相続した不動産を売却するには？売却前に確認したいことと、売れにくい不動産の対処法

親や親族が亡くなり、不動産を相続することになった場合「この家を使う予定がないので売却したい」と考えることは珍しくありません。

相続した不動産については、相続人がその後の利用方法を決めることができます。自分で住む、賃貸する、空き家のまま管理する、あるいは売却するなど、相続人自身が今後の方向性を考えることになります。

また、実際の売却に向けた準備は、相続発生直後から始めることができます。

例えば、

◎ 不動産の所在地や権利関係を確認する
◎ 土地・建物の状態を調査する
◎ 相続人が誰なのかを確認する
◎ 固定資産税や管理費などの負担を確認する
◎ 不動産会社に査定を依頼する
◎ 売却した場合の税金を確認する

といった作業です。

特に相続不動産の場合、通常の居住用不動産とは違い、古い建物、未登記建物、共有名義、借地・底地、再建築不可、隣地との境界問題など、調査して初めて分かる問題が存在することがあります。

そのため、「相続したからすぐ売る」事を第一優先事項にするのではなく、まずその不動産がどのような状態なのかを確認することが、売却の第一歩になります。

例え、実家であったり親が所有していた不動産であっても不動産の実態を把握していない事も珍しくありません。

相続が発生したからといって、すぐに不動産の名義が相続人へ変更されるわけではありません。

遺言書があるのか、相続人は誰なのか、遺産分割協議が必要なのかなどを確認しなければならないケースがあります。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

一方で、相続登記がまだ完了していない段階でも、売却に向けた準備や不動産会社への相談などを進めることはできます。
ただし、実際の売買では「誰が売主になるのか」という問題を整理しておかなければなりません。

例えば、相続人が3人いるのに、そのうち1人だけが「この家を売りたい」と考えていても、その1人だけで相続した不動産全体を売却できるわけではありません。

最終的な決済・引渡しまでには、相続関係を整理し、必要な相続登記などを完了させる必要があります。

つまり、「相続登記が終わっていないから何もできない」というわけではありませんが、「相続登記をしなくてもそのまま売れる」というわけでもありません。

相続した不動産の売却を考えているのであれば、早い段階で相続関係と登記の状況を確認しておくことが大切です。

相続人が複数いる場合は、特に注意が必要です。

遺言書がなく遺産分割協議も終わっていない場合、相続財産は相続人全員に関係する財産となります。

例えば、父親が亡くなり相続人が長男・次男・長女の3人だったとします。

長男が「実家は誰も使わないから売却しよう」と考えていても、次男と長女が売却に反対している場合、長男だけで実家全体を第三者に売却することはできません。

また、単純に「反対している」というだけでなく、

◎ 相続人の一人と連絡が取れない
◎ 遠方に住んでいる
◎ 認知症などにより法律上の手続きに問題がある
◎ 相続人同士で感情的な対立がある
◎ 遺産分割協議がまとまらない

といった事情によって、売却が進まなくなることもあります。

相続不動産の売却では、物件そのものだけを調査すればよいわけではありません。「誰が相続人なのか」「誰が売却について決定できるのか」まで確認する必要があります。

そのため、相続した不動産を売却する場合には、不動産調査と同時に相続関係の整理を進めることが重要です。

相続人全員で話し合って不動産を誰か一人が取得するのではなく、兄弟など複数人の共有名義にするケースがあります。

例えば、長男が2分の1、次男が2分の1という持分で実家を共有するケースです。
この場合、後になって「やっぱり売却したい」と考えたとしても、共有者の一人だけで不動産全体を売却することはできません。

共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

一方で、共有名義の不動産については、すべての行為に共有者全員の同意が必要というわけではありません。
例えば、共有物の変更に当たる行為、管理に関する行為、保存行為では、それぞれ必要となる同意や手続きが異なります。

そのため、「共有名義だから何もできない」と考えるのも正確ではありません。
問題になるのは「何をするのかによって必要な同意の範囲が違う」という点です。

特に売却については、不動産全体を処分することになるため、共有者の一人だけの判断で進めることはできません。

さらに、共有名義人の１人が「売りたくない」と考えている場合、単純な不動産売却の問題ではなく、共有関係そのものをどう整理するかという問題になります。

例えば、

◎ 共有者の一人が自分の持分を売却する
◎ 他の共有者が持分を買い取る
◎ 不動産全体を売却して代金を分ける
◎ 共有関係を解消する方法を検討する

など、複数の選択肢があります。

相続不動産では「いくらで売れるか」だけを見るのではなく、誰が所有していて、誰の同意が必要なのかを確認することが、売却できるかどうかを判断する上で非常に重要です。

相続が発生すると、最初に確認するのは「誰が相続人なのか」という事を調べる際に戸籍などを確認し、法定相続人を確定させます。

同時に、被相続人が所有していた不動産、預貯金、株式などの財産や、住宅ローンなどの債務についても確認する必要があります。

不動産については、固定資産税の通知書だけではなく、登記事項証明書などを確認することも重要です。

例えば、

◎ 土地と建物の名義が違う
◎ 敷地の一部が他人名義になっている
◎ 共有名義になっている
◎ 建物が登記されていない
◎ 借地上の建物である
◎ 私道持分がある

など、相続後に初めて問題が判明するケースもあります。

次に、遺言書が残されているかを確認します。

遺言書がある場合には、原則として、その内容を確認した上で相続手続きを進めます。遺言書がなく、相続人が複数いる場合には、誰がどの財産を取得するのかを話し合う「遺産分割協議」が必要になることがあります。

例えば、相続財産として実家が1戸あり、相続人が兄弟3人だった場合「長男が実家を取得する」「兄弟3人で共有する」「実家を売却して、売却代金を分ける」など、さまざまな方法が考えられます。

このうち、実家を売却して、その売却代金を相続人で分ける方法を換価分割といいます。

換価分割を選択する場合、不動産そのものを誰が利用するかではなく、売却して現金化した上で分配することになるため、相続人の間で売却について合意しておくことが重要です。

相続する不動産が決まったら、相続登記によって不動産の名義を変更します。2024年4月1日から相続登記が義務化されているため、相続した不動産をそのまま放置することは避けなければなりません。

不動産を売却する場合も、最終的な決済・引渡しまでに、売主となる相続人を明確にしておく必要があります。
ただし、実務では相続登記が完了するまで、査定や売却準備を何もせず待つとは限りません。

相続人全員の方向性が決まっているのであれば、相続登記の準備と並行して、

◎ 不動産の調査
◎ 現地確認
◎ 査定
◎ 売却方法の検討
◎ 必要書類の確認

などを進めることがあります。

早い段階から不動産の問題点を把握しておけば、相続登記が完了した後の売却活動をスムーズに開始できます。

相続不動産では、この調査が非常に重要です。

相続人から見ると「古い実家」というだけでも、売却する側から見ると、さまざまな確認事項があります。

例えば、

◎ 建築基準法上の接道状況
◎ 再建築の可否
◎ 境界の状況
◎ 私道の権利関係
◎ 通行・掘削承諾
◎ 土地と建物の所有者
◎ 建物の登記状況
◎ 増築・未登記部分
◎ 借地・底地関係
◎ 越境
◎ 隣地との権利関係
◎ 市街化区域・市街化調整区域などの区域区分
◎ 農地法や都市計画法などの規制

などです。

相続した本人が長年その家に住んでいたとしても、こうした法律上・権利上の問題をすべて把握しているとは限りません。

そのため、「相続した家だから普通に売れる」と考えるのではなく、売却できる状態なのかを調査することが大切です。

不動産の調査が進んだら、売却価格の査定を行います。

ただし、相続不動産の場合、単純に周辺の中古住宅と比較するだけでは判断できないケースがあります。

例えば、再建築不可、接道に問題がある、私道の権利関係が複雑、建物が老朽化している、隣地との境界問題があるといった事情があれば、一般的な市場価格とは異なる価格形成になる可能性があります。

また、相続人が複数いる場合には「できるだけ高く売りたい」「早く売却して現金化したい」「空き家の管理負担を早くなくしたい」など、相続人ごとに希望が異なることもあります。

したがって、査定では価格だけを見るのではなく、相続人の事情と不動産の状態を合わせて売却方法を考えることが重要です。

不動産の状態や相続人の希望を踏まえ、どのような方法で売却するのかを検討します。

一般的には、不動産会社に仲介を依頼して市場で買主を探す方法があります。

一方で、物件の状態によっては、通常の仲介では買主を見つけることが難しい場合もあります。

例えば、

◎ 再建築不可
◎ 権利関係が複雑
◎ ゴミ屋敷
◎ 建物の老朽化が著しい
◎ 借地・底地
◎ 共有持分
◎ 境界問題
◎ 隣地とのトラブル

などです。

このような不動産では、一般的な住宅売却とは異なる買主や専門業者を検討する必要が出てくることがあります。

不動産の売却方法が決まったら、不動産会社との媒介契約などを行い、具体的な売却活動に入ります。

通常の不動産売却であれば、広告掲載、購入希望者への案内、価格交渉などを進めます。
しかし、相続不動産の場合は、買主を探すことだけでなく、契約前に物件の問題点を整理しておくことが重要です。

後になって「実は私道の承諾が取れていない」「建物の一部が未登記だった」といった問題が判明すると、契約条件の変更や売却の延期につながることがあります。

買主が決まり、売買条件について合意できれば、売買契約を締結します。

その後、契約で定めた条件を整え、残代金の決済と不動産の引渡しを行います。

相続不動産の場合、決済までに相続登記を完了させる必要があるほか、抵当権などの権利関係があれば、その抹消についても確認する必要があります。

また、売却代金を相続人で分ける場合には、遺産分割協議の内容に沿って処理することになります。

ここまで説明した流れは、相続不動産を売却する際の基本的な考え方です。

しかし、実際の現場では、相続手続き → 相続登記 → 不動産調査 → 査定 → 売却と、すべてを順番に進めるとは限りません。

例えば、相続人全員が「この不動産は売却して現金で分ける」と合意しているのであれば、相続登記の準備と並行して、不動産の調査や査定を進めることがあります。

特に換価分割を予定している場合には、売却価格や売却可能性を早い段階で把握しておくことが、相続人同士の話し合いを進める上でも役立つことがあります。

一方で、相続人の間で売却するかどうかが決まっていない状態で、一人の相続人だけが勝手に売却活動を始めることはできません。

相続不動産の売却では、「不動産をどうするか」と「相続人同士でどう分けるか」を同時に考える必要があります。

そのため、相続人の状況や不動産の問題点によって、専門家に相談するタイミングや手続きの進め方を変えることが大切です。

相続した不動産の売却の第一歩は、法務局で「登記事項証明書」を取得して、現在の所有者名義が誰になっているかを確認することです。

親が所有者だと思っていたら、実は祖父のままだったというケースも少なくありません。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集し、法定相続人を確定します。

