2026.01.22

長期金利2.38％に急騰｜減税策の裏で進む「不動産を取り巻く静かな変化」

はじめに｜長期金利2％台へ。不動産市場に起きている“静かな変化”

最近、「長期金利が急騰」「ついに2％台に乗せた」といったニュースを目にする機会が増えています。

一見すると難しそうな金融の話ですが、これは決して“遠い世界の出来事”ではありません。

住宅ローン金利・不動産価格・不動産の売却のしやすさに直結する、非常に重要なサインです。

特に今回の金利上昇は、景気が過熱しているからではなく、「減税による財政悪化への懸念」が背景にある点が大きな特徴です。

これはつまり、景気が良いから金利が上がっているのではなく、将来への不安から金利が押し上げられているという、これまでとは質の違う局面に入ってきている可能性を示しています。

すでに不動産市場では、

住宅ローンの借入可能額が伸びにくくなっている
購入検討者の動きが鈍くなり始めている
「高値では売れにくい」エリアが増えている

といった変化が、じわじわと表れ始めています。

このブログでは、

なぜ今、長期金利が上昇しているのか
金利上昇が不動産価格・売却市場に与える影響
不動産を「持っている人」「これから売る人」が今できる備え

について、不動産実務の視点からわかりやすく解説します。

「まだ大丈夫」と思っている今こそ、正しく状況を知り、選択肢を持つことが将来の安心につながります。

【今回の本質】なぜ長期金利が急騰しているのか

今回の長期金利上昇の背景は、実はそれほど複雑ではありません。

・与野党ともに減税政策を打ち出している

・減税が進めば、国の税収は一時的に減少する

・その穴埋めとして、国債発行が増える可能性が高まる

・市場では「この国債、将来きちんと消化できるのか？」という財政への警戒感が強まる

この結果どうなるかというと、国債を買ってもらうために、より高い利回り（＝高い金利）を提示する必要が出てきます。

つまり国債の金利が上がる → 長期金利が上昇するという流れです。

今回の金利上昇で見落としてはいけないポイント

ここで重要なのは、

❌ 景気が良くて自然に金利が上がった
⭕ 将来への不安を市場が先回りして織り込んだ結果

という点です。

この違いは、不動産や住宅ローンを考えるうえで非常に大きな意味を持ちます。

・景気主導の金利上昇 → 需要は底堅い

・不安主導の金利上昇 → 慎重姿勢が一気に強まる

後者の場合、「買える人が減る」「様子見が増える」「売却が長期化する」といった動きが、時間差で起こりやすくなります。

不安がある時こそ「準備した人」が有利になる

ただし、ここで悲観する必要はありません。

市場が揺れ始めた局面では、

・早めに情報を整理した人

・売る・持つ・貸すの選択肢を把握している人

・金利上昇を前提にシミュレーションできている人

が、むしろ有利に動けるのも事実です。

このあと

・不動産価格

・住宅ローン

・売却タイミング

にどんな変化が出始めているのかを、不動産目線で具体的に見ていきましょう。

長期金利は「住宅ローン金利の土台」

不動産に関わる人にとって、ここは最も重要なポイントです。

なぜなら――長期金利は、住宅ローン金利の“土台”だからです。

特に影響を受けやすいのが、

・フラット35などの全期間固定金利

・10年・20年・35年といった長期固定ローン

これらは、長期金利とほぼ連動しています。

金利1％の違いが、家計に与える現実的な影響

数字で見てみましょう。

・借入額：3,500万円

・返済期間：35年

・金利が「たった」1％上がる

この条件だけで、総返済額は数百万円単位で増えることも珍しくありません。

月々の返済額だけを見ると「数千円〜1万円程度」に感じることもありますが、35年という時間をかけると、差は確実に積み上がります。

長期金利「2.38％」は他人事ではない

ニュースで見る「長期金利2.38％」は決して、金融関係者だけの話ではありません。

・これから家を買う人

・借り換えを検討している人

・住み替え・売却を考えている人

すべての人にとって、あなたの住宅ローンの“未来予想図”そのものです。

金利が動くと、不動産の動きも変わる

住宅ローン金利が上がれば、

・「買える人」が減る

・購入判断が慎重になる

・売却までの期間が長くなる

こうした変化は、必ず不動産市場に波及します。

だからこそ今は、「金利が上がった・下がった」ではなく、“金利が動き始めた局面”として捉えることが大切です。

金利上昇が不動産市場に与える3つの影響

長期金利の上昇は、数字以上に人の心理と行動を変えます。

その結果、不動産市場には次のような変化が表れ始めます。

① 購入希望者が減る

金利・物価・生活費が同時に上がる局面では「今は無理をせず、様子を見よう」という判断をする人が一気に増えます。

特に影響を受けやすいのは、

・一次取得層（初めてマイホームを購入する人）

・新築物件・価格帯の高い物件

・郊外エリアの住宅

これまで「買えた人」が「少し厳しいかもしれない」に変わるため、

