【住宅ローンは本当に終わる？】変動金利上昇で元金が減らない？35年後・40年後の残債と完済できないリスクを解説

最初に結論をお伝えします。
変動金利の住宅ローンで金利が上昇した場合、最も注意したいのは「毎月の返済額がいくら増えるか」だけではありません。

重要なのは、以下の流れが起きる点です。

金利上昇によって利息の割合が増える
↓
元金に充てられる金額が減る
↓
住宅ローン残高の減少が遅くなる
↓
当初想定していたより残債が減っていない可能性がある

変動金利で住宅ローンを借り入れすると5年ルールや125％ルールが適用されるので、金利が上昇しても返済額がすぐに大きく増えない仕組みがあります。

しかし、これは金利上昇による負担そのものがなくなるという意味ではありません。

返済額が据え置かれている間に、返済額の中で利息の占める割合が大きくなり、元金の返済が少なくなる場合があります。さらに金利上昇が大きい場合には、毎月の返済額だけでは利息を払い切れず、未払利息が発生するケースもあります。

したがって、現在すでに変動金利で住宅ローンを借りている人は「毎月返済できているから大丈夫」ではなく「住宅ローン残高は予定どおり減っているのか」を確認することが重要です。

そして、返済期間終了時に元金や未払利息などが残る場合には、その残高を別途支払う必要が生じる可能性があります。

金融機関によっては、元金や利息の返済が最終回まで持ち越された場合、最終回の返済額に加算して支払う仕組みを明示しています。

つまり、「35年ローンを組んだから、35年後には必ず住宅ローンがゼロになる」と単純に考えるのではなく、自分の契約内容と現在の住宅ローン残高を確認することが大切です。

変動金利とは、住宅ローンを借りている期間中に適用される金利が変動するタイプの住宅ローンです。

一般的には、金融機関が定める基準に基づいて金利が見直されます。一方、全期間固定金利の場合は、原則として借入時に決められた金利が返済期間中に変わりません。

変動金利には、金利が低い時期には低い金利のメリットを受けられる可能性があります。
しかし、その反面、金利が上昇すると住宅ローンの利息負担が増えるという特徴があります。

ここで大切なのは、「金利が上がったら毎月の返済額がすぐに大幅に増える」とは限らないことです。

住宅ローンの返済方式や金融機関によって、金利変更後の返済額への反映方法が異なるからです。5年ルールや125％ルールを採用している金融機関がある一方、採用していない金融機関もあります。

住宅ローンを理解するうえで、最も基本的なことがあります。
それは、毎月の返済額のすべてが住宅ローンの元金ではないということです。

例えば、毎月10万円を返済しているとします。
その10万円が、「元金7万円＋利息3万円」であれば、住宅ローン残高は毎月7万円ずつ減っていきます。

ところが金利が上昇して、「元金5万円＋利息5万円」になれば、同じ10万円を返済していても、住宅ローン残高は毎月5万円しか減りません。
さらに、「元金2万円＋利息8万円」になれば、元金の減少はさらに遅くなります。

つまり、毎月の返済額が同じでも、元金が減るスピードは同じとは限らないということです。

毎月、銀行の通帳を見て返済できている事を確認する事は大切ですが、それよりも1年か半年おきに金融機関から送られてくる返済明細書を確認することもして下さい。

そこには元金〇〇円＋利息〇〇円と記載されているはずです。
その内訳は金利によって変化するので、その数字を確認し元金が順調に減っているかを確認してください。

住宅ローンを借入する際に金融機関を金銭消費貸借契約を締結しているはずです。

その契約時に金融機関の担当者から説明されている返済額の見直しや返済額の上限のことを忘れている方も少なからずいると思います。

「35年ローンだから35年後に必ず負担がなくなる」と思い込まず、自分の契約内容と現在の残高を確認することが大切です。

通常の返済計画では最終返済日までに元金を返済する設計になっていますが、変動金利の上昇によって未払利息などが発生した場合、最終回の返済額に加算して支払うため、最終回の負担が大きく膨らむ可能性があります。

返済期間終了時に残債が残ったら？

返済期間が終了した時点で元金や利息等が残っていれば、原則としてその残高を一括等で支払う必要があります。「35年も払ったのだから残りは銀行が免除してくれる」ということはありません。