相続人を漏れなく確定させないまま遺産分割協議を進めると、後から相続人が判明した場合に遺産分割や登記手続きのやり直しなどが必要になる可能性があります。

誰がその不動産を取得するのか、あるいは売却して代金を分けるのかを全員で協議して遺産分割協議の内容を書面化し、相続登記等の手続きに必要な書類を整えることになります。

相続登記では、ケースに応じて印鑑証明書などの書類が必要となります。

行方不明者や認知症等で判断能力が不十分な方がいる場合、勝手に手続きを進めることはできません。

家庭裁判所で不在者財産管理人の選任や成年後見制度の利用手続きを行う必要があります。

既に複数名の共有で登記されている場合、前述の通り、不動産全体を売却するためには共有者全員が売主として手続きに関与する必要があります。

相続した実家を売却しようとしたとき、「まだ相続登記をしていないけれど売却できるのか？」という疑問を持つ方は少なくありません。

結論からいうと、相続登記が完了していない段階でも、売却に向けた調査や査定、相続人間での売却条件の整理などを進めることは可能です。

ただし、最終的に買主へ所有権を移転するためには、相続関係を整理して必要な相続登記を完了させる必要があります。

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産について、その所有権を相続した人の名義へ変更する手続きです。
例えば、父親が所有していた土地・建物を長男が相続する場合、登記簿上の所有者を父親から長男へ変更します。

この手続きは法務局で行います。

相続登記を行うためには、単に「自分が相続した」と申し出ればよいわけではありません。

戸籍などによって相続関係を確認し、遺言書がある場合にはその内容を確認し、遺言書がない場合には遺産分割協議書など、相続の内容に応じた書類を準備する必要があります。

2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

そのため、売却する予定だからといって相続登記を後回しにしてよい、ということではありません。

不動産を売却する場合、最終的には買主へ所有権を移転することになります。

そのためには、「誰がその不動産を所有しているのか」という権利関係が整理されていなければなりません。

例えば、登記簿上の所有者が亡くなった父親のままになっている場合、実際には長男が相続していたとしても、登記簿上は父親の名義が残っています。

この状態で、そのまま父親名義から買主へ所有権を移転するという処理はできません。

まずは相続によって誰が所有権を取得したのかを整理し、その内容に応じた相続登記を行った上で、買主への所有権移転登記につなげる必要があります。

つまり、被相続人 → 相続人 → 買主という所有権の流れを整理することになります。

ここで重要なのは、相続登記は単なる「名義変更」ではなく、誰が不動産を相続したのかを法的に整理し、第三者との売買を可能にするための重要な手続きであるという点です。

「相続登記が終わっていないから、売却について何もできない」と考える必要はありません。

例えば、相続人が誰なのか明確になっていて、相続人全員が不動産を売却することに合意している場合には、相続登記の準備と並行して、

◎ 不動産の現地調査
◎ 法的な調査
◎ 査定
◎ 売却方法の検討
◎ 購入希望者との条件調整

などを進めることがあります。

ケースによっては、相続登記を完了させることを前提として、売買契約を進めることもあります。ただし、ここには重要な注意点があります。

売買契約ができることと、決済・引渡しまで完了できることは別の問題です。

売買契約を締結したとしても、決済時までに相続登記など必要な手続きを完了できなければ、所有権を買主へ移転できない可能性があります。

そのため、相続登記が未了の状態で売却を進める場合には、司法書士などとも連携し、必要書類や相続関係を早い段階から確認しておくことが重要です。

特に相続人の１人が遠方に住んでいる、戸籍の収集に時間がかかる、遺産分割協議がまとまっていない、といった事情がある場合には、売却スケジュールにも影響します。

相続人が複数いる場合には、売却方法によって相続登記の進め方が変わることがあります。

例えば、兄弟3人が相続人で、全員が「実家を売却して代金を分けたい」と考えている場合です。

１つの方法として、遺産分割協議によって、その不動産を代表者1名が取得することにして、その相続人の単独名義へ相続登記を行った上で売却する方法があります。

一方で、相続人全員が法定相続分に応じて共有する形で相続登記を行い、その後、共有者全員が売主となって不動産全体を売却する方法もあります。

どちらの方法が適切なのかは、相続人の合意状況や遺産分割の内容、売却方法などによって異なります。

ここで注意したいのは、最初に共有名義にしてしまうと、その後の売却では共有者全員の意思確認が必要になるという点です。

相続人が3人なら3人、5人なら5人と、共有者が増えるほど、その後の売却や管理について意思を統一することが難しくなる場合があります。

そのため、「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておけばいい」と安易に決めるのではなく、将来的に売却する予定があるのであれば、相続人の間でどのように不動産を処理するのかを先に話し合っておくことが重要です。

相続不動産の売却で、特に時間がかかりやすいのが、過去の相続が未処理になっているケースです。

例えば、父親が亡くなり、子どもが実家を相続したと思っていたところ、不動産の登記簿謄本を確認すると、所有者が亡くなった父親ではなく、さらに前の世代である祖父のままだった、というケースです。

この場合、単純に父親から子どもへの相続登記をすれば終わるとは限りません。

◎ 祖父が亡くなった時点で誰が相続人だったのか。

◎ その後、その相続人のうち誰が亡くなったのか。

◎ さらに、その人の相続人は誰なのか。

というように、過去の相続を順番に確認していく必要があります。

これを、複数の相続が連続して発生していることから「数次相続」と呼びます。

例えば、

祖父が死亡
↓
父が相続人となったが、相続登記をしないまま父も死亡
↓
子どもが父を相続
↓
現在、子どもが不動産を売却したい

というケースです。

現在の相続人だけを確認しても、登記上の所有者との間に複数の相続が挟まっているため、過去の相続関係まで確認しなければなりません。

さらに、相続人の中にすでに亡くなっている人がいれば、その人の相続人まで確認する必要が生じることがあります。

相続人の人数が増えたり、遠方に住んでいたり、連絡が取れない人がいたりすると、遺産分割協議そのものが難しくなることもあります。
こうした不動産は、通常の相続不動産よりも売却までに時間がかかる可能性があります。

だからこそ、相続した不動産を売却したいと思ったら、まず登記事項証明書を確認し、「現在の登記名義人は誰なのか」を確認することが重要です。

「親の家だから親名義だろう」と思い込んでいると、実際の登記を確認した段階で、想定していなかった相続問題が見つかることがあります。

相続不動産の売却では、物件価格を調べる前に「誰の不動産なのか」「誰が売主になれるのか」を確認することが、意外に重要な第一歩になります。

不動産の権利関係を確認するとき、まず登記事項証明書を確認します。

不動産登記では、所有権に関する事項だけでなく、抵当権などの所有権以外の権利についても確認できます。

一般的には、所有権に関する事項が甲区、所有権以外の権利に関する事項が乙区に記録されています。

甲区では、

現在の所有者
所有権移転の履歴
共有持分
差押えなどの登記

などを確認します。

乙区では、

抵当権
根抵当権
地上権
地役権

などが設定されていないかを確認します。

ただし、ここで重要なのは、登記簿を確認すれば不動産に関するすべての問題が分かるわけではないということです。

例えば、隣地の人が敷地の一部を駐車場として使っている、通路として長年使用している、敷地内に他人の物が置かれている、といった事情は、登記簿を見ただけでは分かりません。

そのため、相続不動産の売却では、登記簿の確認＋公図・測量図等の確認＋現地確認を組み合わせて調査することが重要になります。

相続した不動産では、過去に不動産を担保に融資を受けていた場合、抵当権が設定されていることがあります。
住宅ローンをすでに完済していたとしても、登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。

金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取っていたものの、抹消登記をしないままになっているケースもあります。

そのため、相続した実家を売却する場合には、登記簿を確認して抵当権などが残っていないか確認する必要があります。

抵当権が残っている場合でも「抵当権があるから絶対に売却できない」という意味ではありません。

売却代金などによって住宅ローン等の残債務を返済し、決済と同時に抵当権を抹消する方法もあります。ただし、売却価格よりも残債務の方が大きい場合などには、通常の売却とは異なる対応が必要になることがあります。

相続した不動産だから住宅ローンはもう関係ないと思っていても、登記簿を確認したら抵当権が残っていたということはあり得ます。

売却を考えた段階で、早めに確認しておくことが大切です。

相続によって兄弟など複数人の共有名義になっている場合、それぞれの相続人が持っている割合を「共有持分」といいます。

例えば、兄が2分の1、弟が2分の1という共有状態です。共有者は、自分が所有する持分を第三者へ譲渡すること自体は可能です。
しかし、「共有持分を売却できる」ことと、「通常の不動産として売却できる」ことは全く別の問題です。

例えば、戸建住宅を所有している人が、その土地と建物を丸ごと売却する場合には、通常の住宅市場で買主を探すことができます。
一方、共有持分だけを購入しても、買主はその不動産を自由に単独使用できるわけではありません。

そのため、共有持分だけの売買では、通常の不動産売買とは異なる市場となり、購入者が限定されることになります。

特に、共有者同士の関係が悪化している場合や、共有者の一人がその不動産を単独で使用している場合には、持分を購入する側にとっても解決すべき問題が増えます。

相続した不動産が共有状態になっている場合には、単純に「自分の持分だけ売ればいい」と考えるのではなく、不動産全体を売却するのか、共有関係を解消するのか、持分売却を検討するのかを整理してから売却方法を考えることが重要です。

相続した建物が建っている土地が他人の所有地だった場合には、土地と建物の所有者が異なることになります。

例えば、父親が所有していた建物が、地主から借りている土地の上に建っているケースです。この場合、相続したのは土地そのものではなく、建物と土地を利用するための借地権ということがあります。

借地権の種類や契約内容によって扱いが異なりますが、借地権付き建物を第三者へ譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要となります。

地主の承諾を得る際に、いわゆる譲渡承諾料が問題になるケースもあります。

また、地主が承諾しない場合には、一定の要件のもとで裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める制度が問題となることもあります。

したがって、借地上の建物を相続した場合には、

◎ 借地契約書が残っているか
◎ 土地の所有者は誰なのか
◎ 借地権の種類は何か
◎ 地代はいくらなのか
◎ 地代の滞納はないか
◎ 建物の名義は誰になっているか
◎ 譲渡について地主の承諾が必要か
◎ 譲渡承諾料が発生する可能性があるか

などを確認する必要があります。

また、相続した建物を第三者に貸している場合は、借地権とは別に賃借人との関係も確認しなければなりません。
「土地を借りている問題」と「建物を人に貸している問題」は別の権利関係です。

