実家じまいと空き家の現実。相続・感情・税金・家族の合意形成まで徹底解説

戦後の住宅政策やローン制度の普及により、多くの家庭が持ち家を取得できる時代になりました。

その結果、子ども世代は結婚や就職を機に自分の家を購入し、親の住む地元から離れた場所で生活基盤を築くケースが大半です。

総務省の統計でも、親世帯と同居する割合は年々減少しており、「将来は実家に戻って暮らす」という選択肢が現実的でない家庭が増えています。

高齢化が進む中、親が介護施設や老人ホームに入居するケースは珍しくなくなりました。

しかし、家を手放す決断は簡単ではありません。

「また元気になって戻るかもしれない」という希望と、「空き家管理の費用や手間」という現実の間で揺れ動くのが、多くの家族が直面するジレンマです。

特に遠方に住む子ども世帯にとっては、草刈り・通風・郵便物処理などの維持管理は大きな負担となります。

親の死去に伴い実家を相続すると、相続人が複数の場合は共有名義となります。

このとき、実家の売却・賃貸・解体といった重要な判断には、全員の同意が必要です。

兄弟姉妹の間で「売るか残すか」「価格はどうするか」など意見が割れ、結果的に何年も空き家のまま放置されることも少なくありません。

こうしたケースは相続登記の義務化（2024年4月施行）により今後さらに顕在化する可能性があります。

空き家を単なる「放置」ではなく、「次の役割を探すための一時的な休息期間」と捉えることで、心は少し軽くなります。
例えば、リフォームして新たな世代へ受け継ぐ、地域のコミュニティスペースとして活用する、賃貸として他の家族に住んでもらうなど、「家の命を延ばす方法」は多くあります。

この視点の転換によって、

・「守れなかった」という後悔

・「終わらせてしまった」という罪悪感

を、「引き継いだ」という誇りや達成感に変えていけます。

両親が高齢になると、病気や体力の低下で自宅生活が困難になる場合があります。

在宅介護が可能な場合でも、子ども世帯が遠方に住んでいるとサポートは現実的に難しくなります。

そのため、介護施設や老人ホームへの入居がきっかけとなり、自然と「実家の今後」を考えるタイミングが訪れます。

心理的には、「親が元気なうちは手放したくない」という思いと、「安全で快適な生活を確保したい」という現実のバランスを取る必要があります。

親の死亡に伴う相続では、兄弟姉妹間で意見が分かれることが多いです。

誰も住まない家をどうするか、売却するのか維持するのか、賃貸にするのか。意見調整が難航することも少なくありません。

さらに、2024年施行の相続登記義務化により、法務局や専門家から登記の通知が届くと、自然と「実家の処理」を検討する必要性が高まります。

年に一度の法事やお盆・お彼岸は、親戚が実家に集まる機会でもあります。

この時、長期間使われていない実家の様子を目にすると、「思ったよりも傷んでいる」「草木や庭の管理が大変そうだ」と現実を実感することがあります。

普段は遠方に住んでいて気づかない管理の手間や費用が明確になり、「このままでは維持が難しいかもしれない」と考えるきっかけになるのです。

空き家や土地の管理状況に応じて、不動産会社から「売却や管理のご提案」の手紙や連絡が届くことがあります。

普段は遠方に住んでいるため、実家の状態や土地の価値を意識する機会は少ないものです。

しかし、このような通知を受け取ると、「誰も住んでいない家をこのまま放置しても大丈夫だろうか」「売却した方が現実的かもしれない」と現実的に考えるきっかけになります。

心理的には、「手紙が届いた＝自分も行動を起こすタイミングが来た」と感じる人も多く、実家じまいの検討を始める重要な契機になるのです。

誰も住んでいない実家でも、固定資産税や都市計画税、火災保険料、定期的な修繕費や光熱費などの出費は毎年発生します。

特に遠方に住む子ども世帯にとって、「使っていないのに支払い続ける」という心理的負担は大きく、実家の維持が家計の圧迫要因になることもあります。

例えば、庭の手入れや屋根・外壁の簡単な補修だけでも、業者に依頼すると数万円単位の費用がかかります。

こうした現実的なコストが積み重なることで、「いっそ売却や処分を考えた方が現実的ではないか」と判断する家庭も少なくありません。

維持費の負担は、単に経済的な問題だけでなく、「手をかけて守り続けることへの心理的な重さ」も伴うため、実家じまいの重要な動機となるのです。

代々受け継いできた土地や建物には、固定資産税の納付、境界や登記情報の管理、老朽化への修繕対応など、法的・税務的な管理義務があります。

特に遠方に住む子ども世代にとっては、現地に足を運ぶ手間や、突然の修繕依頼への対応などが負担となります。

世代交代によって「自分は使わないが、守らなければならない」という状況に置かれると、金銭面だけでなく精神的にも重圧を感じるケースは少なくありません。

さらに、倒壊や火災のリスクがあれば、近隣住民への被害防止のための安全管理も求められます。

こうした背景から、「長年守ってきた土地を手放す」という決断は、単なる資産処分ではなく、誇りや思い出との別れでもあります。

そこには寂しさや罪悪感といった心理的負荷が伴い、簡単には踏み切れない大きな人生の節目となるのです。

かつては賑わっていた地元でも、人口減少や高齢化が進むと、商店や病院、交通機関などの生活インフラが縮小します。
結果として、実家を維持しても暮らしの利便性が低下し、日常生活が不便になるケースも増えています。

