【空き家を売却するなら解体するべき？】税金・価格・判断ポイントを徹底解説

✅ 都市部など更地の方が高く・早く売れる地域
戸建て用地のニーズが高いエリアでは、更地の方が買い手がつきやすい

老朽化が進み、危険空き家認定寸前の物件は見た目も悪く、解体が前提になることも

✅ 「相続空き家の3,000万円特別控除」を使うなら解体が条件
旧耐震（1981年以前）などの空き家は、控除を受けるには解体が必要

更地にすれば、譲渡所得から最大3,000万円の控除が可能になる

✅ 売買契約で「更地渡し」が条件になっている
買主が更地での引き渡しを求めている場合、売主が解体費用を負担するケースが多い

✅ 固定資産税の住宅用地特例を温存できる
建物が残っていると、土地の固定資産税が最大6分の1に軽減される

更地にすると、この特例が失われ、税額が大幅に増加する可能性も

✅ 古民家・DIYリノベ志向の買主にニーズがある
一部の買主は「自分でリフォームしたい」と考えており、古家付き物件に価値を見出す

築古でも魅力を感じる層が一定数いる

✅ 解体費用が売却益を圧迫する場合
木造2階建てでも解体費用は100万〜200万円が相場

それに見合う売却価格の上昇が見込めなければ「コスト倒れ」になるリスクも

空き家を売却する際、**解体費用が譲渡所得の計算上「控除できるかどうか」**は、税金に大きな差をもたらします。

ポイントは、その解体が“売却のために直接必要だったか”です。

以下の条件に該当する場合、解体費用は譲渡費用として売却価格から差し引くことが可能です。

✅ 売買契約の締結後に解体した
→ 売却が決まってからの解体であること

✅ 「更地渡し」が売買契約書に明記されている
→ 不動産会社との交渉や契約書で明確に条件として提示されている

✅ 解体しなければ売却できない状態だった
→ 危険空き家認定や再建築困難など、現況のままでは売却困難と判断された

📌 つまり：「売却のためにやむを得ず解体した」場合のみが対象となる、ということです。

相続後すぐに将来活用を目的として解体した場合や、売却の予定が不明確なまま先に解体した場合、さらには解体後に長期間売却せず放置していた場合などでは、税務署に「売却のための費用ではない」と判断され、解体費用が譲渡費用として認められず、取得費にもならないため、結果として課税所得が増える可能性があります。

解体費用を譲渡費用として税務上控除するためには、その解体が“売却のために必要だった”ことを証明できる資料が重要になります。

税務署は「実際に売却と関係があるのか」を厳しく見てくるため、次のような書面の保存が非常に有効です。

✅ 譲渡費用として認められやすくなる証拠資料
・売買契約書
　→「更地渡し」や「引渡し前に解体する」等の文言が記載されているもの

・解体業者との見積書・請求書・領収書
　→ 実際に支払った金額と時期がわかる資料

・解体日と売買契約日が近接している記録
　→ 解体が売却とタイミング的に関連していることを示す

・不動産仲介業者が作成した説明資料や報告書
　→ 解体が売却に不可欠だった旨の記述（例：「建物が老朽化しており、買主側から解体が求められた」など）

空き家を売却したときの税金は、「譲渡所得」に対して課されます。
譲渡所得の基本的な計算式は、以下のとおりです。

📌 譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

それぞれの項目について、以下にわかりやすく整理します。

項目 内容
・譲渡価格 売却金額（実際の売買価格）

・取得費 かつて不動産を取得したときの費用（購入価格 ＋ 登記費用・仲介手数料など）

・譲渡費用 売却のために直接かかった費用（仲介手数料・測量費・解体費など）

・特別控除 譲渡所得から差し引ける特別な控除（例：相続空き家の3,000万円特別控除など）

解体費用が「譲渡費用」として認められれば、その分譲渡所得が減る＝課税対象額が減るため、税負担の軽減につながります。

一方で、取得費や譲渡費用として認められないと、結果的に税金が高くなる可能性も。

「相続した空き家」に対する3,000万円の特別控除を適用できる場合でも、解体費用などの譲渡費用は別途控除可能です。

つまり、

譲渡費用（解体費・仲介手数料など）＋ 3,000万円控除
この両方を併用することで、課税対象となる譲渡所得をさらに圧縮できるのです。

項目 金額
売却価格 　　　　　　　　　　　　2,000万円
解体費用（譲渡費用） 　　　　　 ▲150万円
仲介手数料（譲渡費用） 　　　▲60万円
その他の譲渡費用（測量等） 　　　 ▲30万円
譲渡所得控除（特別控除） ▲3,000万円
譲渡所得（結果） 0円（非課税）

このように、解体費用を含む譲渡費用が認められることで、実質的に譲渡所得がゼロとなり、課税されないケースも十分あり得ます。

・解体費用は「譲渡費用としての条件」を満たしていることが前提です（売却直前の解体や更地渡しの契約など）

・控除額の上限が3,000万円でも、譲渡費用が別枠で加算されるため、節税効果は非常に大きくなる可能性があります

逆に、以下のような条件に当てはまる場合は、無理に解体せず、建物付きで売却を検討する方が有利なこともあります。

・築浅で建物の資産価値がまだ残っている
　→ 内装や設備が十分使える状態であれば、リフォーム前提で需要あり

・築古でも再生・再利用価値が高い
　→ 古民家ブームや、再建築可能な地域などで再活用される可能性

・地域的に「古家付き」の需要が強い
　→ 自分でDIYしたい、リノベーションしたいという層が一定数いる

・近隣との境界・埋設管などに関するリスクがある
　→ 解体時に思わぬトラブルや追加費用が発生する可能性がある