賃貸中の不動産を売却する場合には、賃貸借契約の内容や敷金、賃料、滞納の有無なども確認する必要があります。

不動産には、所有権や抵当権以外にも、第三者が一定の範囲で土地を利用する権利が設定されている場合があります。

代表的なものとして、地上権や地役権があります。

例えば、送電線の設置・維持などのために土地の上空や地下について一定の権利が設定されているケースがあります。

また、隣地へ出入りするための通行などについて、地役権が設定されていることもあります。

こうした権利が設定されているからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

しかし、買主からすると、購入後の土地利用に一定の制限がある可能性があります。

例えば「この土地には送電線が通っている」「土地の一部を他人が通行する権利がある」「建築や利用について一定の制限がある」といった事情は、売却価格や買主の判断に影響する可能性があります。

そのため、登記簿の乙区などを確認し、所有権以外の権利が設定されていないかを確認することが重要です。

相続不動産の調査で、特に注意したいのが**「登記簿には書かれていない現実の使用関係」**です。

例えば、相続した土地を確認したところ「隣の家の車がいつも停まっている」「隣人が土地の一部を駐車場として使用している」「敷地の一部に隣人の物置がある」「隣地から資材が置かれている」「昔から通路として使われている」といったケースがあります。

登記簿に所有権が記載されているからといって、現地が登記簿どおりに利用されているとは限りません。

特に相続した不動産は、親の代から長年その状態が続いているため、相続人自身がその経緯を知らないことがあります。

「昔からそうなっているから問題ない」と思っていたことが、売却の段階になって問題になることもあります。

例えば、隣人が敷地の一部を長年使用している場合、単純に「そこはうちの土地なので明日から使わないでください」と言えば解決するとは限りません。

土地の使用についてどのような合意があったのか、いつから使用しているのか、賃貸借なのか使用貸借なのか、通行についてどのような経緯があるのかなど、個別に確認する必要があります。

そのため、相続不動産を売却するときには、登記簿を見るだけでなく、実際に現地を確認することが非常に重要です。

相続不動産の売却で覚えておきたいのは、登記簿に問題がないことと、不動産に問題がないことは同じではないということです。登記簿から確認できる権利関係もあれば、現地を見なければ分からない問題もあります。

さらに、契約書、測量図、公図、固定資産税関係の資料、建築確認関係の資料などを確認して初めて分かる問題もあります。

相続した不動産を売却する場合には「誰の不動産なのか」「どのような権利が設定されているのか」「誰かが使用していないか」「実際の土地の利用状況と登記が一致しているか」という複数の視点から確認することが大切です。

相続人が長年住んでいた実家であっても、売却する段階になって初めて問題が見つかることがあります。

だからこそ、相続不動産の売却では、価格査定だけを急ぐのではなく、まず権利関係と現地の状況を確認することが重要です。

築50年、築60年という古い木造住宅であっても、それだけを理由に「売れない」と決めつける必要はありません。

不動産の価値は、建物の築年数だけで決まるものではないからです。

例えば、

◎ 駅から近い
◎ 人気のある住宅地にある
◎ 土地の面積が大きい
◎ 敷地の形状が良い
◎ 道路付けが良い
◎ 日当たりが良い
◎ 庭や古い建物に魅力がある

など、建物以外にも不動産の価値を形成する要素があります。また、古い住宅でも、柱や梁などの構造部分がしっかりしていて、内装や設備を改修することで利用できる場合があります。

最近では、古い住宅を購入して自分好みにリノベーションしたいという需要もあります。もちろん、すべての古家にリノベーション需要があるわけではありません。

雨漏り、シロアリ被害、構造上の問題など、修繕費が大きくなる場合もあります。だからこそ「築年数が古いから価値がない」ではなく、「この建物を残す価値があるのか」を調査することが重要です。

古い家を見ると「まず解体して更地にした方が売りやすい」と考えることがあります。

確かに、更地にすることで購入後すぐに新築できる土地として検討しやすくなる場合があります。しかし、解体にはまとまった費用がかかります。

建物の規模や構造、立地などによって費用は変わりますが、相続したばかりで現金をそれほど持っていない相続人にとっては、大きな負担になることがあります。

さらに注意したいのが、建物を解体すると土地の固定資産税が変わる可能性があることです。住宅の敷地については、一定の要件を満たす場合、「住宅用地の特例」によって固定資産税の課税標準が軽減されています。

そのため、建物を解体して更地にした場合、住宅用地としての特例の対象から外れ、固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。

つまり「古いから解体する」→「更地にしたから高く売れる」とは限りません。
解体費用を売主が負担し、さらに売却まで時間がかかれば、その間の税金や土地の管理費用も発生します。

そのため、解体するかどうかは、売却価格だけではなく、解体費用＋固定資産税＋売却までの期間＋土地の需要などを含めて判断する必要があります。

古い建物の評価が低かったとしても、土地そのものに価値がある場合があります。

例えば、土地の面積が十分にあり、道路への接道状況も良く、周辺に住宅需要がある場合には、買主が建物を解体して新築することを前提に購入する可能性があります。

この場合、売主から見ると「古い家が建っている土地」でも、買主から見ると「新築住宅を建てるための土地」という見方になります。

土地の価値を判断する際には、

◎ 土地の面積
◎ 土地の形状
◎ 接道状況
◎ 建ぺい率・容積率
◎ 用途地域
◎ 高低差
◎ 前面道路の幅員
◎ 上下水道・ガスなどのインフラ
◎ 周辺の住宅需要
◎ 建築上の制限

などを確認する必要があります。

また、土地が大きいからといって必ずしも高く売れるとは限りません。分割して売却できる土地もあれば、最低敷地面積や接道条件などによって分割が難しい土地もあります。

そのため、「土地だから価値がある」と単純に考えるのではなく、その土地を買主がどのように利用できるのかまで確認することが重要です。

古い建物について、特に注意しなければならないのが「再建築できる土地なのか」という問題です。

例えば、現在の建築基準法上の接道義務を満たしておらず、原則として建物の建替えができない「再建築不可」の不動産があります。

このような不動産では、古い建物そのものが利用できることに意味があります。なぜなら、建物を解体して更地にしてしまうと、現在の建築基準法上、新たに建物を建築できなくなる可能性があるからです。

つまり「古い建物だから壊す」ことが、かえって不動産の価値を下げてしまう場合があります。

例えば、築60年の建物であっても、その建物を修繕して利用したいという買主がいるかもしれません。一方で、その建物を解体してしまえば、新しい建物を建てられない土地になってしまう可能性があります。

このような不動産では、建物の築年数だけを見て解体を判断するのは危険です。再建築の可否、接道状況、道路種別、建築基準法上の扱いなどを確認した上で、建物を残すのか、解体するのかを判断する必要があります。

古い建物がある場合、必ずしも売主が解体してから売却する必要はありません。

１つの方法として、「古家付き土地」や「現況有姿」に近い形で売却する方法があります。この場合、売主が先に解体費用を負担するのではなく、建物が残った状態で買主を探します。

買主は「建物をリフォームして使う」「建物を解体して新築する」「建物を活用して賃貸する」など、自分の目的に応じて利用方法を検討できます。

売主にとっては、解体費用を先に負担する必要がなくなる可能性があることがメリットです。

一方で、古家付きで売却する場合には、建物の状態について買主との認識を合わせておくことが重要です。

「契約不適合責任を免責にする」といった条件を設定する場合でも、何でも免責にできるという意味ではありません。

契約内容や売主の立場、買主への説明義務などについて、個別に確認する必要があります。

特に、売主が建物の不具合を知っていたにもかかわらず、それを意図的に告げなかったような場合には、単純に「古家なので責任を負わない」とするだけでは済まない可能性があります。

そのため、古家付き土地として売却する場合も、

◎ 建物の状態
◎ 雨漏りやシロアリ被害
◎ 増改築の履歴
◎ 給排水設備の状態
◎ 建物の利用状況
◎ 解体する場合の費用
◎ 再建築の可否

などを整理した上で、売却条件を決めることが大切です。

相続した実家が古い場合、売主が最初に考えるべきなのは「解体するかどうか」ではありません。

まず「この不動産を買う人は、古い建物をどのように評価するのか」を考えることが重要です。

◎ 建物を利用したい買主がいるのか

◎ 建物を解体して土地として利用したい買主がいるのか

◎ 再建築が可能なのか

◎ 解体すると不動産の価値にどのような影響があるのか

◎ 解体費用を誰が負担するのが合理的なのか

こうした点を確認してから売却方法を決めるべきです。

相続した実家は、相続人にとっては「古くて使わない家」でも、別の人から見れば「活用できる建物」かもしれません。だからこそ、「古い家だから売れない」「古いから壊して更地にする」という先入観だけで判断しないことが大切です。

相続不動産の売却では、建物を残すこと、解体すること、現況のまま売却すること、それぞれにメリットと注意点があります。

不動産の状態を確認した上で、最も適した売却方法を考えることが重要です。

代表的な「売れにくい不動産」の一つが、再建築不可の物件です。

建築基準法では、原則として建築物の敷地が一定の接道義務を満たす必要があります。

そのため、現在建っている建物を取り壊すと、新たに建物を建築できなくなる土地があります。

例えば「昔から家が建っているから普通の宅地だと思っていた」という土地でも、現在の建築基準法上の接道条件を満たしていないケースがあります。

再建築できない場合、一般的な住宅用地と比較して購入希望者が限られることがあります。ただし、再建築不可だから「絶対に売れない」という意味ではありません。

既存の建物を利用したい人や、一定の条件のもとで活用方法を検討できる買主など、物件の事情に応じた売却方法を考える必要があります。

道路と敷地の関係に問題がある不動産も、売却が難しくなることがあります。

例えば、

◎ 道路に接している幅が不足している
◎ 接道部分が狭い
◎ 敷地と道路の高低差が大きい
◎ 車両が敷地まで入れない
◎ 前面道路の幅員が狭い
◎ 建築基準法上の道路に接していない

などです。

特に重要なのが、単純に「道路があるか」ではなく、その道路が建築基準法上どのような道路として扱われているのかという点です。見た目は道路でも、建築基準法上の道路として扱われない場合があります。

