こんにちは
暑い日が続きますね。
毎年、猛暑や異常気象という言葉を耳にしますが、既に異常ではなく普通の気温になってますよね。
年を重ねるごとに暑さが厳しく感じて体力を低下させられていくのを感じます。
さて、表題についてお話をしますね。
市街化調整区域は、都市計画法上「原則として開発や建築が制限される区域」とされており、不動産の売却に関してもハードルが高いイメージがあります。
不動産業者の方でも、「市街化調整区域って建築できないんでしょ？」とか「市街化調整区域の不動産なのに、なんで建築できるの？」と聞かれることがあります。
市街化調整区域の不動産を所有している方や相続した方によっては「市街化調整区域の不動産は売却できないんでしょ？」と思い込んでいる方がいます。
しかし、実際には市街化調整区域の不動産でも敷地の面積や接道状況、そして都市計画法第34条の立地基準を満たす場合には、売却の可能性は十分に存在します。
市街化調整区域は、例外として農業や公益施設、また既存宅地の利用継続など、一部の用途において建築や開発行為が認められる場合もあります。
その市街化調整区域での売却チャンスを左右する要素のひとつが敷地面積と接道状況です。
市街化調整区域の不動産を購入して使用する方は、大きな敷地面積の物件を求めます。
また、敷地面積が大きな物件を求める方は幅員がある十分にある道路に接しているかは非常に重要視します。
さらに、都市計画法第34条の立地基準では、各自治体が定める要件を満たした公道（主に県道や国道）に接していることが重要な条件となります。市道であっても幅員が4メートル以上であれば建築可能な場合がありますが、幅員が不足している土地は原則として建築不可とされます。道路の幅員や種別によって許可の可否が大きく変わるため、現地での接道条件の確認は不可欠です。
都市計画法第34条（立地基準）は、市街化調整区域における開発行為や建築行為の例外を定めた規定です。
原則建築不可の市街化調整区域でも、一定の条件を満たす場合は建築や売却が可能になります。
その市街化調整区域の不動産の地目が農地であっても、立地基準の要件を満たして農地転用ができれば開発行為の許可の可能性があるとい事です。
市街化調整区域の不動産は「売れない」と思われがちですが、敷地面積や接道状況、都市計画法第34条の立地基準を満たす場合、売却のチャンスは十分にあります。
特に周囲に既存宅地があり道路接道が確保できている土地は、建築や転用の可能性が高く、買い手も見つかりやすい傾向にあります。
１つ注意しておく点は、市街化調整区域の不動産という事で制限が厳しいという事には変わりはなく、その不動産の購入を検討する方は限られます。即ち、売却期間が長期間になることもありすし売買契約を締結した後も、開発許可の申請や農地転用にも時間を要しますので、不動産を売却しようと思った時は早めに行動された方が良いでしょう。
市街化調整区域の不動産を所有している方や相続した方は、自身の不動産がどのような状況で売却できるのか確認することが大切であって、決して「どうせ売却できないんだよな」なんて諦めないでくださいね。
最後に、相談する不動産会社によって回答や結果は大きく違いますので慎重に相談先を探してください。
それではおしまいです。
