最近、「みんなで大家さん」という名前をテレビやネットニュースでよく見かけるようになりました。
特に話題になっているのが、成田国際空港会社（NAA）が土地の貸付を終了する方針を示したというニュースです。
投資家さんの中には、
「え？突然そんな話、聞いてない…」
と戸惑った方も多いのではないでしょうか。
でも、不動産の現場にいる人間からすると、正直なところ
「うーん、またか…」
と、少し苦笑いしながら記事を読んでしまいました。
というのも、こうした投資話は、誰かが『あそこ大丈夫？』と言い始めた頃には、すでに水面下でいろいろ動いていることが多いからです。
みんなで大家さん問題は、なぜここまで話題になったのか
今回のニュースで特に印象的だったのが、「開発許可が出ているから安心」という説明です。
確かにニュースとしては分かりやすく、投資家心理にも響く言葉です。
でも、この言葉を聞いた瞬間、現場の人間は少し身構えます。
なぜなら、開発許可という言葉が、必要以上に「安全保証」のように受け取られてしまうことが多いからです。
確かにニュースとしては分かりやすく、投資家心理にも響く言葉です。
でも、この言葉を聞いた瞬間、現場の人間は少し身構えます。
なぜなら、開発許可という言葉が、必要以上に「安全保証」のように受け取られてしまうことが多いからです。
開発許可が出ていれば本当に安心なのか？
結論から言えば、必ずしも安心ではありません。
開発許可というのは、自治体が法律や条例に照らし合わせて、「この内容なら工事をしてもいいですよ」と認めたに過ぎません。
その後、事業が計画通りに進むかどうか、資金が最後まで回るかどうか、トラブルなく完了するかどうか――そこまでは見ていませんし、責任も負いません。
つまり、開発許可はゴールの保証ではなく、スタートラインに立つ資格を得ただけの話です。
開発許可というのは、自治体が法律や条例に照らし合わせて、「この内容なら工事をしてもいいですよ」と認めたに過ぎません。
その後、事業が計画通りに進むかどうか、資金が最後まで回るかどうか、トラブルなく完了するかどうか――そこまでは見ていませんし、責任も負いません。
つまり、開発許可はゴールの保証ではなく、スタートラインに立つ資格を得ただけの話です。
許可があっても、事業は簡単に止まる
不動産の現場では、開発許可が出たあとに計画が止まるケースは珍しくありません。
途中で資金繰りが厳しくなったり、地権者との関係が変わったり、行政の方針が微妙に変わっただけで、計画が一気に難しくなることもあります。
「許可があるから大丈夫」という考え方は、現場感覚とは少しズレているんです。
途中で資金繰りが厳しくなったり、地権者との関係が変わったり、行政の方針が微妙に変わっただけで、計画が一気に難しくなることもあります。
「許可があるから大丈夫」という考え方は、現場感覚とは少しズレているんです。
成田空港周辺という土地が持つ、独特の事情
今回の舞台である成田空港周辺は、一般的な不動産エリアとは事情が違います。
空港拡張の歴史があり、騒音問題も抱え、地域住民との関係や政治的な配慮も無視できません。
そのため、このエリアでは「許可は出したけれど、実際にやるかどうかは事業者次第ですよ」という、どこか距離を保った行政のスタンスを感じることが多いのも事実です。
空港拡張の歴史があり、騒音問題も抱え、地域住民との関係や政治的な配慮も無視できません。
そのため、このエリアでは「許可は出したけれど、実際にやるかどうかは事業者次第ですよ」という、どこか距離を保った行政のスタンスを感じることが多いのも事実です。
借地での開発が抱える、見落とされがちなリスク
今回の土地は、自分の土地ではなく「借りている土地」です。
しかも、その貸主がNAAという点は非常に重たい意味を持ちます。
航空インフラという国家レベルの事業を担う組織が、「もう貸さない」と判断すれば、それだけで事業の前提が崩れかねません。
どれだけ立派な計画があっても、土地を使えなければ事業は成立しないのです。
しかも、その貸主がNAAという点は非常に重たい意味を持ちます。
航空インフラという国家レベルの事業を担う組織が、「もう貸さない」と判断すれば、それだけで事業の前提が崩れかねません。
どれだけ立派な計画があっても、土地を使えなければ事業は成立しないのです。