そのため、相続した土地を売却するときには、現地を見るだけでなく、役所で道路種別や接道状況を確認することが重要です。

前面道路が私道の場合には、公道とは異なる確認が必要になります。

例えば、相続した土地には接道しているものの、その道路自体は他人が所有しているケースがあります。

また、

◎ 私道持分を持っている
◎ 私道持分を持っていない
◎ 複数人で共有している
◎ 通行について何らかの合意がある
◎ 上下水道管が私道を通っている

など、状況はさまざまです。

土地だけを見て「道路に接しているから問題ない」と判断するのではなく、その道路を誰が所有し、どのような権利関係で利用しているのかを確認する必要があります。

特に注意が必要なのが、私道を多数の人が共有しているケースです。

例えば、住宅地の位置指定道路などで、数十人規模の共有者が存在することがあります。

この場合「私道だから共有者全員の承諾が必要なのだろう」と単純に考えることもできますが、実際には、何について誰の承諾が必要なのかを個別に確認する必要があります。

通行、掘削、上下水道工事、ガス管工事など、必要となる対応はそれぞれ異なる可能性があります。また、共有者の中には、すでに亡くなっている人や、遠方に住んでいる人、連絡先が分からない人が含まれていることもあります。

そのため、私道の共有者が多い物件では、売却を開始する前に権利関係を整理しておくことが重要です。

私道に接している不動産では、通行や掘削について確認が必要になることがあります。

例えば、建物を建て替えるために水道管を引き直す場合、私道を掘削する必要が生じることがあります。その際、誰の承諾が必要なのか、過去にどのような合意があるのかを確認しなければなりません。

また、すでに通行や掘削に関する権利が設定されている場合と、単に長年利用しているだけの場合では、問題の整理方法が異なります。

特に私道共有者が多数いる場合「誰が所有者なのか」「誰の承諾が必要なのか」「過去に承諾を取得しているのか」を事前に確認しておくことが重要です。

相続人が昔から住んでいた実家の場合、「ずっとこの道路を使ってきたから大丈夫」と考えていることもあります。しかし、売却では買主や金融機関から権利関係の説明を求められることがあります。

相続した土地の境界が明確になっていないケースも珍しくありません。

昔から所有している土地では、境界標が見つからなかったり、測量図が古かったりすることがあります。

また、隣地所有者との間で境界について明確な合意がされていない場合もあります。

特に、

◎ 土地を分筆する
◎ 一部を売却する
◎ 境界を明確にして売却する
◎ 隣地との境界について買主が確認を求める

といった場合には、境界の問題が売却条件に影響することがあります。

境界が不明確だから必ず売却できないというわけではありませんが、買主が不安を感じる要素になることがあります。

相続した不動産では、隣地との間に越境が発生しているケースもあります。

例えば、

◎ 屋根
◎ 雨どい
◎ ブロック塀
◎ 樹木
◎ 給排水管
◎ 建物の一部

などが隣地側へ越境していることがあります。

反対に、隣地の建物や工作物が相続した土地へ越境している場合もあります。特に問題となるのは、相続人自身がその事実を知らないケースです。

親の世代では当事者同士で了解していたものの、その後、相続によって所有者が変わり、現在の隣地所有者との間で認識が一致していないこともあります。

相続した不動産を売却する場合には、越境の有無だけでなく、どちらが越境しているのか、どのような対応をするのかを確認する必要があります。

相続不動産の中でも、特に注意したいのが、隣地所有者などが相続した土地の一部を実際に使用しているケースです。

例えば「隣家の物置が敷地内にある」「隣の家のブロック塀が入り込んでいる」「隣人が駐車場として使っている」「昔から隣地の通路として使われている」といったケースです。

このような問題は登記簿を見ただけでは分かりません。

さらに、長期間にわたって土地を占有している場合には、単純な「越境問題」だけではなく、取得時効など法律上の問題が関係する可能性もあります。

そのため、相続不動産の売却では、登記簿だけでなく、現地の利用状況を確認することが非常に重要です。

相続した土地が、第３者に貸している土地、いわゆる「底地」である場合も、一般的な更地とは売却事情が異なります。

底地は土地そのものを所有していても、借地人が建物を所有して土地を利用しているため、土地の所有者が自由に土地を利用できるわけではありません。

また、地代収入が得られる一方で、地代の水準、契約期間、更新、建物の利用状況などによって評価が大きく変わります。

そのため、一般的な更地と同じ感覚で価格を考えることはできません。

相続した底地を売却する場合には、借地契約の内容を確認した上で、借地人との関係も含めて売却方法を検討する必要があります。

土地を所有していないものの、その土地を借りて建物を所有している場合には、借地権付き建物として売却を検討することになります。

借地権の譲渡については、原則として地主の承諾が必要となるため、通常の所有権付き住宅とは売却手続きが異なります。土地の所有者との関係によっては、譲渡承諾料などの条件が問題になることもあります。

また、地代の滞納や契約内容、建物の登記状況なども確認する必要があります。

そのため、相続した建物が借地上に建っている場合には、まず借地契約を確認し、所有者との関係を整理してから売却方法を検討することが重要です。

相続した実家が長期間空き家になっている場合、室内に大量の荷物やゴミが残されていることがあります。いわゆるゴミ屋敷の状態になると、通常の中古住宅として売却することが難しくなる場合があります。

「室内の状態を確認できない」「悪臭や害虫が発生している」「床や建物へのダメージが分からない」といった問題があるためです。

しかし、ゴミが多いからといって、必ず相続人がすべて処分してから売却しなければならないとは限りません。

処分費用や物件の価値を考慮し、現況で売却する方法を含めて検討することもできます。

ゴミ屋敷ほどではなくても、相続した実家に大量の家具、家電、衣類、生活用品などが残っているケースがあります。

長年住んでいた家ほど、荷物の量は多くなります。

相続人が遠方に住んでいる場合、何度も現地へ通って片付けることが難しい場合もあります。

また、単純に廃棄するだけではなく「これは捨てていいものなのか」「相続人の誰かが引き取るのか」「重要書類が紛れていないか」なども確認しなければなりません。

残置物の処分費用を考慮した上で、売却前に片付けるのか、買主に引き継ぐ条件で売却するのかを検討することになります。

築年数が古く、建物の老朽化が進んでいる場合も、一般的な中古住宅としては売りにくくなることがあります。

例えば、

◎ 雨漏り
◎ シロアリ被害
◎ 柱や梁の腐食
◎ 建物の傾き
◎ 屋根や外壁の劣化
◎ 給排水設備の故障

などです。

ただし、建物が古いからといって、直ちに解体した方がいいとは限りません。

再建築できる土地なのか、建物を修繕して利用できるのか、土地として売却するのかなどを確認した上で判断する必要があります。

相続した実家を誰も使用していない場合、時間が経つほど管理上の問題が発生しやすくなります。

例えば、

◎ 雑草や樹木が繁茂する
◎ 害虫が発生する
◎ 雨漏りが進行する
◎ 建物が傷む
◎ 郵便物が溜まる
◎ 不法侵入のリスクが生じる
◎ 近隣から苦情が入る

といった問題です。

特に遠方に住んでいる相続人の場合、異常に気付くのが遅れることがあります。相続した不動産の売却を考えているのであれば、「いつか売ればいい」と放置するのではなく、売却までの期間も含めて管理方法を考える必要があります。

相続した不動産が、自宅から遠く離れた場所にあるケースもあります。

例えば、親が地方に住んでいて、子どもは東京や埼玉など別の地域で生活している場合です。

相続した後「草が伸びている」「雨漏りしている」「近隣から苦情が来た」「境界について隣地から連絡が来た」といった問題が発生しても、すぐに現地へ行くことができない場合があります。

また、売却する場合でも、現地確認、片付け、測量、近隣との打ち合わせ、契約、引渡しなど、さまざまな場面で現地対応が必要になることがあります。そのため、遠方の相続不動産では、「売れるかどうか」だけではなく、「売却までの間、どう管理するのか」も重要な問題になります。

ここまで挙げたような問題がある不動産でも、必ずしも売却できないわけではありません。

重要なのは、なぜ売れにくいのかを把握することです。

例えば「再建築できない」「私道の権利関係が複雑」「境界が確定していない」「隣地に一部を使用されている」「借地権が付いている」「建物が著しく老朽化している」など、問題によって必要な対応はそれぞれ異なります。

そして、その問題を解決してから売却するのか、問題を抱えた状態のまま、その事情を理解できる買主を探すのかによっても、売却方法は変わります。

相続不動産では、問題があること自体よりも、問題を把握しないまま一般的な不動産と同じ方法で売ろうとしてしまうことが、売却を難しくする場合があります。

だからこそ、相続した不動産について「売れないかもしれない」と感じたときは、まず何が問題なのかを一つずつ整理することが大切です。

不動産会社に「取り扱いできません」と断られたからといって、その不動産に全く価値がないとは限りません。

例えば、

◎ 再建築ができない
◎ 私道の権利関係が複雑
◎ 境界が確定していない
◎ 隣地との間に越境がある
◎ 土地の一部を隣地所有者に使用されている
◎ 底地になっている
◎ 借地権が付いている
◎ 建物が著しく老朽化している
◎ 大量の残置物がある

といった不動産は、一般的な住宅売買と比べて確認事項が多くなります。

そのため、通常の仲介業務だけを考えると「取り扱いが難しい」と判断されることがあります。

しかし「取り扱いが難しい」ことと「売却できない」ことは同じではありません。

まずは、なぜ売れないと言われたのか、その理由を具体的に確認することが重要です。

不動産には、物件によって向いている買主が異なります。

例えば、一般の方がマイホームとして購入することを前提にすると難しい不動産でも、

◎ 投資家
◎ 隣地所有者
◎ 事業者
◎ 土地を必要としている法人
◎ 既存建物を利用したい人
◎ 底地・借地を専門に扱う事業者
◎ 権利関係を整理した上で取得する事業者

などを対象にすると、検討できる場合があります。

特に相続不動産では、一般的な中古住宅として売却するだけが方法ではありません。

例えば、隣地所有者にとっては、一般の買主には価値が分かりにくい土地でも、自分の土地と一体利用できることで意味のある土地になることがあります。

また、私道持分や共有持分なども、それを必要とする人にとっては意味が変わります。つまり「一般市場で売りにくい」＝「不動産として価値がない」ではありません。

どのような買主が、その不動産を必要とする可能性があるのかを考えることが大切です。

では、なぜ不動産会社によっては、相続した不動産の取り扱いを断るのでしょうか。

理由の一つは、物件価格に対して、調査や権利調整に必要な手間と時間が大きいことです。

例えば「私道の共有者が30人いる」「隣地との境界がはっきりしていない」「過去の相続が何代にもわたって整理されていない」「隣地が土地の一部を長年使用している」といった案件では、通常の住宅売買よりも確認事項が増えます。

さらに、役所調査、登記調査、現地確認、近隣との協議、専門家への相談などが必要になることもあります。一方で、最終的な売却価格がそれほど高くない場合、一般的な仲介手数料だけでは、そこまでの調査や調整にかかる時間・労力を十分に吸収できない場合があります。

