こんにちは
最近の不動産売却で多く頂く内容の市街化調整区域のお話をしますね。
私に辿り着くご相談の多くは「不動産会社から断られた」「不動産会社に買取はできませんと言われた」という方が殆どです。
[「今回は」というよりは、今回も市街化調整区域についてお話させて頂きますね。
さて、表題について。
市街化調整区域とは、都市計画法で建物や開発が制限されている土地のことです。
「将来値上がりするかも」と放置している方もいますが、実際に市街化区域に変わるのはハードルが高く、自治体の計画で区画整理や用途変更が決まらない限り、あまり期待できません。
つまり、宝くじ感覚で待つより、現実を受け入れて前向きに活用方法を考えた方が良いという事ですね。
市街化調整区域の土地を扱う際は、まず「地目」と「農地区分」を正確に把握することが重要です。
まず、農地の場合は農地法の規制があるため、売却や賃貸にする場合には農地転用の手続きが必要です。
転用許可は「一般基準」と「立地基準」を鑑みて農業委員会が許可を下ろします。
農地転用の可能性については、その農地がの農業振興地域農用区域内かを確認する事と農地区分を役所でざっくりでも良いので確認すると方向性が見極められます。
そして、農地転用の許可が見込めれば、農業従事者や法人への農地としての賃貸、あるいは宅地や雑種地にして農地以外の転用前提の売却も可能になります。
戦略としては、農地のまま貸すか、転用して売るかのどちらかに絞ると分かりやすいでしょう。
市街化調整区域の宅地の場合は建物を建てられる可能性があるため、売却価格に大きく影響します。
過去の建築状況や接している道路幅、都市計画法34条の立地基準を確認して要件を満たしてるのであれば市街化調整区域の不動産の中では１番良い条件で売却する事ができるでしょうね。
また、不動産を貸す場合は駐車場や資材置き場として活用することも可能です。契約内容を明確にしておくことでトラブルも防げます。
市街化調整区域の地目が雑種地や山林、原野の不動産については基本的に転用許可は不要ですが、接道状況や周囲の土地利用には注意が必要です。
未接道の物件については価値を見出すことが難しく需要の面で売却が難しくなります。
このような場合には隣地の所有と話し合いをして共同で売却する方向性を考える事も良いでしょう。
市街化調整区域の不動産を売却や貸し出しの際は利用可能な範囲を明確に契約書に反映させ、草木の繁茂や不法投棄による固定資産税負担の増加にも気を付けましょう。
市街化調整区域は開発制限があるため、放置すると草木の繁茂や不法投棄、固定資産税の増加、近隣トラブルなどのリスクがあります。
ですので、土地の種類ごとに適切な手続きを踏んで、売却や賃貸などで資産を有効活用することが得策です。
転用ができない農地なら農業従事者への売却や賃貸、宅地や転用可能な土地なら開発前提の売却など、土地の特性に合わせた戦略を立てることで、価値を維持・向上させることができます。
ポイントは、この3つです。まず地目・農地区分を正確に確認すること。次に、農地であれば転用許可や都市計画法34条の立地基準を確認すること。そして、信頼できる不動産会社に相談すること。
これを押さえれば、宝くじのような可能性の低い当たりを待つよりずっと現実的に資産を活かすことができます。
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