住宅ローン金利上昇に踊らされるな！任意売却の現場を知る不動産業者が明かす「本当に怖いローンの組み方」

ご存じの通り、日銀は利上げに踏み切りました。
これを受けて、ネット上では「変動金利もいよいよ上がるのか？」「今のうちに固定にすべきか？」といった憶測が飛び交い、一部の金融機関ではすでに金利を引き上げる動きも見られます。

これまでは「超低金利だから、限界まで借りたもん勝ち」という風潮が日本中を支配していました。確かにその戦略で資産を増やした人もいますが、この考え方は「半分正解で、半分は大間違い」だと私は感じています。

物件をお引き渡しする際、お客様の住宅ローンの組み方を見ていて、不謹慎ながら「ウワッ、大丈夫か……？」と、内心ドキドキしてしまうことが増えているからです。

最近は、毎月の返済額を抑えるために「35年ローン」を通り越して「40年ローン」を選択する方が増えています。

【シミュレーションの罠】
「期間を延ばせば、月々の返済が軽くなって楽になりますよ！」

ハウスメーカーや不動産会社の営業マンは、嬉々としてこのような提案をします。しかし、冷静に計算してみてください。

仮に30歳で40年ローンを組んだとします。完済時の年齢は70歳です。
現代の雇用延長があるとはいえ、60歳、65歳を過ぎれば多くの人が収入ダウンを迎えます。そんな時期に、子育て世代の時と同じ「厳しい返済」が待っている。これがどれほど恐ろしいことか、イメージできているでしょうか。

住宅ローンの借入額や期間は100%自己責任です。お客様の人生ですから、私が余計なお節介を焼く筋合いはありませんし、実務で口を挟むこともありません。

しかし、私にはどうしても見過ごせない理由があります。それは、過去に「任意売却（住宅ローンが払えなくなった物件の処分）」に何度も携わってきた経験があるからです。

数千万円という人生最大の大金を借りる時、多くの人は「金利が何％か」「住宅ローン控除でいくら戻るか」という目先の損得ばかりに目を奪われます。

しかし、本当に大切なのはそこではありません。
「35年〜40年という長い歳月の間に、不測の事態が起きても返済を継続できるか」という一点に尽きます。

任意売却に追い込まれる（破綻する）典型的なパターンには、明確な共通点があります。

●頭金ゼロ（フルローン）での購入

●審査金利ギリギリ（年収倍率の限界）での借入

●諸費用（手数料や引っ越し代）までローンに組み込む

「ペアローンだから合算すれば大丈夫」というのも危険な罠です。
35年の間に、どちらかが病気で働けなくなったら？ 転職で収入が激減したら？ 子どもの教育費が予想を遥かに超えて膨らんだら？
その時、片方の収入だけでも返済を維持できるだけの「余白」を持って計画を立てている人は、驚くほど少ないのが現実です。

もし、あなたがこれから家を買うとして、本当にリアルなローンの相談をしたいと思ったら、誰を頼るべきでしょうか。

残念ながら、以下の窓口で「本音」は聞けません。

●金融機関（銀行）の担当者：彼らの仕事は「お金を貸すこと」であり、あなたの人生のライフプランニングではありません。

●ハウスメーカー・不動産会社の営業：彼らは「家を売ること（契約を決済すること）」が目的です。引き渡し後のあなたの生活まで責任は持ってくれません。

では、誰に聞くべきか。
強いて言うなら、「実際に35年ローンを組んで、完済した（または終盤を迎えている）自分の親」です。

バブルの崩壊、リーマンショック、会社の業績悪化、子どもの進学……激動の30年間を、ローンを抱えながらどう生き抜いてきたのか。その泥臭い経験談こそが、ネットに載っていない最高の教科書になります。

現在の不動産市場は、建築資材の高騰、そしてコロナ禍に端を発した大規模な金融緩和（現金のバラ撒き）によって、価格が異常なまでに急上昇しました。
この歪んだイケイケの空気感は、かつての「平成のバブル時代」に酷似しています。

不動産価格がこのまま上がり続けるか、あるいは暴落するか、それは神のみぞ知る領域です。だからこそ、万が一の事態が起きても家族の身を守れるよう、「金利」だけでなく「身の丈に合った借入額と期間」を、冷徹なまでに慎重に見極めてください。

（※なお、ここまで偉そうな能書きを垂れましたが、私個人に「じゃあどうやって借りればいいの？」と聞かれても、お客様一人ひとりの人生に責任は持てませんので、個別相談はご勘弁くださいね！笑）

それでは、本日はここまで。

【著者プロフィール】

山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント

埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。

また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。

ワイズエステート販売株式会社
「他社で断られた案件」「銀行交渉が必要な売却」など、出口の見えない不動産のご相談を承ります。法務・金融の視点から、あなたの資産を守る「最適解」を提案します。

●市街化調整区域のスペシャリスト： 建築許可の判断が難しい市街化調整区域や、相続で問題になりやすい「負動産」の解決に注力。

●土地の歴史を読み解く調査： 登記簿や航空写真から土地の変遷を辿り、自治体独自の判断基準まで深く踏み込む緻密な調査を信条としています。

●producer（プロデューサー）としての視点： 単なる「仲介」ではなく、法的・財務的背景を汲み取った「再構築」の提案を重視しています。