これは、その不動産会社が悪いという話ではありません。

一般的な不動産仲介の仕組みでは、採算を取りにくい案件が存在するということです。

そのため、「売れない」という説明を受けた場合には「法律上売れないという意味なのか」「当社では取り扱いが難しいという意味なのか」「問題を整理できれば売却可能性があるのか」を分けて考える必要があります。

相続不動産の売却では、最初から「いくらで売れるか」だけを考えるのではなく、何が売却の障害になっているのかを確認することが重要です。

例えば、接道に問題がある土地であれば、

◎ 現在の接道状況を確認する
◎ 建築基準法上の道路か確認する
◎ 隣接地との関係を確認する
◎ 接道を改善できる可能性を調べる
◎ 必要に応じて隣地の一部取得や借地の可能性を検討する

といった調査が考えられます。

私道の場合も「共有者が多いから無理」と最初から決めつけるのではなく、誰が所有しているのか、どのような権利があるのか、何について誰の承諾が必要なのかを整理します。

また、境界や越境の問題であれば、現地確認や測量、隣地所有者との協議などによって、売却条件を整理できる場合があります。

隣地による土地の占有についても、単純に「越境しているから直してください」とするのではなく、いつから、どのように使用されているのか、過去にどのような合意があったのかなどを確認する必要があります。

問題によっては、司法書士、弁護士、土地家屋調査士、税理士など、専門家の協力が必要になることもあります。

つまり「売れない理由」を一つずつ確認していくことで、売却できる可能性が見えてくることがあります。

不動産が売れないと「もっと価格を下げればいいのでは？」と考えることがあります。

もちろん、価格設定は売却において重要です。

しかし、相続不動産に法律上・権利上・物理上の問題がある場合、単純に価格を下げれば解決するとは限りません。

例えば、

◎ 境界が分からない
◎ 私道の利用関係が整理されていない
◎ 再建築できるか分からない
◎ 隣地との越境問題がある
◎ 土地の一部を第三者が使用している
◎ 借地権や底地の関係が整理されていない

といった状態では、買主が不安を感じるのは価格だけが理由ではありません。

むしろ「この不動産を買った後に、どんな問題が起きるのか分からない」という不安が、購入を妨げることがあります。

そのため、価格を下げる前に

◎ 何が問題なのかを明確にすること
◎ その問題を解決できるのかを調べること
◎ 解決できない場合は、その問題を理解した買主を探すこと

この順番で考えることが重要です。

相続した不動産について「売れない」と言われた場合には、次の点を確認してみるとよいでしょう。

① なぜ売れないのか

単に「難しい」と言われるのではなく「再建築できないから」「道路の問題があるから」「権利関係が複雑だから」「買主が見つからないから」など、具体的な理由を確認します。

② 法律上売却できないのか

法律や権利関係の問題によって売却そのものができないのか、それとも買主が限定されるだけなのかを区別します。

③ 問題を解決できる可能性はないのか

例えば、境界、越境、私道、接道などについて、調査や協議によって整理できる可能性があるかを確認します。

④ 誰なら購入できるのか

一般の住宅購入者だけを想定するのではなく、隣地所有者、投資家、事業者、専門業者など、別の買主層についても検討します。

⑤ 現状のまま売却する方法はないのか

問題をすべて解決してから売却する方法だけではなく、問題を正確に開示した上で、現状を理解できる買主を探す方法もあります。

相続した不動産の場合、相続人自身がその不動産について詳しく知らないことがあります。

親が長年住んでいた実家であれば「普通の一戸建てだと思っていた」「道路は当然使えると思っていた」「境界は昔からここだと思っていた」「隣の人が使っている部分があるとは知らなかった」ということも珍しくありません。

ところが、売却する段階になると、これまで意識していなかった問題が表面化します。

だからこそ、相続不動産の売却では、「どこで売るか」よりも先に、「この不動産にはどんな権利・法的・物理的な問題があるのか」を知ることが重要です。

不動産の問題が分かれば、その問題を解決してから売却するのか、問題を抱えたまま売却するのか、あるいは別の方法を検討するのかを判断できます。

「この不動産は売れない」と言われたときこそ、そこで話を終わらせるのではなく、なぜ売れないのかを具体的に確認することが、次の選択肢を考える第一歩になります。

まず理解しておきたいのが、査定価格と実際の売却価格は同じではないということです。

不動産会社が提示する査定価格は、周辺の成約事例や市場動向、物件の状態などを踏まえて「この条件で市場に出せば、この程度の価格で売却できる可能性がある」という一つの目安です。

そのため、査定価格がそのまま売却を保証する金額ではありません。また、「3,000万円で査定されたから3,000万円が手元に残る」という意味でもありません。

売却時には、

◎ 仲介手数料
◎ 測量費
◎ 解体費
◎ 残置物処分費
◎ 境界・越境問題への対応費用
◎ その他必要となる費用

などが発生することがあります。

さらに、相続不動産の場合には、売却後の税金についても確認する必要があります。

したがって、査定では「いくらで売れそうなのか」だけではなく「売却するためにいくら必要なのか」「最終的にいくら残る可能性があるのか」まで考えることが大切です。

不動産の価格を考えるとき、土地の面積や場所だけではなく、どのような権利を持っている不動産なのかを確認する必要があります。

例えば、

◎ 完全な所有権
◎ 共有持分
◎ 借地権
◎ 底地
◎ 地上権などの用益権が設定されている土地

では、同じ場所・同じ面積でも評価の考え方が変わります。

特に共有持分の場合、土地全体を自由に処分できるわけではありません。

共有者全員で不動産全体を売却する場合と、一人の共有者が自分の持分だけを売却する場合では、買主や売却方法も異なります。また、借地権や底地についても、契約内容や地代、残存期間、更新の状況、建物の状態などによって評価が変わります。

そのため「土地の相場×面積」だけで査定価格を判断しないことが重要です。

相続した再建築できるかどうかは、不動産価格に大きく影響する要素の一つです。

例えば、現在建物が建っている土地でも、建物を取り壊した場合に新たな建物を建築できないのであれば、一般的な住宅用地と同じようには評価できません。

一方で、「再建築不可」という一言だけで価格が決まるわけでもありません。

例えば、

◎ 駅からの距離
◎ 土地の形状
◎ 土地の広さ
◎ 周辺の住宅環境
◎ 現在の建物の状態
◎ 隣地との関係
◎ 接道状況
◎ 再建築以外の利用可能性

などによって、価格への影響は変わります。

また、建築基準法上の道路や接道状況を詳しく確認すると、一般の方が考えている「再建築不可」と実際の法的な取り扱いが一致しないこともあります。

そのため、査定の際には「建物が建っているから宅地」「再建築できないから価値がない」と単純に判断するのではなく、役所調査などを行った上で、その土地がどのように利用できるのかを確認することが重要です。

相続不動産では、前面道路が私道であることも珍しくありません。

この場合には、単純に「道路に接している」というだけではなく、

◎ 私道の所有者
◎ 私道持分の有無
◎ 通行に関する権利
◎ 掘削に関する権利や承諾
◎ 上下水道管などの埋設状況
◎ 過去の承諾書や協定の有無
◎ 建築基準法上の道路種別
◎ セットバックの必要性

などを確認する必要があります。

例えば、同じ私道に面している土地でも、私道持分を持っている土地と持っていない土地では、買主が確認する内容が変わることがあります。

また、私道共有者が多数いる場合には「誰の承諾が必要なのか」「何について承諾が必要なのか」を個別に確認する必要があります。

したがって、私道については、単純に「持分があるから安心」「持分がないから売れない」と判断するのではなく、実際の権利関係と利用状況を調査した上で査定することが重要です。

境界が確定しているかどうかも、査定や売却条件に影響することがあります。

相続した土地では、古い測量図しか残っていなかったり、境界標が確認できなかったりするケースがあります。

また、

◎ 屋根
◎ 雨どい
◎ ブロック塀
◎ 樹木
◎ 給排水管
◎ 建物の一部

などの越境が見つかることもあります。

こうした場合、「境界を確定してから売却するのか」「現況のまま売却するのか」「越境について覚書などを取り交わすのか」など、さまざまな売却方法が考えられます。

例えば、確定測量を行えば測量費用が発生します。一方、測量を行わずに売却する場合には、買主が境界についてどのように考えるのか、契約条件をどうするのかといった問題が生じます。

つまり、査定価格だけを見るのではなく、売却するために必要となる費用や条件まで含めて考えることが大切です。

相続した不動産を第三者に貸している場合も、通常の空き家とは査定の考え方が異なります。

例えば、建物を賃貸している場合「入居者に退去してもらって空き家として売却する」のか「入居者がいる状態のまま収益物件として売却する」のかによって、想定する買主が変わります。

いわゆるオーナーチェンジとして売却する場合には、

◎ 賃料
◎ 入居状況
◎ 賃貸借契約の内容
◎ 賃料滞納の有無
◎ 修繕履歴
◎ 建物の状態
◎ 今後の収益性

などが価格判断の材料になります。

また、土地を貸している底地や、借地上の建物を売却する場合も同様です。

「借地人がいるから安い」と単純に決めるのではなく、どのような契約関係にあり、その権利を買主が引き継ぐことになるのかを確認する必要があります。

相続した実家が古くなっていると「建物を壊して更地にした方が高く売れるのではないか」と考えることがあります。

しかし、ここにも注意が必要です。

建物を解体する場合には、

◎ 建物の構造
◎ 延床面積
◎ 前面道路の状況
◎ 重機の搬入可否
◎ 隣家との距離
◎ 建物内部の残置物
◎ 石綿（アスベスト）などへの対応
◎ 地中埋設物の有無

などによって費用が変わります。

また、建物を解体すれば必ず売却価格が上がるとは限りません。

解体費用をかけた結果、売却価格の上昇分より費用の方が大きくなれば、相続人の手元に残る金額は減ってしまいます。さらに、住宅用地については、建物を解体することで固定資産税等の扱いが変わる場合もあります。

