こんにちは
今日も不動産屋さんの独り言を今日もこっそり書いていますが、ご興味のある方は参考にしてくださいね。
最近、不動産業界がザワついておりますね。タワマン購入の節税やらマンションの転売抑制の政策を自治体・省庁・団体が打ち出してきますね。政府与党が変わった影響かは分かりませんが、物凄い勢い不動産業界が変化しそうな感じがします。
「投資用不動産を利用した相続税対策を抑制する方向で政府与党が検討」というニュースが出てきて、これがまぁ、資産家の皆さんからも不動産業界からも「ちょっと聞いてないよ！」って声があちこちから上がっているんですよ、そりゃそうですよね。
これまで相続税の節税と言えば真っ先に思いつくのが不動産で、現金で3億円持ってたら相続税が8900万円かかるところを、不動産に変えて評価額が70％になるとざっくり3000万円近く節税できちゃう、そんな“魔法みたいな”制度だったわけです。
このスキームを駆使して節税していた富裕層がいて、その富裕層に群がる税理士やお付きの不動産業者が儲けていたわけですよね。
正しい税制を理解して節税しているのですから、とても良い事ですし賢明な資産確保ということですよ。
私でも富裕層であれば、資産を守るために躍起になって節税対策しているでしょうから。
税金のことを考えた人なら一度は聞いたことあるはずだと思いますが「節税なら不動産にしておけ」っていうことで知っている方は多くいると思いますが、ざっくりと内容をお話します。
この節税対策の内容は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で相続税の計算をするから、実際の取引価格よりも低く評価されやすくて、しかも賃貸にしておけば「貸家建付地」や「貸家建物」でさらに評価が下がるという二段ロケットで節税が決まる仕組みです。
アパートなんて持とうものなら「節税できて家賃も入る」最高じゃんってなるわけです。
ところが政府は、将来的に人口減少で税収が減る事は分かっているから、今のうちに税制を見直して富裕層から（取れるところから）税金をしっかりと頂ける仕組みを作り直しましょうや、とう事です。
同じ3億円の資産を持ってるのに、現金だと重税で不動産に変えれば税金が安くなるなんて、富裕層ばかり得しているじゃないかという声が強くなってきて、相続直前に買った不動産、小口化不動産商品、高騰タワマンなんかは特に要注意で、今後は「購入価格」や「実勢価格」を評価に反映させる方針が検討されている、
つまり節税だけ目的の購入はどんどん封じられるって話で、特にここ数年「相続対策にタワマン買っとけばいいよ」というノリで相談に来られてた方、本気で見直した方がいいかもしれません。
この案が現実として法律として施行されたら節税目的で高値掴みしたタワマンでも、相続税減らなくなるうえに売る時に価格落ちて二重に痛いなんて最悪のパターンなんてこともあり得るという事です。
もし「節税になるから買った」って物件をお持ちの方は一度、ご自身の保有不動産を下のチェックに照らし合わせてみてほしいんです。
「最近投資用物件を買った」
「空室が多いけど節税だからOKと思ってる」
「相続が近い」
「タワマン比率が高い」
「小口商品持ってる」
これが3つ以上当てはまった方、残念ながら制度改正の直撃を受ける可能性が高いので要注意です。
でも勘違いしてほしくないのは「不動産での相続対策が終わる」わけじゃないんですよ。
これからは“ちゃんと価値のある不動産を持つこと”が重要になるだけで、節税が美味しすぎただけの時代に終わりが来て、普通に資産を守るために不動産を買う時代に戻るだけです。
極端に利回り悪い物件や資産価値疑わしい物件に手を出さなければ、不動産はこれからも十分に役立ちます。
相続対策だけじゃなくて老後の安定収入、インフレ対策、資産の現物保有という意味でも、まだまだ存在感は健在なんです。
不動産は“節税マシーン”じゃなくて“資産を守る盾”なんだって意識を取り戻すだけで、選ぶ物件が変わってくるし、リスクもグッと減るはず、だから焦らなくていいんですよ。
税制度が変わるなら変わる前に整理すべき資産もあるし、逆に変わってからじゃないと見えない部分もある。でも「なんとなく税金安くなるって聞いたから」と買った物件があるなら、一度ちゃんと向き合った方がいいかもしれませんね。
まぁ、こんな話をダラダラ語ってますけど、結局は不動産屋の独り言ですから、何が正しくて、どれが正しくないかは自分で判断するしかなくて、人の意見を聞いて鵜呑みにするのであれば無駄に動か二法が良いという決断もありということです。
最後に言い忘れてましたが、このような制度の変更で不動産価格が下がるか？と思われている方が殆どだと思いますが、はっきり申し上げますと「分かりません」。
しかし、今まで「節税」というだけで取り敢えず取引されていたような不動産については需要が無くなるでしょうね、という事は・・・ご想像にお任せします。
こういう制度の変化って本当に人生左右することもあるんで、ちょっとでも心当たりある方は遠慮なくご相談下さいね。
愚痴でも雑談でも不動産のお悩みでも、全部まとめて聞きますから。
さて、今回は、こんな感じでおしまいです。
