こんにちは。
今年も残すところ、あと2週間ですね。今年は早めに仕事納めになるかなと思っていましたが、結局30日まで仕事をすることがほぼ確定しました。こうして年末まで仕事があること自体に感謝しながら、今日もブログを書いています。
さて、今回も毎度おなじみのテーマ、市街化調整区域の不動産売却についてのお話です。
「市街化調整区域」と聞いた瞬間に曇る表情
不動産の仕事をしていると、「市街化調整区域」という言葉を出しただけで、相手の表情が一気に曇る場面に何度も遭遇します。
「市街化調整区域ですよね？じゃあ何も建たないんですよね」
「売れない土地ですよね？」
こうしたやり取りは、正直、数え切れないほど経験してきました。確かに市街化調整区域は、原則として建築や開発が制限されているエリアです。住宅を建てたい、アパートを建てたい、店舗をやりたいという相談を受けた場合、「かなり厳しいですね」とお答えすることが多いのも事実です。
ただ、ここでどうしてもお伝えしたいことがあります。
市街化調整区域は、「何も建ててはいけない土地」ではありません。
「市街化調整区域ですよね？じゃあ何も建たないんですよね」
「売れない土地ですよね？」
こうしたやり取りは、正直、数え切れないほど経験してきました。確かに市街化調整区域は、原則として建築や開発が制限されているエリアです。住宅を建てたい、アパートを建てたい、店舗をやりたいという相談を受けた場合、「かなり厳しいですね」とお答えすることが多いのも事実です。
ただ、ここでどうしてもお伝えしたいことがあります。
市街化調整区域は、「何も建ててはいけない土地」ではありません。
市街化調整区域は法律でどう位置づけられているのか
これは不動産屋の感覚論ではなく、法律に基づいた話です。
都市計画法という法律があり、その中の第34条には、一定の基準を満たせば市街化調整区域でも開発行為が可能であることが明確に規定されています。
一般的によく知られているのは、いわゆる11号区域や12号区域といった住居系の話かもしれませんが、今回は都市計画法第34条第1号に焦点を当てます。もちろん、その中のごく一部のお話です。
考え方はとてもシンプルです。
市街化調整区域にも人は住んでいる。人が住んでいる以上、生活に必要な施設まで全面的に否定しているわけではない、ということです。
都市計画法という法律があり、その中の第34条には、一定の基準を満たせば市街化調整区域でも開発行為が可能であることが明確に規定されています。
一般的によく知られているのは、いわゆる11号区域や12号区域といった住居系の話かもしれませんが、今回は都市計画法第34条第1号に焦点を当てます。もちろん、その中のごく一部のお話です。
考え方はとてもシンプルです。
市街化調整区域にも人は住んでいる。人が住んでいる以上、生活に必要な施設まで全面的に否定しているわけではない、ということです。
「生活に必要な施設」は最初から想定されている
病院も診療所もない地域で、「あとは自己責任でどうぞ」というわけにはいきません。特に高齢者が多い地域では、医療へのアクセスは日常生活に直結する重要な要素です。
そのため都市計画法では、地域住民の日常生活に必要な施設については、きちんと受け皿が用意されています。その代表例が、クリニックや診療所といった医療施設です。
「市街化調整区域でクリニックが建つのは例外ですよね？」と聞かれることがありますが、実務をしている側の感覚では少し違います。正確に言えば、例外というよりも「制度として最初から想定されている用途の一つ」と考えた方がしっくりきます。
そのため都市計画法では、地域住民の日常生活に必要な施設については、きちんと受け皿が用意されています。その代表例が、クリニックや診療所といった医療施設です。
「市街化調整区域でクリニックが建つのは例外ですよね？」と聞かれることがありますが、実務をしている側の感覚では少し違います。正確に言えば、例外というよりも「制度として最初から想定されている用途の一つ」と考えた方がしっくりきます。
何でも建てられるわけではない現実
もちろん、何でもOKという話ではありません。
自治体は、その地域に本当に医療施設が必要なのか、すでに十分な医療機関が整っていないか、住民が日常的に利用できる立地かどうか、道路状況や駐車場の確保が可能かといった点を、かなり慎重に確認します。
そのため、「絶対に建てられます」と軽々しく断言する人がいたとしたら、正直なところ注意した方がいいでしょう。
