感がありませんよね。
そんなこんなで暑さについてボヤいても涼しくなったりしませんので、表題についてのお話をしますね。
私が市街化調整区域の不動産に売却特化する理由は２つあります。
1つ目は「制度的な矛盾」への問題意識です。
市街化調整区域では、原則として開発行為や住宅の建築が認められておらず、都市計画法や農地法など複数の法規制が複雑に絡むため、通常の不動産会社では取り扱いが難しいのが現実です。特に農地は農地法により転用・売却に厳しい制限があり、取引には高度な専門知識と実務経験が求められます。
それにもかかわらず、実際には多くの農地が耕作放棄地や荒地、休耕地となっており、誰にも活用されないまま放置されているケースが全国的に増え続けています。それでも「農地だから」という理由だけで形式的に守られ、所有者は自由に手放すことも活用することもできない状態に置かれています。
この背景には、約50年続いた減反政策や、補助金を前提とした農業支援制度の存在があります。制度上は農地を“守るべきもの”として扱っていますが、現実には後継者不足や高齢化が進み、農業を継続できる環境にはありません。その結果、土地は事実上の「死蔵資産」となり、地域の衰退を加速させてしまっているのです。
こうした制度的な硬直性に対し、「土地が活用されないままで本当に地域のためになるのか？」という疑問を持つようになりました。実際に一部の自治体では、調整区域の除外や農地転用の特例措置を設けるなど、制度の見直しに向けた動きも見られます。私はこの現実と制度のギャップに真正面から向き合い、土地所有者が前向きな選択をできるよう支援したいと考えています。
2つ目は「他社が敬遠するからこそ、必要とされている」ことです。
市街化調整区域の不動産は、法規制が複雑で成約までのハードルが高いため、多くの不動産会社が積極的に取り扱いたがりません。そのため、所有者が相談できる先が限られており、対応してくれる専門家が少ないのが実情です。
さらに、市街化調整区域内では空き家の増加も深刻です。
自治体によっては、開発行為の制限が大変厳しくなっていて、用途の変更も難しいため、「使えない」「売れない」「放置せざるを得ない」といった“三重苦”に悩まされている所有者が少なくありません。
農地の耕作放棄地と同様に、空き家もまた地域の環境悪化や治安・防災リスクを高める要因になっています。
しかし、こうした土地も転用や除外が可能になれば、新たな住宅や事業拠点として生まれ変わり、地域の活性化や人口流入、コミュニティ再生のきっかけになり得ます。
私は、安く買い叩かれたりするようなことはない「現実的な出口戦略」として、都市計画法の立地基準や農地法の観点からの“売却”を提案させて頂き、単なる資産整理ではなく地域再生に貢献する手段として提案しています。
多くの不動産会社が敬遠する市街化調整区域の不動産だからこそ、そこに本気で向き合い、土地所有者と地域の未来の両方を支えるサポートをしていきたいと強く思っています。