そのため「古いから解体する」ではなく、「解体した場合と残した場合のどちらが相続人にとって有利なのか」を比較する必要があります。

相続した実家では、家具や家電、衣類、食器、書類など、大量の残置物が残っていることがあります。

特に親が長年住んでいた家では、想像以上の量になることがあります。

残置物の処分については、

◎ 家具
◎ 家電
◎ 衣類
◎ 食器
◎ 大型ごみ
◎ 庭の物置
◎ 倉庫内の荷物

など、種類によって処分方法や費用が異なります。

さらに、ゴミ屋敷のような状態であれば、単純な不用品処分だけではなく、清掃や害虫・悪臭への対応などが必要になる場合もあります。

ただし、ここでも「売却する前に全部処分しなければならない」とは限りません。

不動産の状態や買主によっては、現況のまま売却する方法も考えられます。

処分費用をかけてから売るのか、現況で売却するのかで、この違いによって、最終的な手残りが変わることがあります。

相続不動産の査定では、査定価格だけを比較するのではなく、最終的に相続人の手元にいくら残るのかを考えることが重要です。

例えば、

A社の査定　2,500万円
B社の査定　2,300万円

だったとしても、A社の査定を実現するために、

◎ 測量費
◎ 解体費
◎ 残置物処分費
◎ 境界問題への対応費用

などが必要になるのであれば、単純にA社の方が有利とは限りません。

反対に、査定価格そのものは低くても、現況のまま売却できるのであれば、費用を抑えられる可能性があります。

もちろん、実際の手残りは売却価格だけで決まるものではなく、仲介手数料や税金なども考慮する必要があります。

したがって、査定を比較するときには「査定額はいくらですか？」だけではなく「その価格で売却するために、どのような費用や条件が必要ですか？」と確認することをおすすめします。

相続不動産の査定では、周辺相場を調べるだけでは十分ではありません。

登記上の権利関係を確認し、現地を確認し、道路や接道状況を調べ、建物の状態や残置物、境界、越境などを確認していく必要があります。

不動産の状況によっては、役所や専門家への確認が必要になることもあります。

特に相続不動産の場合「親が住んでいた普通の家だと思っていたら、調べてみると権利関係が複雑だった」ということもあります。

逆に、問題があると思っていた不動産でも、詳しく調べることで売却方法が見つかることもあります。

だからこそ、相続不動産の査定は、単純な相場や面積の掛け算では終わりません。

「いくらで売れるか」だけではなく、

◎「どのような状態の不動産なのか」
◎「どのような問題があるのか」
◎「売却するために何が必要なのか」
◎「売却後に最終的にいくら残るのか」

まで確認して初めて、現実的な売却価格を考えることができます。

まず考えたいのが、その不動産を自分や家族が今後利用する予定があるかどうかです。

例えば、親が住んでいた実家を相続したものの、自分はすでに別の場所で生活しており、今後も戻る予定がないというケースです。

利用する予定がないにもかかわらず長期間保有すると、固定資産税などの費用が継続的に発生します。また、建物がある場合には、定期的な換気、清掃、草刈り、設備の確認など、管理の手間も必要になります。

「いつか使うかもしれない」という理由だけで保有していると、気が付かないうちに時間だけが経過してしまうことがあります。

相続した実家が遠方にある場合も、売却を検討する理由の一つになります。

空き家は、人が住んでいる建物と比べて管理が行き届きにくくなります。

例えば、

◎ 雨漏り
◎ 漏水
◎ 雑草や樹木の繁茂
◎ 害虫
◎ 建物の劣化
◎ 不法投棄
◎ 不法侵入

などの問題が発生することがあります。

さらに、問題が発生しても所有者がすぐに現地へ行けないと、対応が遅れる可能性があります。

そのため「売れるかどうか」だけではなく、「売却するまでの間、この不動産を管理できるのか」という視点も重要です。

不動産を保有していると、固定資産税などの負担が継続します。

建物が古くなれば、屋根や外壁、給排水設備などの修繕が必要になることもあります。また、遠方の空き家であれば、管理を業者へ依頼するための費用が発生することもあります。

其々の金額がそれほど大きくなくても、数年、10年と保有すれば、累計では無視できない金額になることがあります。

そのため、保有を検討する場合には「年間いくらかかるのか」だけではなく「今後10年間でどの程度の費用がかかる可能性があるのか」という長期的な視点で考えることが大切です。

空き家を長期間放置すると、建物や敷地の管理状態が悪化する可能性があります。例えば、屋根や外壁の劣化、庭木の繁茂、不法投棄などが発生すると、近隣から相談や苦情を受けることもあります。

また、建物の状態によっては、修繕や適切な管理が必要になる場合があります。

「誰も住んでいないから何もしなくていい」というわけではありません。

不動産の売却を検討する場合には、こうした将来的な管理負担を減らせることも一つの判断材料になります。

相続人が複数いる場合には、不動産そのものを共有するのではなく、売却して現金で分ける方法もあります。

これは一般に「換価分割」と呼ばれる方法です。

例えば、相続した不動産を売却し、その売却代金から必要な費用などを差し引いた上で、相続人間で分配するという考え方です。

不動産そのものを共有すると、将来的に「売りたい人」と「売りたくない人」に分かれる可能性があります。また、共有者が亡くなると、その持分がさらに相続され、権利関係が複雑になることもあります。

そのため、誰も利用する予定がない不動産については、相続人の間で早い段階から「この不動産を今後どうするのか」を話し合っておくことが重要です。

一方で、相続した不動産を保有することが適しているケースもあります。

重要なのは、「何となく持っておく」のではなく、保有する明確な理由があるかどうかです。

例えば「数年後に子どもが戻ってくる」「親族が将来その家に住む予定がある」など、具体的な利用予定がある場合です。

この場合、現在空き家だからといって、すぐに売却する必要があるとは限りません。ただし、将来住む予定があるのであれば、それまでの期間に発生する固定資産税や管理費、修繕費なども考えておく必要があります。

また、建物が古い場合には「そのまま住めるのか」「大規模な修繕が必要なのか」「建て替えが可能なのか」なども確認しておく必要があります。

「将来住む予定」というだけではなく、いつ、誰が、どのように利用するのかまで具体的に考えることが大切です。

相続した建物を賃貸物件として活用する方法もあります。

ただし「古いけれど、とりあえず貸せば家賃が入る」という考え方では危険です。

例えば、

◎ リフォーム費用
◎ 建物の修繕費
◎ 固定資産税
◎ 保険料
◎ 管理費
◎ 空室期間
◎ 賃料相場
◎ 将来的な修繕費

などを考慮する必要があります。

さらに、古い建物の場合には、現在の建築・設備上の問題や、再建築の可否なども確認する必要があります。

したがって、保有して賃貸するのであれば「いくらかけて改修し、いくらの賃料を得て、何年で投資額を回収するのか」といった具体的な事業計画を作ることが重要です。

「家賃が入るから保有する」だけでは、十分な判断とはいえません。

相続人が複数いる場合には、共有のまま保有するという選択肢もあります。

ただし、ここで重要なのが、共有者全員が将来についてどこまで合意できているかです。

例えば「しばらくは賃貸する」「修繕費はそれぞれの持分に応じて負担する」「将来売却するときはどうする」「誰が管理する」といった点を決めないまま共有すると、後になって意見が食い違う可能性があります。

特に相続直後は「兄弟だから話し合えば何とかなる」と考えがちです。

しかし、時間が経つと

◎ 結婚
◎ 転居
◎ 生活環境の変化
◎ 経済状況の変化
◎ 相続

などによって、それぞれの事情が変わることがあります。

そのため、共有で保有するのであれば、現在の合意だけでなく、将来の管理・利用・売却についても考えておくことが重要です。

不動産は、現金のように保有しているだけで費用が発生しない資産ではありません。

特に空き家の場合「何もしなければお金がかからない」とは限りません。

固定資産税などの税負担に加えて、建物の修繕、庭の管理、清掃、保険、遠方からの交通費など、さまざまなコストが発生する可能性があります。

さらに、建物の老朽化が進めば、将来的に解体費用が必要になることもあります。

そのため、保有を選択する場合には「売らない」という判断ではなく、「費用を負担してでも保有する理由がある」という判断にすることが大切です。

一方、売却すればすべて解決するわけでもありません。

相続不動産の状態によっては、

◎ 仲介手数料
◎ 測量費
◎ 境界確認費用
◎ 建物解体費
◎ 残置物処分費
◎ 必要な修繕費
◎ その他の売却関連費用

などが発生します。

また、売却によって譲渡所得が生じる場合には、税金についても確認が必要です。

そのため「売ればいくらになるか」だけではなく「売却に必要な費用を差し引いたら、いくら残るのか」まで考える必要があります。

売却するか保有するか迷った場合には、感情だけで判断せず、簡単な数字にして比較してみる方法があります。

例えば保有する場合、

◎ 年間の固定資産税等
◎ 管理費
◎ 修繕費
◎ 保険料
◎ 将来的な解体費
◎ その他の維持費

などを考えます。

一方、売却する場合には、

◎ 想定売却価格
◎ 仲介手数料
◎ 測量費
◎ 解体費
◎ 残置物処分費
◎ 税金
◎ その他の売却費用

などを確認します。

こうして比較すると「売った方がいい」「持っていた方がいい」という判断を、ある程度客観的に考えられるようになります。もちろん、不動産の将来価格を正確に予測することはできません。

だからこそ、現在分かっている条件を整理し、今後発生する可能性のある費用やリスクまで含めて考えることが大切です。

相続した不動産について「今すぐ売る必要もないから、とりあえず持っておこう」と考える方もいます。もちろん、それ自体が間違いとは限りません。

しかし、何年も保有した結果、次の世代へ相続されることになると、当初よりも権利関係が複雑になる可能性があります。

特に共有状態の不動産では、共有者が亡くなることで、その持分がさらに相続されます。

最初は兄弟2人の共有だったものが、次の世代では複数の相続人による共有になることもあります。

そうなると、将来売却しようとしたときに、誰と話し合えばいいのか分からなくなるケースもあります。そのため「今は困っていない」ことと、「将来も問題がない」ことは別です。

保有するのであれば、将来の相続や共有関係まで含めて考えておくことが重要です。

相続した不動産について、最初から売却か保有かを決める必要はありません。

まず「この不動産にはどのような価値があるのか」「どのような問題を抱えているのか」「保有すると年間・将来的にどの程度の負担があるのか」「売却すると最終的にいくら残る可能性があるのか」を確認します。

その上で「自分たちで使う」「賃貸する」「売却する」「共有を解消する」などの選択肢を比較すればよいのです。

相続した不動産には、親が長年暮らしていた家など、金額だけでは判断できない事情もあります。

一方で、思い入れだけで保有し続けることで、管理負担や費用が増えてしまうこともあります。

だからこそ「相続したからとりあえず売る」「もったいないからとりあえず持っておく」という判断ではなく、その不動産を今後どうするのか、将来の活用方針を決めた上で売却・保有を判断することが大切です。