ただ一方で、「市街化調整区域だから建築や開発は無理」と即断してしまうのも、同じくらい危険です。
自治体は、その地域に本当に医療施設が必要なのか、すでに十分な医療機関が整っていないか、住民が日常的に利用できる立地かどうか、道路状況や駐車場の確保が可能かといった点を、かなり慎重に確認します。
そのため、「絶対に建てられます」と軽々しく断言する人がいたとしたら、正直なところ注意した方がいいでしょう。
ただ一方で、「市街化調整区域だから建築や開発は無理」と即断してしまうのも、同じくらい危険です。
市街化調整区域の土地が売れない本当の理由
市街化調整区域の土地を売却したい方にとって、医療施設という視点は非常に重要です。なぜなら、調整区域の土地が売れない最大の理由は、「使い道が見えない」ことにあります。
住宅には向かない、店舗も難しい、投資用としても成立しにくい。そうなると、不動産会社も買い手像を描けず、「扱えません」という判断になってしまうのが現実です。
しかし、医療施設用途という前提が見えてくると、話は一変します。
住宅には向かない、店舗も難しい、投資用としても成立しにくい。そうなると、不動産会社も買い手像を描けず、「扱えません」という判断になってしまうのが現実です。
しかし、医療施設用途という前提が見えてくると、話は一変します。
クリニックは市街化区域にこだわらない
クリニックを探している医師や医療法人は、必ずしも市街化区域にこだわっているわけではありません。むしろ、地価が高すぎず、駐車場が確保しやすく、競合が少なく、車で通いやすいといった理由から、郊外や市街化調整区域を候補にするケースも珍しくありません。
市街化調整区域あるあるですが、「調整区域だからダメ」なのではなく、「用途を間違えるとダメ」というのが、実務をしていての率直な実感です。
市街化調整区域あるあるですが、「調整区域だからダメ」なのではなく、「用途を間違えるとダメ」というのが、実務をしていての率直な実感です。
「許可が取れてからでないと売れない」は誤解
もう一つ、よくある誤解があります。
それが、「建築許可が取れてからでないと売れない」という考え方です。
実務では、多くの場合、開発行為や建築許可を取得するのは買主側です。医師や医療法人が事業計画を立て、自治体と協議しながら許可を取っていきます。売主がそこまでやる必要はありません。
売却段階で重要なのは、医療施設用途としての可能性、立地条件の整理、そして自治体の考え方の方向性を把握しておくことです。
それが、「建築許可が取れてからでないと売れない」という考え方です。
実務では、多くの場合、開発行為や建築許可を取得するのは買主側です。医師や医療法人が事業計画を立て、自治体と協議しながら許可を取っていきます。売主がそこまでやる必要はありません。
売却段階で重要なのは、医療施設用途としての可能性、立地条件の整理、そして自治体の考え方の方向性を把握しておくことです。
市街化調整区域は「評価の仕方」で価値が変わる
市街化調整区域の土地は、住宅用地として見れば確かに厳しい側面があります。しかし、医療施設という視点を持つことで、「売れない土地」から「評価の余地がある土地」に変わることがあります。
これは夢物語でも裏技でもありません。都市計画法第34条第1号という、れっきとした制度に基づいた話です。
もし今、「市街化調整区域だから仕方ない」「もう使い道がない」と思って土地を放置しているのであれば、一度だけ視点を変えてみてください。不動産は、立地だけでなく「どう評価するか」で価値が変わります。
市街化調整区域は、その典型だと、日々の相談を受けながら感じています。
最後に一つだけ最重要な注意点として、その地域に本当に需要があるかどうか。この視点だけは、どうか忘れないでください。
――以上、不動産屋さんの独り言でした。
これは夢物語でも裏技でもありません。都市計画法第34条第1号という、れっきとした制度に基づいた話です。
もし今、「市街化調整区域だから仕方ない」「もう使い道がない」と思って土地を放置しているのであれば、一度だけ視点を変えてみてください。不動産は、立地だけでなく「どう評価するか」で価値が変わります。
市街化調整区域は、その典型だと、日々の相談を受けながら感じています。
最後に一つだけ最重要な注意点として、その地域に本当に需要があるかどうか。この視点だけは、どうか忘れないでください。
――以上、不動産屋さんの独り言でした。
