住宅ローンやサラ金（消費者金融）の返済が苦しくなったとき、多くの人が最初に意識するのは「延滞してはいけない」という焦りですが、見落としがちなのが、滞納後に発生する「遅延損害金」の存在です。
これは、約束通り返済できなかったことへの“罰金”のようなもので、住宅ローンであれば通常の1〜2%の金利から一転して、年14%前後という高利率が課され、残っている元金全体に対して毎月加算されていきます。
仮に5,000万円の残債がある場合、1ヶ月で約58万円、1年で約700万円もの遅延損害金が上乗せされる計算になります。
さらに、消費者金融のような無担保ローンでは年18〜20%もの遅延損害金が請求されることも多く、住宅ローンを補うためにサラ金から借りた資金が、返済の首をますます締めていくという悪循環に陥るケースも珍しくありません。
こうした状況では、債務を整理しながら不動産を売却していく必要があるのですが、ここで注意すべき落とし穴があります。
それが、「任意売却に不慣れな不動産会社に依頼してしまうこと」です。
任意売却は、通常の不動産売買とは大きく異なり、債権者（金融機関や消費者金融など）との交渉、差押えの解除、抵当権抹消の同意取り付け、配当計算、ハンコ代（担保解除に応じる謝礼金）の交渉、債務整理との整合性調整など、非常に専門性の高いプロセスを必要とします。
不慣れな業者に任せてしまうと、売却自体が途中で頓挫したり、債権者からの同意が取れずに競売に流れてしまったり、最悪の場合、債務整理（自己破産・個人再生）にも悪影響を及ぼしかねません。
例えば、誤った報告や不十分な交渉によって、任意売却と並行して進めるはずだった債務整理手続きが裁判所に認められず、生活再建の道が断たれてしまうようなケースもあります。
特に多重債務の場合、複数の債権者の利害が絡みます。
優先順位のある抵当権者だけでなく、後順位抵当権者や無担保債権者との配当調整、差押債権者の解除交渉など、実務はより複雑で、法律・実務両面の知識と経験が求められます。
だからこそ、単に「家を売る」のではなく、「借金と家をどう処理するか」という視点を持ち、任意売却の実務経験が豊富で、弁護士や司法書士との連携ができる専門業者に相談することが、結果的に最も安全で負担が少ない道になります。
最後になりますが遅延損害金は、ただの“ペナルティ”ではありません。
任意売却に不慣れな不動産業者に依頼すると遅延損害金の事は考えずに「高く売却する」という事しか考えずに無駄に売却期間を延ばしてしまい「高く売却」した部分が遅延損害金に喰われてしまうなんてことも少ないと聞きます。
住宅ローン等の借入の滞納を放置することで増え続ける遅延損害金は、借金を元より大きく膨らませ、選択肢を次々と奪っていく“静かな爆弾”です。
住宅ローンやサラ金の滞納に心当たりがある方は、延滞が進む前に、できるだけ早い段階で任意売却の専門家に相談することを強くお勧めします。
早ければ早いほど、より多くの選択肢が残されています。
そして、相談相手を間違えないこと――これは、あなたの生活再建を成功させるための最初で最大のポイントです。