土地や建物を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得に係る税金がかかります。

基本的な考え方は、譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除です。

ここでいう「利益」は、単純に、「3,000万円で売れたから3,000万円が利益」という意味ではありません。

例えば、

◎ 親が購入したときの代金
◎ 購入時の諸費用
◎ 建物の減価償却相当額
◎ 仲介手数料
◎ 売却のための測量費など

を考慮して計算します。

また、一定の要件を満たす場合には、3,000万円特別控除などの特例を利用できる場合があります。そのため、売却前に税金の計算方法を確認しておくことが重要です。

相続した不動産を売却する場合、相続人が相続した時点の価格が、そのまま取得費になるわけではありません。

原則として、被相続人がその不動産を取得したときの購入代金や購入手数料などを基に取得費を計算します。

例えば、父親が20年前に2,000万円で購入した土地を相続し、相続人が3,000万円で売却した場合、原則として取得費は父親が取得した際の金額などを基に計算します。

そのため、相続した不動産を売却する場合には、被相続人が購入したときの、

◎ 売買契約書
◎ 領収書
◎ 仲介手数料の資料
◎ 建築費の資料
◎ 増改築費用の資料
◎ その他取得に関する資料

などを探しておくことが重要です。

親が購入した不動産であれば、本人しか場所を知らない書類の保管場所に契約書が残っていることもあります。

相続後すぐに処分してしまうのではなく、売却前に一度、取得費を確認することをおすすめします。

相続不動産では、取得費が分からないケースが少なくありません。

特に「親が何十年も前に購入した」「祖父母の代から所有している」「契約書が見つからない」といった不動産では、取得費を確認できないことがあります。

この場合、一定の条件のもとで、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算することができます。

例えば、3,000万円で売却した不動産について取得費が分からない場合、概算取得費は150万円となります。

つまり「3,000万円 × 5％ ＝ 150万円」です。

実際にはもっと高い金額で購入していたとしても、その購入価格を証明できなければ、原則として実際の取得費を計算に使えない可能性があります。

その結果、譲渡所得が大きくなり、税負担が増えることがあります。

したがって、相続不動産を売却する際には、「取得費が分からないから仕方がない」とすぐに諦めるのではなく、まず親族や関係者に確認し、古い契約書や領収書などの資料が残っていないか探すことが大切です。

相続した不動産を売却する場合、相続税を支払っている方については、一定の要件を満たすと、相続税の一部をその不動産の取得費に加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できる場合があります。

この特例を利用するためには、

◎ 相続または遺贈によって財産を取得していること
◎ その財産を取得した人に相続税が課税されていること
◎ 一定の期間内にその財産を譲渡していること

などの要件があります。

売却期限については、単純に「相続開始から3年10か月以内」と覚えるより、「相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」という制度上の期間を確認することが重要です。通常の相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内なので、一般的なケースでは「3年10か月以内」と説明されることがあります。

ただし、相続税額や相続財産の内容によって加算額の計算も変わります。

「相続税を払ったから、その全額を取得費にできる」という制度ではありません。

実際に売却を検討する場合には、税理士に確認することが重要です。

相続した実家を売却する場合には、被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円の特別控除についても確認しておきたいところです。

一定の要件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

現在の制度では、令和9年12月31日までの譲渡が対象とされており、令和6年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上の場合、控除額は最高2,000万円となる場合があります。

ただし「相続した古い家なら全部3,000万円控除が使える」というわけではありません。

例えば、

◎ 被相続人が居住していた家屋であること
◎ 家屋の建築時期などの要件
◎ 相続後の利用状況
◎ 売却期限
◎ 売却価格
◎ 家屋を取り壊して土地を売却する場合の要件
◎ 耐震基準に関する要件
◎ 相続人の人数

など、さまざまな条件があります。また、被相続人が老人ホーム等へ入所していたケースについても、一定の要件を満たせば特例の対象となる場合があります。

相続した実家を売却する場合には、解体してから売るのか、建物を残して売るのかという不動産上の判断だけでなく、税制上の特例が利用できるかどうかも確認する必要があります。

土地や建物を売却する場合、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、税率が変わります。

重要なのは、相続人が相続した日から所有期間を数えるわけではないということです。

相続の場合、被相続人が取得した時期を相続人が引き継ぎます。

そして、売却した年の1月1日時点で、

所有期間が5年を超える → 長期譲渡所得
所有期間が5年以下 → 短期譲渡所得

として判定されます。

原則的な税率は、

◎ 長期譲渡所得：所得税15％＋住民税5％

◎ 短期譲渡所得：所得税30％＋住民税9％

です。

これに復興特別所得税も加わります。したがって、相続したばかりだからといって、必ず短期譲渡所得になるわけではありません。

例えば、親が30年前に購入した不動産を相続してすぐに売却する場合でも、所有期間の判定では親の取得時期を引き継ぐため、長期譲渡所得になる可能性があります。

ここまで見てきたように、相続不動産の売却では「いくらで売れるか」だけでなく「売却した後にいくら残るのか」を考える必要があります。

例えば、3,000万円で売却できる不動産でも、

◎ 仲介手数料
◎ 測量費
◎ 建物解体費
◎ 残置物処分費
◎ その他の譲渡費用
◎ 譲渡所得に対する税金

などが発生する場合があります。

譲渡所得の計算上、仲介手数料や売却のための測量費、建物を取り壊して土地を売却した場合の取壊し費用など、売却のために直接かかった費用は譲渡費用となる場合があります。

そのため「A社は3,000万円」「B社は2,800万円」という査定額だけを比較して、A社の方が必ず有利とは限りません。

どのような費用が必要なのか、利用できる税制上の特例があるのか、最終的にどの程度の金額が残る可能性があるのかまで確認することが重要です。

相続不動産の税金について、特に注意したいのは、売却してから税金について考えるのでは遅い場合があることです。

例えば「取得費が分からない」「空き家の3,000万円特別控除が使えるかもしれない」「相続税の取得費加算の期限が近い」といった事情がある場合、売却時期や売却方法を検討する段階から税務上の確認が必要になります。

また、空き家特例を利用する場合には、単に「古い実家だから対象」と考えるのではなく、相続後の利用状況や建物の状態、売却方法などを含めて要件を確認する必要があります。

不動産会社だけで判断できる問題ではなく、税理士など税務の専門家に確認した方がよいケースもあります。

税金を少なくすることは大切ですが、税金だけを理由に売却時期を決めるのも注意が必要です。

例えば、「もう少し待てば税金が安くなる」と考えて保有している間に、

◎ 建物がさらに老朽化する
◎ 残置物が増える
◎ 空き家の管理負担が続く
◎ 修繕費が発生する
◎ 市場環境が変化する

といったこともあります。

反対に、税制上の特例を利用できる可能性があるのに、その存在を知らずに売却してしまうことも避けたいところです。

そのため、不動産の価格、売却費用、税金、管理負担、売却時期をまとめて考えることが重要です。

相続不動産の売却では、取得費や所有期間だけでなく、相続税の有無、空き家特例の適用可能性、他の特例の利用状況などによって税額が変わります。

また、税制は改正されることがあります。

そのため「このケースなら必ず○○万円の税金がかかる」と単純に判断することはできません。

特に、

◎ 取得費が分からない
◎ 相続税を支払っている
◎ 相続人が複数いる
◎ 空き家になっている
◎ 被相続人が老人ホーム等に入所していた
◎ 建物を解体して売却する
◎ 相続から時間が経っている

といったケースでは、売却前に税理士や税務署へ確認することをおすすめします。

相続不動産の売却では、「高く売ること」だけが目的ではありません。

売却価格から必要な費用と税金を考え、最終的に相続人の手元にどれだけ残るのかまで確認することが大切です。

まず確認したいのが登記事項証明書です。

土地や建物の所有者、共有持分、抵当権などの権利関係を確認することができます。

相続した不動産の場合、

◎ 被相続人の名義になっている
◎ すでに相続登記が完了している
◎ 相続人の共有名義になっている
◎ 古い抵当権が残っている
◎ 土地と建物で所有者が違う

など、さまざまなケースがあります。

特に注意したいのは「土地と建物が同じ所有者とは限らない」ことです。

土地だけを確認して「売却できる」と判断するのではなく、建物や私道など関連する不動産についても確認する必要があります。なお、登記事項証明書が手元になくても、所在地や地番などが分かれば調査できる場合があります。

固定資産税の納税通知書や課税明細書も重要な資料です。

課税明細書には、所有している土地・建物の情報が記載されているため、相続した不動産を整理する際の手掛かりになります。

特に相続では「自宅だけだと思っていたら、別の土地も所有していた」「昔の山林や原野が残っていた」「私道の共有持分を持っていた」というケースがあります。

登記情報と固定資産税の資料を照らし合わせることで、所有不動産の全体像を把握しやすくなります。ただし、固定資産税の課税明細だけで所有不動産のすべてを判断できるとは限りません。

非課税となっている土地や共有持分など、課税明細だけでは分かりにくいものもあるため、登記情報などと併せて確認することが大切です。

固定資産評価証明書も、不動産の確認に利用される資料の一つです。

相続税や登録免許税など、税務・登記手続きに関係する場面でも使用されます。

売却査定については、市場価格を直接示す資料ではありません。

固定資産評価額と実際に売却できる価格は別物です。そのため「評価額が○○万円だから、このくらいで売れる」という単純な判断はできません。

相続した不動産を売却する場合には、相続関係を確認する資料も重要です。

例えば、

◎ 戸籍謄本等
◎ 法定相続情報一覧図
◎ 遺言書
◎ 遺産分割協議書
◎ 相続人の関係が分かる資料

などです。

相続人が一人なのか、複数人なのかによって、不動産を売却する際の進め方も変わります。

特に複数の相続人がいる場合には「誰が不動産を取得するのか」「売却代金をどのように分けるのか」などを整理しておく必要があります。

遺産分割協議書が作成されている場合は、ぜひ確認しておきましょう。

不動産を誰が取得することになっているのかを確認するためです。ただし、遺産分割協議書があっても、それだけで不動産に関する問題がすべて解決しているとは限りません。

例えば、協議書に記載されている土地とは別に私道の共有持分が存在していたり、隣接する別の土地が相続財産として残っていたりすることがあります。

「相続財産をすべて把握できているか」という視点も重要です。

建物を売却する場合には、建築確認関係の資料も確認しておきたいところです。

代表的なものとして、

◎ 確認済証
◎ 検査済証
◎ 建築確認申請書
◎ 建築図面
◎ 増築・改築に関する資料

などがあります。

古い建物では、これらの資料が残っていないことも珍しくありません。

資料がないからといって、直ちに売却できないということではありません。

一方で、建築時期や増改築の履歴、現在の建物の状態などを確認する上で、資料が残っていることは大きな手掛かりになります。

土地については、公図や地積測量図なども確認しておきたい資料です。

特に相続した土地が古い土地の場合「登記上の面積と実際の面積が違う」「境界がよく分からない」「隣地との位置関係が分かりにくい」といった問題が見つかることがあります。