不動産売却の現場から見ると、住宅ローンの問題は「完済できるか」だけではありません。

もう一つ重要なのが、「住宅ローン残高と不動産価格の関係」です。

住宅ローン残高が3,500万円で、現在の売却査定価格が3,000万円だった場合、売却価格だけでは住宅ローンを完済できません。

不動産価格は永遠に上昇するわけではなく、建物の老朽化などで下落します。

「住宅ローン残高の減少スピードより、不動産価格の下落スピードが速い場合」、住宅を売却したくても多額の持ち出し（自己資金）が必要になる大きな問題に直面します。

金利上昇のニュースを見て不安を感じたら、まずはご自身の現状を点検しましょう。以下の5つを確認するだけでも、今の住宅ローンがどの程度安全な状態なのかを考える材料になります。

□ 1. 現在の住宅ローン残高（今いくら借金が残っているか）

□ 2. 現在の適用金利（契約時ではなく、現在実際に適用されている金利）

□ 3. 残りの返済期間（あと何年返済する予定なのか）

□ 4. 毎月の返済額（現在、毎月いくら支払っているか）

□ 5. 現在の不動産価格（現在の自宅がいくらくらいで売れるのか）

住宅ローンの返済が本当に苦しくなり、月々の返済を滞納してしまうと、選択肢は一気に狭くなります。
だからこそ、「返済できなくなったら売る」のではなく、「まだ返済できるうちに出口（売却）を確認する」ことが非常に重要です。

住宅ローンの月々の返済の滞納前の「通常売却」と、滞納後の「任意売却」の大きな違い
住宅ローン返済が厳しくなり、通常の方法で完済できない場合、「任意売却（債権者と合意の上で売却する方法）」という手段があります。

しかし、最も避けたいのは「何もせずに滞納してしまうこと」です。
月々の返済の滞納が数ヶ月続くと、信用情報機関に事故情報が登録（いわゆるブラックリスト入り）され、5〜7年ほど新たな借り入れやクレジットカードの作成ができなくなるなど、その後の生活再建に大きな支障が出ます。

一方で、まだ滞納をしていない段階で残高と査定額を把握して、計画的に売却を進める「通常売却」であれば、信用情報に傷をつけることなく、ご自身の意思で住み替えや生活の立て直しを図ることが可能です。

任意売却はあくまで最終手段であり、ご自身の大切な信用と未来を守るためには、「まだ返済できているうちに出口戦略を立てること」が何よりも重要です。

必ず一切減らなくなるわけではありませんが、金利上昇によって毎月の返済額に占める「利息」の割合が増大するため、同じ10万円を返済していても「元金」に充てられる金額が目減りします。

結果として、当初の返済シミュレーションよりも残高の減り方が大幅に遅くなります。

ここまで解説してきたとおり、変動金利の住宅ローンは「金利が低い間は総返済額を抑えられる」という最大のメリットがある一方で、「金利が上がった瞬間に、見えないところで残債が減らなくなる」という構造的なリスクを孕んでいます。

日本銀行の金融政策の変更に伴い、かつての「超低金利時代」から、金利がある世界へとシフトしつつある現在、これから住宅ローンを組む人だけでなく、すでに何年も返済を続けている人にとっても「人ごとではない問題」になりつつあります。

では、私たちは具体的にどう行動すべきなのでしょうか。

住宅ローンは、毎月の返済額だけを見てはいけません。
残高、金利、残りの期間、将来の収入、そして不動産価格。この5つを一緒に考えることが大切です。

「返済できなくなってから売却する」のではなく、まだ余裕がある段階で、現在の住宅ローン残高と不動産価格を確認しておく。

それだけでも、将来の選択肢は大きく変わります。

「自分の家は今いくらで売れるのだろう？」
「ローン残高と照らし合わせて、将来のリスクを知っておきたい」

そう思われた方は、まずは一度、正確な不動産査定を受けてみることをおすすめします。

さいたま市（桜区・西区）をはじめ、上尾市、桶川市、川越市などの不動産市場に精通した当社では、現在の適正な売却価格を無料で査定・アドバイスしております。

「今すぐ売るつもりはないけれど、将来のために価値を知っておきたい」といったご相談も大歓迎です。手遅れになって選択肢が狭まる前に、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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【著者プロフィール】

山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント

埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。

また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。

ワイズエステート販売株式会社
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●市街化調整区域のスペシャリスト： 建築許可の判断が難しい市街化調整区域や、相続で問題になりやすい「負動産」の解決に注力。

●土地の歴史を読み解く調査： 登記簿や航空写真から土地の変遷を辿り、自治体独自の判断基準まで深く踏み込む緻密な調査を信条としています。

●producer（プロデューサー）としての視点： 単なる「仲介」ではなく、法的・財務的背景を汲み取った「再構築」の提案を重視しています。