こんにちは
今朝のさいたま市は不安定な天気ですね。
雨が降ったり晴れ間が見えたり
猛暑よりはマシですが、気分は晴れないですね。
今回は不動産バブルのお話を少々。
数年前から中国の不動産については不動産会社向けの融資の規制が始まり
銀行の住宅ローンの融資の締め付けや不動産価格の調整の規制が厳しくなった影響で
不動産の流通状況が鈍くなり中国の大手不動産会社がアメリカの裁判所に破産申請をしたようですね。
何年も前から報道されていましたから驚きはしないですけど、この先が興味深いですね。
この流れは30年前の日本のバブル崩壊時にも同様な事が行われていました。
1990年3月に大蔵省によって発せられた総量規制は不動産に対する融資の規制を厳しくして不動産の流通をストップさせてしまったそうです。
結果的に、不動産の流通が停滞して不動産開発会社がバタバタと倒産してしまったそうです。
私はバブル時の不動産業界は経験していません。当時、親族が不動産開発に携わっていて不動産は儲かるんだなと感じたくらいです。
おそらく30代半ばの親戚が超高級車に乗っていて奥さん（20代）も超高級外車に乗っていて、個人的に所有している不動産はマンションを都内に数件所有していた事を聞いた記憶があります。
その頃、私は10代後半だったのでバブルによる好景気を実感していなかったので現実としては捉えていなかったような気がしますね。
それから約10年経ってバブル崩壊して大不況の時に私は不動産業界に入りました。
業界に入った時、バブルを経験した50代の上司は都内で不動産仲介をしていたそうですが、事務所に銀行の融資担当者が不動産の購入者を毎日のように連れてきて物件資料を見せると物件を見ずに買付証明書に署名捺印して契約日の設定をして帰っていったそうです。
ある会社の社長から聞いた話では、その方はバブル時に都内の大手仲介会社に勤めていたそうですが事務所にいると不動産を売却したい所有者が頻繁に訪れ大忙しだったそうです。
そして、一通りの物件資料を集めて大手不動産買取会社に資料をFAXすると30分後には買付証明書がFAXで送られてきたそうです。
これまた羨ましい時代ですね。
そんなバブル時代を経験した方々が、バブル崩壊を感じるまでには多少時間が掛かったそうです。
それまでは物件資料をFAXすると、あっという間に買付証明が送られてきたのが送られてこなくなり送り先の会社に電話をすると購入を見合わせるとの回答が・・・。
今までは簡単に売り買いしていた不動産が売れるのに時間が掛かり価格を下げても売却できない状況に様変わりしたそうです。
なんで？と思いながらも不動産を売るために必死になったそうですが全く売れなくなっていったそうです。
不動産が売れなくなった理由？前記の総量規制です。
例えば、総量規制前に購入した不動産に20億円の抵当権が設定されていたとします。
総量規制前に20億円の融資を受けて仕入れた不動産を30億円での売却しようと計画してたが、総量規制後には融資額の20億円以下の評価になってしまい購入者の融資が20億円以下になり買い手が見付からない状況が続きます。
結果的に、金融機関は債権回収するために競売を申し立てるという流れになってきます。
これが総量規制の効果です。
これから中国で30年前とバブル崩壊と同様の事が起きるかは分かりませんが似たような状況になっているようでね。
今は不動産バブルの崩壊の始まりであって、これから金融機関の破綻が始まったら完全なバブル崩壊でしょうね。
そして、日本の不動産業界はというと、バブル状態でしょうね。
キャリアが10年位の不動産の営業マンはバブルと感じられないでしょうけど、オジサン不動産業者はバブルと感じています。
この不動産バブルは崩壊するのか？
私ごときには分かりませんけど、もしかしたら既に崩壊してるかもしれませんよ。
平成のバブル崩壊も、経済破綻したと気が付いたのは1990年の総量規制から数年後でしたから。
今回はおしまいです。
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