また、複数の筆を相続している場合には、土地を一筆ずつ確認することが重要です。

一つの土地だと思っていたものが、実際には宅地・私道・山林・原野など、複数の筆に分かれていることもあります。

私道に接している不動産の場合は、私道関係の資料も確認しておきたいところです。

例えば、

◎ 私道の共有持分
◎ 通行に関する取り決め
◎ 掘削承諾書
◎ 境界確認書
◎ 過去の測量図
◎ 私道に関する覚書

などです。

ここは相続不動産の売却で、意外と問題になりやすい部分です。

「家の前の道路だから普通に使える」と思っていても、その道路が公道なのか私道なのかによって確認すべき事項が変わります。

また、私道の共有者が複数いる場合には、通行、掘削、上下水道の引込みなど、何について誰の承諾が必要なのかを個別に確認する必要があります。

相続した不動産を第三者に貸している場合には、賃貸借契約書も重要です。

例えば、

◎ 建物を賃貸している
◎ 土地を貸している
◎ 駐車場として貸している
◎ 倉庫などを貸している
◎ 一部だけ第三者が使用している

といった場合です。

賃貸借契約の内容によって、売却方法や買主への引継ぎなどを検討する必要があります。また、契約書がなくても、実際に誰かが使用している場合には、その使用関係を確認する必要があります。

「契約書がないから賃貸借関係がない」とは限りません。

ここは非常に大切なポイントです。

相続不動産の相談をするとき、「資料が全部揃ってから相談しよう」と考える必要はありません。

実際には、

◎ 登記簿が見つからない
◎ 固定資産税の通知書がない
◎ 建築確認書類が残っていない
◎ 境界資料がない
◎ 遺産分割協議がまだ終わっていない
◎ 私道のことがよく分からない
◎ 相続人の一人と連絡が取れない

など、問題を抱えた状態で相談に来られるケースもあります。

むしろ、「何が分からないのか分からない」という段階で相談することにも意味があります。

手元にある資料を一式持参してもらえれば、そこから不足している情報や追加で確認すべき事項を整理できる場合があります。

相続した不動産を売却するとき、資料集めは単なる事務作業ではありません。

資料を確認していくことで「土地がもう一筆あった」「私道の共有持分を持っていた」「建物と土地の名義が違っていた」「古い抵当権が残っていた」「隣地との境界が確定していなかった」など、これまで気付かなかった問題が見つかることがあります。

そして、問題が見つかったとしても、それだけで売却できなくなるわけではありません。

重要なのは、問題を知らないまま売却活動を始めるのではなく、問題を把握した上で、どのように売却するかを考えることです。

相続不動産は、一般的な住宅売却と同じように進められるとは限りません。

だからこそ、手元にある資料を整理し、分からないことは分からないままでも相談する。

それが、相続した不動産を円滑に売却するための最初の一歩になります。

相続した不動産が県外や遠隔地にあっても、売却手続きを進めることは可能です。

むしろ、遠方に住んでいる相続人の場合は、「自分が現地に行かなければ何もできない」と考えないことが大切です。

不動産会社による現地調査、写真撮影、建物確認、境界の確認、買主との調整など、現地で必要となる作業は多くあります。

そのため、遠方の相続不動産を売却する場合には、現地で動いてくれる不動産会社を選ぶことが重要になります。

ただし、単に「物件の近くにある不動産会社ならいい」ということではありません。

相続不動産では、通常の住宅売却とは異なり、

◎ 権利関係の確認
◎ 相続人の整理
◎ 空き家の状態確認
◎ 残置物
◎ 境界
◎ 私道
◎ 越境
◎ 建物の状態
◎ 土地の利用状況

など、売却前に確認すべき事項が多くなることがあります。

遠方の所有者にとって最初の問題になるのが、「誰が現地を見るのか」ということです。

信頼できる不動産会社に依頼すれば、現地調査や建物の確認、写真撮影、内覧時の立ち会いなどを任せられる場合があります。

特に空き家の場合には、所有者自身が何度も現地に行くよりも、現地を確認できる体制を作っておく方が現実的です。

ただし、ここでも注意したいことがあります。

現地を見てもらうことと、不動産の問題をすべて把握できることは同じではありません。

例えば、現地を確認して建物がきれいに見えても、「私道の共有持分がある」「境界が確定していない」「隣地の建物が越境している」「土地と建物の名義が違う」といった問題は、登記や公図、過去の資料などを確認しなければ分からない場合があります。

そのため、遠方の相続不動産では、現地確認と資料・権利関係の調査を分けて考えることが大切です。

売却までに時間がかかる場合には、空き家の管理も問題になります。

例えば、

◎ 草木が伸びる
◎ 郵便物が溜まる
◎ 室内の換気ができない
◎ 雨漏りなどの異常に気付けない
◎ 不法侵入などの心配がある
◎ 庭木が隣地へ越境する

といった問題です。

所有者が近くに住んでいれば自分で対応できますが、遠方の場合は簡単ではありません。

そこで、現地の空き家管理サービスや不動産会社などに、

◎ 定期的な見回り
◎ 換気
◎ 通水
◎ 郵便物の確認
◎ 草刈り
◎ 庭木の剪定
◎ 異常箇所の確認

などを依頼する方法があります。

ただし、管理費用が発生するため、売却予定期間や建物の状態を考えながら、どこまで管理する必要があるのかを判断することが大切です。

相続した家には、親が生活していた家具、家電、衣類、食器などがそのまま残っていることがあります。

遠方に住んでいる相続人にとっては、これが大きな負担になります。

「全部処分するために何度も現地へ行かなければならない」と思ってしまうかもしれません。しかし、現地の不用品処分業者などに依頼し、所有者が現地に行かずに整理する方法もあります。

不動産会社が残置物処分業者を紹介してくれる場合もあります。

また、相続不動産では、「売却前に必ずすべての荷物を処分しなければならない」とは限りません。

建物の状態や売却方法、買主との条件によっては、残置物の処分方法を含めて売却条件を検討できる場合があります。

したがって、最初から「全部片付けなければ売れない」と決めつけるのではなく「どこまで片付けると売却しやすいのか」を不動産会社に確認してから判断してもよいでしょう。

現在の不動産取引では、オンラインを利用できる手続きも増えています。

国土交通省によれば、重要事項説明についてはオンラインで実施する「IT重要事項説明」が可能となっており、不動産取引に関する一定の書面についても電子化が可能となっています。

そのため、遠方に住んでいる売主であっても、すべての手続きのために何度も現地へ行かなければならないとは限りません。

ただし、

◎ 売買契約の方法
◎ 本人確認
◎ 契約書類の取り扱い
◎ 司法書士による本人確認
◎ 決済方法
◎ 鍵の引渡し

などは、個々の取引によって異なります。

場合によっては、司法書士との事前確認や代理人の利用などを検討することもあります。したがって、「遠方だから無理」ではなく、「どの手続きを遠隔で行えて、どの手続きに本人の対応が必要なのか」を最初に確認することが重要です。

遠方の不動産を売却するとき、所有者が現地へ行けないこと自体は、それほど大きな問題ではありません。

問題になるのは、現地で発生する問題に誰が対応するのかということです。

例えば「雨漏りが見つかった」「庭木が隣地へ越境している」「残置物が想定以上に多い」「境界について隣地所有者から質問された」「私道について確認が必要になった」「買主から追加の確認を求められた」ということがあります。

所有者がそのたびに遠方から駆け付けるのは現実的ではありません。

だからこそ、遠方の相続不動産では「売ってくれる会社」だけではなく、「現地で問題を確認し、必要な専門家につなげてくれる会社」を選ぶことが重要になります。

相続不動産の売却では、価格だけで不動産会社を決めてしまうと、後から困ることがあります。

例えば、査定価格が高くても「現地にはほとんど行かない」「残置物の状況を確認しない」「境界問題を把握していない」「私道の問題を調べていない」ということでは、売却活動を始めてから問題が出てくる可能性があります。

遠方に住んでいる所有者にとっては、現地で確認してくれること、問題が発生したときに連絡してくれること、必要に応じて専門家と連携できることが重要です。

相続した不動産の所在地と所有者の居住地が大きく離れている場合でも、状況によっては所有者が一度も現地へ行かずに売却手続きを完了できるケースがあります。

ただし、これは「必ず現地に行かなくてよい」という意味ではありません。

物件の状況や相続関係、売却方法、本人確認、司法書士の対応などによって必要な手続きは変わります。

そのため、相談の最初に「私は遠方に住んでいて、できれば現地に行かずに売却したい」と伝えておくことをおすすめします。そうすれば、現地調査から残置物、空き家管理、契約、決済まで、どこを誰に任せられるのかを整理しやすくなります。

遠方にあることは、相続不動産を売却できない理由にはなりません。

むしろ大切なのは、遠方にいる所有者に代わって現地で動ける体制を、売却の初期段階で作っておくことです。

A. 売却の準備や調査はすぐに始められますが、相続登記前でも売買契約まで進められる場合があります。ただし、決済・引渡しまでに、誰が売主となるのかを整理し、必要な相続登記等を完了させる必要があります。

A．相続登記が未了でも、査定や売却活動、契約準備を進められる場合があります。

ただし、決済・引渡しまでに相続登記を完了し、買主へ所有権を移転できる状態にすることが必要です。

相続人が複数いる場合などは、事前に相続関係や遺産分割の状況を確認しておくことが重要です。

A．遺産分割協議により、誰か1名が相続して単独で売却するか、複数人で共有名義として、共有者全員の同意のもと売却することになります。

共有名義にする場合は、売却に際して共有者全員の意思確認が必要になるため、相続人間であらかじめ売却について合意しておくことが重要です。

A．可能です。建物をそのまま活かして「古家付き土地」として売却したり、リノベーションを前提とした買主を探したりする方法があります。

建物が古いからといって、最初から「売れない」と決めつける必要はありません。

A．売却可能です。新たに家を建てられない制約はありますが、既存建物をリフォームして利用する需要や、隣地所有者への売却、専門的な買取業者への売却など、物件の状況に応じた方法があります。

再建築不可だからといって、必ずしも「売れない不動産」とは限りません。

A．まずは、賃貸借契約など利用の根拠や境界線を確認します。そのうえで、必要に応じて弁護士などの専門家と連携し、権利関係の整理や相手方との話し合いを進めます。

長年使用されている場合などは、時効取得などが問題となることもあるため、自己判断で対応せず、早めに専門家へ相談することが大切です。

A．売却可能です。ただし、私道の所有関係や通行・掘削の権利、上下水道などの状況によって、承諾の確認や取得が必要になる場合があります。

特に共有者が多数いる私道では、誰の、どのような承諾が必要なのかを事前に確認することが重要です。