「行政は責任を取らないのか？」という疑問について
今回の件では、「成田市は何もしないのか」「行政にも責任があるのでは」という声も見かけます。
その気持ちは、投資家さんの立場に立てば十分理解できます。
ただ、行政の立場は基本的に中立です。
法律に基づいて審査を行い、基準を満たしていれば許可を出す。
その後の採算や投資回収まで面倒を見る立場ではありません。
むしろ、そこに深く関与しすぎると、別の問題が生じてしまいます。
その気持ちは、投資家さんの立場に立てば十分理解できます。
ただ、行政の立場は基本的に中立です。
法律に基づいて審査を行い、基準を満たしていれば許可を出す。
その後の採算や投資回収まで面倒を見る立場ではありません。
むしろ、そこに深く関与しすぎると、別の問題が生じてしまいます。
結局、不動産投資は自己責任という話に戻る
耳が痛い言葉ですが、不動産投資は最終的に自己責任です。
採算が合うのか、回収できるのか、途中で計画が止まった場合どうするのか。
そのすべてを判断するのは投資家自身です。
行政は「できるかどうか」を判断するだけで、「儲かるかどうか」までは保証してくれません。
採算が合うのか、回収できるのか、途中で計画が止まった場合どうするのか。
そのすべてを判断するのは投資家自身です。
行政は「できるかどうか」を判断するだけで、「儲かるかどうか」までは保証してくれません。
高利回りの話に出会ったとき、立ち止まって考えてほしいこと
「高利回り」「安定収入」といった言葉に惹かれそうになったら、少しだけ立ち止まって考えてほしいんです。
その土地は誰のものなのか、本当に建物が建つ条件が整っているのか、借地なのか所有なのか、契約期間はどうなっているのか。
資金調達は途中で止まらないのか、もし撤退することになったら出口はあるのか。
こうした点を整理できない投資案件には、慎重になった方がいいと思います。
その土地は誰のものなのか、本当に建物が建つ条件が整っているのか、借地なのか所有なのか、契約期間はどうなっているのか。
資金調達は途中で止まらないのか、もし撤退することになったら出口はあるのか。
こうした点を整理できない投資案件には、慎重になった方がいいと思います。
本当に美味しい話は、表には出てこない
そもそも、リスクがほとんどなく、確実に儲かる投資話が、一般の方に分かりやすく出回ることはほとんどありません。
不動産の価値は、地権者、開発業者、行政、金融機関、入居者、地域住民といった、多くの関係者が噛み合って初めて成立します。
どれか一つが止まれば、全体が止まる。
それが不動産という世界です。
不動産の価値は、地権者、開発業者、行政、金融機関、入居者、地域住民といった、多くの関係者が噛み合って初めて成立します。
どれか一つが止まれば、全体が止まる。
それが不動産という世界です。
前向きと無防備は違う
投資家心理は、前向きであることが大切です。
ただし、前向きであることと、無防備であることは違います。
貸主が「もう貸さない」と言った瞬間に、計画が一気に遠のくこともある。
今回の件は、その現実を改めて思い出させてくれました。
ただし、前向きであることと、無防備であることは違います。
貸主が「もう貸さない」と言った瞬間に、計画が一気に遠のくこともある。
今回の件は、その現実を改めて思い出させてくれました。
まとめ：華やかなニュースより、現場の感覚を
今回の話も、まだ最終的な結論が出たわけではありません。
今後、関係者同士の交渉が進む可能性もありますし、行政が世論に配慮する場面もあるでしょう。
ただ、今の時点で言えることは一つだけです。
どんな投資にも、楽な道はありません。
華やかなニュースに振り回されそうになったら、誰でもいいので、現場を知っている不動産屋に一度相談してみてください。
机上の理屈より、現場の肌感は何倍も大事です。
――
さて、今日の不動産屋さんの独り言は、このあたりで。
今後、関係者同士の交渉が進む可能性もありますし、行政が世論に配慮する場面もあるでしょう。
ただ、今の時点で言えることは一つだけです。
どんな投資にも、楽な道はありません。
華やかなニュースに振り回されそうになったら、誰でもいいので、現場を知っている不動産屋に一度相談してみてください。
机上の理屈より、現場の肌感は何倍も大事です。
――
さて、今日の不動産屋さんの独り言は、このあたりで。