不動産屋の独り言｜貸付条件変更の多さが物語る“静かすぎる不動産市場”のお話です

新型コロナ以降、金融庁が公表し続けてきた「貸付条件変更」の現実

新型コロナウイルスの感染拡大以降、金融庁が公表してきた「貸付条件変更」に関するデータが金融庁のホームページで見れます。
私は公表当初からこの数字を追い続けていますが、正直なところ、テレビやラジオなどのマスメディアではほとんど触れられない現実を感じています。

公表データの中で本当に重要なのは、細かな内訳や業種別の数字ではありません。
条件変更の件数そのものが非常に多いこと、そして申込みがあれば高い確率で“実行”されているという事実です。

これは単に「景気が良い」「景気が悪い」という話ではなく、当時の金融機関がどのような立場に置かれていたのかを如実に表す数字だと感じています。

コロナ禍は「経済ルールが壊れた」特殊な時代だった

思い返せば、コロナ禍は経済のルールそのものが一時的に壊れたような時期でした。

外出制限や営業自粛により、
・売上が突然ゼロに近づいた業種
・人の流れが止まり、努力や経営判断とは無関係に資金繰りが悪化した企業

が数多く生まれました。

一方で、大手企業には政府から援助的な仕事が割り振られ、特定の業種では協力金などの名目で通常以上の利益を得ていたケースもありました。
雇用調整助成金などの不正受給が、大手・中小を問わず問題になったのも、この「何でもあり」に近い空気の中だったと思います。

この記事の詳細を知りたい方はこちらを見てください⇒【金融庁発表、貸付条件変更の最新データを徹底解説】住宅ローン・中小企業向け融資はどれだけ“救済”されたのか？

金融機関は「通常の与信判断」ができる状況ではなかった

この状況下で、金融機関が通常の与信基準だけを振りかざし「はい、これは破綻先です」と線を引けたかというと、現実的には無理だったはずです。

社会全体が非常事態の中で、金融機関には単なる貸し手ではなく、社会インフラとしての役割が強く求められていました。

その結果、本来であれば
・破綻懸念先
・場合によっては実質破綻先

と判断されてもおかしくない案件まで、貸付条件変更という形で支えざるを得なかった。

これが、金融庁データに表れている数字の正体だと、現場では見ています。

貸付条件変更の正体は「通常ルールの一時停止」

貸付条件変更という言葉は聞こえが柔らかいですが、実態は「通常ルールの一時停止」です。

返済能力に疑問があっても、
・返済期間を延ばす
・元本返済を据え置く
・とにかく時間を与える

これは金融機関にとって、リスクの先送り以外の何ものでもありません。

ただ、コロナ禍という特殊事情を考えれば、それをしない方が社会的に非難されかねなかった。
金融庁も含め、「今は潰す局面じゃない」という暗黙の空気があったのは間違いないでしょう。

条件変更の申込みに対して実行率が非常に高いという事実は、まさにその空気感が数字になって表れたものだと思います。

金融機関が得た「もう一つの現実」

一方で、金融機関にとってこの緩和措置は、リスクだけではありませんでした。

いわゆるゼロゼロ融資・コロナ融資と呼ばれる、国が保証する融資を大量に実行し莫大な利益を得た金融機関もあります。

仮に破綻先が増えたとしても、最終的には税金が投入されて保証される。
不動産屋の立場で見れば、かなり歪んだ理不尽とも言えるスキームが実行されていた期間でした。

不動産市場が「静かすぎる」理由

この状況を不動産屋の視点で見ると、市場が異様なほど静かな理由がよく分かります。

本来であれば、資金繰り悪化・返済不能をきっかけに、不動産を売却せざるを得なかったはずの案件が、貸付条件変更によって踏みとどまっている。

つまり、市場に出るはずだった物件が出てきていない。

この数年間、後ろ向きな売却相談が消えたわけではありません。
ただ、「今はまだ動かなくていい」と先送りされているだけです。

この違いは、後になって必ず効いてきます。

買い手が誤解しやすい「安定して見える市場」

条件変更が多く、実行率が高い今の市場は、一見すると安定して見えます。

・物件数が急増しない
・価格も大きく崩れていない

しかし、これを「健全な安定」と捉えると判断を誤ります。

実際には、社会的配慮として救われた貸先・債務者が数多く存在し、その多くが猶予期間の中にいる状態です。

その猶予が、永遠に続くことはありません。

条件変更の見直しが入ったとき、何が起きるのか

いつになるかは分かりませんが、条件変更の見直しが入ったとき、同じ条件で返済を続けられない法人・個人は確実に出てきます。

そのタイミングで初めて、不動産売却という選択肢が現実になるケースが一気に増える。

つまり、今は水面下にある「供給予備軍」が、ある時期にまとまって動き出す可能性があるということです。

売主の事情が価格を大きく左右する時代へ

もう一つ、買い手に伝えたいのは、売主の事情が、これまで以上に価格に影響する時代になっているという点です。

貸付条件変更で助けられた法人・個人は、「売らなくてもいいが、売れるなら売りたい」という微妙な心理状態にあることが多い。

そのため、
・強気な価格で出てくる物件
・期限が見えた瞬間に一気に現実的な価格に変わる物件

この振れ幅が、今後さらに大きくなっていくでしょう。

不動産屋の独り言として、正直なところ

最後に、不動産屋として正直に言うと、今回の貸付条件変更の多さと実行率の高さは、金融機関の「優しさ」というより、社会的責任として、表向きはやらざるを得なかった結果だと思っています。

多くの法人や個人を助けたこと自体は間違いではありません。
ただ、そのツケは、どこかで必ず清算される。

不動産市場は感情では動かず、時間差で現実を突きつけてきます。

今の静けさに安心しきらず、水面下で何が起きているのかを想像できるかどうか、それが不動産で最後にリスク回避できるかどうかの分かれ目だと思います。