特に遠方に住む子世帯にとっては、仕事や子育て環境の整った現住地から離れ、実家に戻る選択肢は現実的でなくなるため、売却や整理を検討するきっかけになります。

親が元気なうちは、手放す決断は心理的に難しいものです。

しかし、親の健康状態や生活状況が変化したタイミングで、初めて現実的に「実家をどうするか」を考えるケースがほとんどです。

相続登記後の実家は、兄弟姉妹など複数人での共有名義になるケースが多く、これが一番の“足かせ”になることがあります。

1. 現実的な問題点

・売却や賃貸には全員の同意が必要

・１人でも反対すれば契約は成立しない

・共有持分だけを売却すると、第３者が入りトラブル化する可能性が高い

2. 心理的背景

・「自分の持分なのだから自由にしたい」という権利意識と
　「親の家を勝手に処分できない」という感情の対立

・遠方に住む相続人ほど、家の維持や管理の実感が薄くなる

3. 解決策

・遺産分割協議で単独名義にまとめる

・他の共有者の持分を買い取る（または自分の持分を売る）

・売却まで時間がかかる場合は、使用貸借契約や賃貸契約で権利関係を明確にしておく

家の中にある家具や衣類、写真、手紙などは、単なる物ではなく家族の記憶そのものです。

◆心理的な引っかかり

・押し入れの奥から出てきた手紙に涙する

・子ども時代に使った机の傷を見て笑みがこぼれる

「捨てる＝思い出を失う」という感覚に陥る

◆整理のコツ

・写真・書類・貴重品など重要な物を優先的に仕分ける

・「持ち帰る品リスト」を家族で作って共有

・遺品整理業者を活用（買取可能な業者を選ぶと経済的負担も軽減）

◆注意点

・処分のタイミングを家族全員で話し合い、感情の整理時間を確保する

・「一気に片付ける」より「段階的に整理」するほうが心理的負担は軽い

実家を空き家のまま放置すると、固定資産税や維持費、劣化の加速など負担が増える一方です。

◆選択肢と特徴

・売却：固定資産税や管理負担をなくせる最も現実的な手段

・賃貸：家に人が住むことで建物の劣化を防ぎ、収入も得られる

・更地化：老朽化・安全面のリスクを減らす。ただし固定資産税が上がる可能性あり

◆判断のポイント

・建物の築年数・劣化状況

・地域の不動産需要（空き家が多いエリアかどうか）

・家族の将来設計（誰かが住む予定があるか）

実家じまいは「物理的な作業」よりも「心理的な決断」に時間がかかるケースが多いです。

共有名義の調整、感情の整理、不動産活用の判断をバランスよく進めることで、後悔の少ない選択ができます。

相続によって取得した不動産を売却する時、必ず相続税が発生すると思っている方がいますが、決してそうではありません。

相続税の基礎控除額や小規模宅地の特例を利用する事によって相続税が発生しないことがあります。

こちらでは相続税の控除額や小規模宅地の特例のお話をしますので参考にして下さい。

相続税を計算する際、まず基礎控除額を差し引きます

基礎控除額=3,000万円+（600万円×法定相続人の数）

例

・法定相続人：子ども2人

・計算：3,000万円 + (600万円 × 2人) = 4,200万円

・相続財産が4,200万円以下なら相続税は発生しません。

・配偶者は、相続税額の計算上、1億6,000万円まで、または法定相続分まで相続しても相続税がかかりません。

・つまり配偶者が多く相続する場合、相続税負担を大幅に減らせます。

相続した宅地のうち、被相続人が住んでいた家や事業で使っていた土地について、相続税評価額を大幅に減額できる制度です。
適用できれば、評価額の最大80％が減額され、相続税の負担を大幅に軽くできます。

1. 適用対象の宅地と減額率
居住用宅地（自宅） 80％ 330㎡まで
事業用宅地（店舗・工場など） 80％ 400㎡まで
貸付用宅地（賃貸用・駐車場など） 50％ 200㎡まで

2. 適用の条件

・相続開始時に宅地を被相続人が使用していたか、相続人が引き続き使用すること

・相続税の申告を期限内に行う

・共有名義の場合、特例が使えるのは1人の相続人のみ

3. ポイント

・減額面積を超えた部分には相続税がかかる

・居住用宅地であれば、子どもや配偶者が住む予定があるかどうかで適用可否が変わる

・事業用宅地は、事業承継の形で使用している場合に適用される

💡 例
居住用宅地（評価額5,000万円、面積300㎡）
→ 減額額：5,000万円 × 80％ = 4,000万円
→ 相続税評価額：5,000万円 − 4,000万円 = 1,000万円