・問い合わせはあるが決断しない

・内覧は増えても成約しない

といった状態が増え、成約までの時間が長期化しやすくなります。

② 売却が“時間勝負”になりやすい

金利上昇局面では、不動産の売り方の違いが結果を大きく分けます。

・高値のまま売り出す

・相場を無視した強気価格で様子を見る

こうした売却戦略は、一気に決まりにくくなります。

これから重要になるのは、「いつか売れる」ではなく「どの価格なら今、動くか」という視点です。

売却開始の最初の価格設定と初動の反応が、その後の売却期間・値下げ幅を左右します。

③ 投資・セカンド需要が冷える

不動産投資では、

・ローン金利

・想定利回り

このバランスがすべてです。

金利が上がると、表面利回りは良く見えても、実際にはキャッシュフローが出ない

というケースが増えてきます。

その結果、

・無理なレバレッジ投資は減る

・「とりあえず買う」層が消える

市場は徐々に「買う人を選ぶ」選別モードへ入っていきます。

変化が出る前に動いた人が、結果を分ける

金利上昇局面は、不動産市場にとって「悪い時期」ではありません。

・情報を早く整理した人

・売却・保有・整理の選択肢を持っている人

にとっては、判断しやすい時期でもあります。

減税＝明るい未来、とは限らない理由

減税そのものは、家計にとって間違いなくプラスです。

手取りが増え、消費や生活に余裕が生まれる点を否定する必要はありません。

ただし同時に、見落とされがちな影響もあります。

・国の借金が増える可能性

・将来の増税への警戒感

・市場が織り込む金利上昇圧力

これらはすぐに表面化しなくても、時間差で私たちの生活や資産に影響してきます。

不動産は「気分」ではなく「安定性」で考える資産

不動産は、

・今日のニュース

・今月の金利

・一時的な安心感

だけで判断してしまうと、後から修正が効きにくい資産です。

だからこそ重要なのは、「今どう感じるか」ではなく「この先も無理なく持ち続けられるか」という視点です。

短期的な安心感が、長期の選択肢を狭めることもある

減税によって「今は払えそう」「今は大丈夫そう」と感じて動いた結果、あとから状況が変わることがあります。

金利がさらに上がり、固定資産税や修繕費の負担が重くなり、いざ売ろうとしても買い手が動きにくい局面に入る――そうなると、選べる道は一気に少なくなります。

ここで伝えたいのは、悲観的になる必要はないということです。

減税も金利上昇も、どちらか一方だけを見るのではなく、すべてを前提条件として受け止めたうえで、選択肢を残しておく。

それが、不動産と長く向き合ううえでの現実的で、賢い「備え」だと言えるでしょう。

不動産を持つ人・これから動く人への前向きな考え方

金利や制度が動く局面では、「正解」を探すよりも、選択肢を持つことが何より重要です。

今すぐ売るべきか？

答えは、やはり人によります。ただし、立場が違っても共通して言えることがあります。

・今の相場を知っておく

・売却にどれくらい時間がかかるかを把握する

・売る・持つ・貸すなど、複数の選択肢を残す

つまり「動くかどうか」より先に「準備だけは早めに」これが、後悔しにくい判断につながります。

これから不動産を買う人へ

これからの時代に大切なのは、

・「借りられる額」ではなく返し続けられる額

・金利が上がる前提での余裕ある資金計画

・固定金利・変動金利、それぞれの特徴とリスクの理解

今はもう、勢いだけで購入を決める時代ではありません。

慎重に考えることは、決して悪いことではない時代に入っています。

すでに住宅ローンがある人へ

すでにローンを抱えている人こそ、

・借り換えという選択肢を検討する

・家計全体を見直す

・「住まいを守る」という視点で不動産を考える

こうした整理が大切になります。

何もせずに時間だけが過ぎると、状況が変わったときに動けなくなることもあります。

場合によっては「何もしないこと」こそが最大のリスクになることもあるのです。

まとめ｜金利は上昇は止められない。でも、判断は自分で選べる

金利の動きは、個人の意思では止められません。
政策や財政、市場心理が重なり、静かに、しかし確実に動いていきます。

ただし、正しく知ること、早めに考えること、選択肢を残すこと、この3つを選ぶ自由があります。

不動産は、株式のように日々価格が見える資産ではありません。
売れにくくなってから、値下げしてから、選択肢が減ってから――
時間差で影響に気づく資産です。

だからこそ、問題が起きてから慌てるのではなく、起きる前提で備えておくことが重要になります。

ニュースは、不安で終わらせるものではありません。
情報を整理し、判断材料として使える人ほど、結果的に無理のない形で資産を守り、選択肢を残せます。

今すぐ売る必要も、買う必要もありません。
現状を知り、将来を想定し、相談できる先を持つ。
この小さな準備だけで、将来の判断は大きく変わります。

不動産は、動いた人が得をする資産ではなく、備えていた人が困らない資産です。

この記事が、その最初の一歩になれば幸いです。