こんにちは
近年、不動産投資が盛んに行われるようになりましたね。
不動産投資するにあたって、立地や金利・築年数等を重視するのは当然ですね。
しかし、結構な割合で見落としてしまうのが不動産が下がるかもしれないという可能性ですね。
この事は仕方がないことで、不動産投資をしようと決めた時から欲の皮が突っ張らかっている状態になりますから「価格が下がるかも？」なんてことは微塵にも感じたり考えることなんてことはないでしょう。
このような事は令和の時代にも、ひと昔ふた昔前にも同じようなことはあって、今は年齢を重ねて偉そう（御免なさい）にしている年配の方でも失敗している方は多くいます。
今回は、その昔に「不動産神話」を信じていたり「不動産所有者としてのステータス」を求めた人達の不動産を相続してしまった方々のお話を別荘用地を特定してお話しますね。
昔買った別荘用地が、今や雑木林になってしまった――そんなご相談は意外に多く、高度経済成長期やバブル期に「夢の別荘ライフ」をうたい文句に山奥や海沿いの土地が売られた原野商法の影響が今も残っています。
当時は、分譲会社のパンフレットに描かれたような道路や水道、温泉施設などの整備を期待して購入した方も多かったでしょうが、現実には整備されず放置された土地がほとんどで、管理費だけが毎年請求されるという状況が起きています。
別荘地によっては、購入時には管理費が掛からなかったのに、ある日突然「管理費の請求書」が届いて「なんじゃ、こりゃ～」みたい事もあるみたいですから参っちゃいますよね。
原野商法によって売られた土地は、1坪数万円で購入されたものが今では買い手がつかない、いわゆる負動産になっているケースも少なくなく、雑木林化や荒れ地のまま維持費や固定資産税の負担だけが残るため、所有するほどリスクが高くなるのです。
特に別荘地の場合、管理会社が道路や水道施設の維持費を名目に管理費を請求してくることがあり、利用していなくても「所有者として支払え」と言われるため、トラブルに発展しやすい状況があります。
この管理費問題については、過去に最高裁判所で争われた判例があり、結論としては「利用していなくても、所有者は管理費を負担すべき」という立場が示されています。
マンションの管理費と同じ考え方で、共同施設や共有インフラの維持費は所有者が分担すべきだという判断ですが、別荘地は実際に生活していない所有者が大多数であるため、納得感を得にくく、訴訟に発展することもあります。
さらに放置された雑木林が倒木や害虫被害などで近隣に迷惑をかければ、民法上の損害賠償責任を問われる可能性もあるため、「使っていないから関係ない」とは言えず、むしろ所有し続けるほど負担が大きくなるのです。
そこで一つの解決策として考えられるのが不動産を売却することですが、別荘地は需要が極めて少なく、雑木林化しているため整備費用もかかることから、一般的な不動産会社では「値段がつかない」と言われることがほとんどです。
正直に申し上げますが、20～30年以上も放置していた物件を売却する事は大変ですし、長期間放置していた物件を２～3カ月くらいで売却する事は結構難しいことですからね。
近年では負動産を引き取る専門業者や、自治体への寄付・NPO活用などの選択肢も広がっており、専門家に相談することでリスクを避けながら処分できる場合がありますが、数百万円の大金を払って引き取ってもらうなんてことも珍しくないので簡単に決断する事はできませんよね。
結局、「動かないまま負担を抱え続ける」よりも、「早めに区切りをつけて処分する」方が長期的には得策であり、最高裁判例が示す通り、所有している限り管理費の義務は免れませんから、まず現状を把握し、売却・譲渡・寄付などの選択肢を検討し、専門家に相談することが重要です。
昔の夢の残骸のように見える別荘用地も、動き出すことで新しい解決策が見えてきます。
別荘用地の問題は、世間話のネタとして笑い飛ばすだけでなく、実際に一歩踏み出して整理する時代に来ているのです。