1. 未成年者控除

・対象者：相続開始時に20歳未満の未成年者

・控除額の計算式：

10万円×(20歳−相続開始時の年齢)

ポイント

・例えば、相続開始時に15歳の子どもがいる場合
→ 10万円 × (20 − 15) = 50万円控除

・1人あたりの金額なので、複数の未成年者がいれば人数分控除可能

2. 障害者控除

・対象者：相続開始時に障害者である相続人

・控除額の計算式：10万円×(85歳−相続開始時の年齢)（特別障害者は20万円×年数）

ポイント

・特別障害者（重度障害者）は控除額が2倍

・85歳までの年数で計算するため、年齢が若いほど控除額が大きくなる

3. 注意点

・未成年者控除・障害者控除は相続税の総額から差し引く控除

・申告期限（相続開始から10か月以内）を過ぎると適用できない

・小規模宅地等の特例や配偶者控除などと併用可能

相続した実家を売却する際、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
この特例を使うことで、売却益にかかる税金を大幅に減らせます。

【適用条件】

1. 対象住宅

・被相続人が住んでいた自宅（居住用）

・昭和56年5月31日以前に建築された住宅（旧耐震基準）

2. 売却期限

・相続開始から3年以内に売却すること

3. 居住状況

・相続開始時に空き家であること

・相続人が居住していない、または相続開始後に居住しない場合

4. 耐震リフォームまたは更地化

・売却前に耐震基準を満たすリフォームを行うか、建物を解体して更地にすることが一般的

【控除額と計算例】

・控除額：最大 3,000万円

・例えば、相続した実家を売却して譲渡所得が3,500万円の場合

・3,500万円 − 3,000万円（空き家特例） = 500万円が課税対象

・3,000万円を超える譲渡所得に対してのみ税金がかかるため、大幅に税負担を減らせます

【 注意点】

・他の控除（居住用の譲渡所得控除など）との併用不可

・相続開始から3年を過ぎると適用できない

・適用には売却前の耐震リフォームや解体の証明が必要

💡 ポイント

・築年数が古くても耐震や解体を条件にすれば、売却益の税負担を大幅に減らせる

・実家じまいの際に、空き家特例を意識して売却計画を立てることが重要

実家じまいを検討する際に「相続発生前に名義を変えてしまおう」と考える方もいますが、安易な生前贈与は贈与税や相続税で逆に損をするリスクがあります。

1. 贈与税の基本ルール

・個人から財産を贈与された場合、年間110万円を超える部分には贈与税がかかる

・土地や家屋など高額資産を贈与すると、税率が高くなるため数百万円～数千万円単位で税負担が発生する可能性があります

2. 相続開始前3年以内の贈与の取扱い

・相続開始前3年以内に贈与した財産は、相続税の計算に持ち戻される

・つまり、節税を狙って贈与しても、結局相続税の課税対象に含まれる場合があります

3. 注意点・対策

・「名義変更＝節税」と安易に考えない

・不動産の生前贈与は、贈与税と相続税の両面でシミュレーションすることが重要

・贈与税控除や暦年贈与制度を利用し、計画的に分割して贈与すると負担を抑えられる

💡 ポイント

・実家じまいで名義を変える場合は、税理士や不動産コンサルタントと相談し、贈与税と相続税の両方で最適な方法を検討することが重要

・無計画な贈与は、かえって税負担を増やす可能性があります

・不動産の評価額・権利関係（名義、共有者の有無）を確認

・家財の量や状態を把握し、整理・処分の規模を見積もる

・固定資産税や維持費などのコストも計算しておく

💡 ポイント：まず現状を「数字と事実」で把握することで、感情的な迷いを減らせます

・実家の今後について、家族全員で方向性や希望を共有

・「売却」「賃貸」「更地化」「維持」の選択肢を話し合う

・家族の思い出や心理的負担も考慮し、合意形成を図る

💡 ポイント：家族間で早めに話し合い、意見の食い違いを後でトラブルにしない

・不動産業者：売却や賃貸の市場価格や活用方法を提案

・司法書士：相続登記や名義変更などの法的手続き

・税理士：相続税・贈与税・譲渡所得税の節税策

・遺品整理業者：思い出や家財の整理を効率的に支援

💡 ポイント：専門家に相談することで、法律・税務・実務の不安を軽減できます

・遺産分割協議や相続登記の実施

・売買契約、賃貸契約、解体契約などの締結

・必要書類の準備や公的手続きの完了

💡 ポイント：契約や手続きを順序立てて行うことで、手戻りやトラブルを防止

・売却代金や補助金の分配

・家財・思い出品の整理・処分

・光熱費や固定資産税などの支払い終了

・管理責任の終了を確認

💡 ポイント：すべての手続きが完了したら、心理的にも「一区切り」として整理できます