不動産屋さんの独り言：35歳で1億5,000万円のマンションを頭金ゼロで買ったら

でも、一大イベントであっても無理して住宅ローンを組んでまで購入する事は、どうなんでしょうね。
将来の資産価値を考えたり、手持ち資金は資産運用のために投資に回していたりすると、住宅ローンはフルローンで借入する事になります。
自己資金無しのフルローンは低金利とはいえ、かなり厳しい状況になる可能性はあります。

仮に35歳で自己資金ゼロ、1億5,000万円のマンションを買うってなると、まさに背伸びしすぎた住宅ローンの現実を目の当たりにする可能性が高くて10年・20年・30年経過した時に・・・、という感じになりますよね。

例えば、35歳で頭金ゼロの1億5,000万円の住宅ローンを借り入れした場合でお話をしますね。
最近では借入期間を40年に設定する人がいるようですが、今回は借入期間は35年にしましょう。
金利は変動金利で低金利の1％で組むと、月々の返済額は約42万円です。ここにマンションであれば固定資産税、管理費、修繕積立金、それに火災保険や地震保険を加えると、月々の支払いはざっと47～48万円くらいになりますかね。

住宅ローンを借り入れする時の年齢が35歳という事で、サラリーマンであれば収入が右肩上がりのスタート地点に立ったところぐらいですよね。これからガンガン働いて稼ぐぞ！という時ですので月々50万位の住居費なんてへっちゃらだぜっていう感じですよね。

しかし、若い頃は「低金利だから大丈夫」と思いがちですが、現実はそんなに甘くないんですよね。35歳でスタートしても、55歳の時点ではまだ残債が7000万円超も残っているんです。
仮に繰り上げ返済をしないで65歳で定年退職した時には残債が2,500万円超えたままであると、収入が減ったりしたらどうなるか…。気が小っちゃい私なんかは想像するだけで冷や汗ものです。

しかも、住宅ローンっていうのは利息の計算の関係で、最初の10年、20年はほとんど利息の支払いがメインですから、元本はあんまり減らないんですよね。だから、「35年ローンだから、ゆっくり返せる」と思っても、実際には退職するころにはまだ大きな借金が残っているわけです。借入期間が40年やら50年なんてなると、ちょっと怖くないですか。

こんな事を書くと、「将来の資産価値を考えて購入した不動産だから大丈夫」「今まで不動産価格は上がり続けているから投資として考えたら全く問題ない」という意見もあると思います。この意見も正しいと思いますが、個人としての人生や世の中の変化は何が起きるか分からないので正解はないんですよね。

人生は何があるかわからない。病気や介護、家族の急な出費なんかでキャッシュフローが圧迫されることもありますし、共働きで返していたとしても、どちらかが働けなくなった瞬間、返済は一気に苦しくなる。

正直言うと、こういう話は不動産屋としても胸が痛いんですよ。若いころの勢いで「ローン組める額＝返せる額」だと思ってしまう人が結構多い。でも、35歳で1億5,000万円・頭金ゼロなんてケースは、返済期間中に何が起きるかわからないので、慎重に考えないと生活がギリギリになってしまうんです。

もちろん、低金利の恩恵もありますし、返済の仕組みさえ理解していれば、無理なく返せる人もいます。
でも現実問題として、月々42万円の返済に加えて税金や保険料、生活費や教育費まで考えると、自由に使えるお金はほとんど残らない状況であればリスクは高まりますよね。

だから、私はいつもお客さんには言うんですよ。「低金利だから安心、なんて幻想です」と。
特に35歳で頭金ゼロの大きなローンは、65歳時にまだ3,000万円以上の残債が残る可能性が高いので、退職後の生活設計も含めて計画を立てることが重要だという事を伝えています。

夢のマイホームを「幸せな資産」にするのか、「重い借金」にしてしまうのかは、購入前の冷静な判断次第です。35歳で1億5,000万円を借りるなら、退職後も返済に困らない収支シミュレーションと、最悪のシナリオを想定したリスク対策は必須です。

この話は、不動産屋の脅し文句みたいに聞こえるかもしれませんけど、実際に契約する前に、こういう現実を知っておかないと後悔する人も多いんです。
私みたいに破綻状態になった方からの相談を多く頂いているような不動産屋さんからしてみれば、住宅ローンの審査は債務者になる人の人生が最良の結果になる事を想定した机上の空論としか感じませんし、判断基準の１つくらいにしか思えません。
平成のバブル崩壊の前には「不動産は上がり続ける」「不動産を持っていれば大丈夫」という不動産神話と言われるような時がありましたが、バブル崩壊したら不良債権化した不動産が日本中に溢れて金融機関は債権回収に躍起になったという現実もありますから「不動産は絶対に大丈夫」という感覚はほんの少しでも変えていかなければならいないんですよね。

夢は大きくても、現実はもっと冷静に見ないといけませんね。