こんにちは
9月も下旬になり過ごしやすい気温になってきましたね。
我家の２ニャンコは気温や気候に対しては、正直で食欲旺盛になり元気に走り回る事が増えます。
わたし？運動量は増えませんけど、食べる量は少し増えますかね。
でも、それなりに年齢を重ねていますので、そんなに大量には食べれませんけどね。
さて、市街化調整区域って聞くと、なんだか堅苦しい法律用語みたいで、「結局そこに家を建てられるのか、土地を売って分譲できるのか？」が気になる人が多いと思います。
実際のところ、この「できる・できない」を左右しているのが、都市計画法第34条の「立地基準」なんですね。
その中でも特に“11号”というのが、実務的にはカギになってきます。
各自治体の担当部署に出向いて
「市街化調整区域なんですけど、開発行為・建築行為は可能ですか？」と質問しますと、担当者によって若干ニュアンスは違いますが
「開発行為ができる可能性はあります」と回答されることが多くあります。
市街化調整区域の不動産の取り扱いになれていない不動産会社の営業マンは、この「可能性」という言葉に戸惑ってしまう人もいるようですね。
不動産のプロを自称している営業マンたちは、「可能性あり」ではなく「確約」「絶対」という回答が欲しいので、曖昧な回答だと「建築できなかったら、どうしよう」という心境になってしまうようですね。このような回答になる原因は次の機会にお話をしますね。
少々、脱線したので修正して
この都市計画法第34条第11号の適用の仕方が市区町村によって、まちまちで、「あの市ではOKなのに、こっちではダメ」というケースがザラにあります。これがまた分かりにくい。
たとえば、埼玉県内で限定の話でもバラバラです。
パッと思いつく自治体でお話しますと
- 蓮田市、川越市、春日部市、久喜市、桶川市、上尾市、越谷市、宮代町 → 34条11号の適用なし。つまり原則、調整区域で宅地分譲はできない。※ただし、一部の住宅団地のみ区域しているケースはあります。例）蓮田市江ヶ崎のみぞほ団地は１１号区域に指定されています。
- 加須市、羽生市、坂戸市、杉戸町 →第 34条11号が広い地域に区域指定されている適用されていて条件を満たせば宅地分譲が可能。
- さいたま市 → ちょっと特殊で、“線引き前宅地”という扱いの土地なら、接道条件など開発要件を満たせば分譲もできる。
- 富士見市は区域と時期を限定して11号区域を指定してます。もしかしたら許可申請の受付は終わっているかな？
鴻巣市は旧川里村の一部の地域が指定されていたような記憶がありますが、不動産屋さんの独り言なので敢えて調べたりはしませんので、詳細を知りたい方は調べてみてくださいね。
都市計画法第34条11号を適用しない自治体で地目が宅地で500坪の物件は、その敷地内に1棟だけなら開発行為の許可が下りるなんてこともありますので、市街化区域ばかり扱っている不動産会社からしてみると「えッ？なにそれ？」みたいな感じになりますよね。
こう聞くと、「え？市が違うだけでそんなに差があるの？」って驚く人も多いんです。
でも、これが現実なんですね。
都市計画というのは、自治体ごとに“まちの将来像”をどう描くかによって決めているので、「人口が増えているからある程度分譲を認める」とか、「農地を守りたいから住宅は制限する」とか、方針が違うわけです。
じゃあ、今後はどうなるの？
最近よく耳にするのが「コンパクトシティ」という言葉。
これは簡単に言うと、「大規模に郊外を広げていくのではなく、コンパクトに街をまとめていこう」という流れです。
人口減少・高齢化でインフラ維持のコストが重くなっているのが背景にあります。
例えば、道路や上下水道を郊外の隅々まで整備すると、最初はいいかもしれないけど、将来メンテナンス費用が膨大になります。
税収が減る中で、それを維持するのは難しいというのが実情でしょうね。
だから「郊外の新規宅地分譲は控えめにして、既存の市街地の中で暮らしやすさを高めましょう」という方向にシフトしている自治体が増えてきています。
さらに、災害リスクの観点も無視できません。
最近は大雨・洪水・地震などが頻発していて、「ハザードマップで真っ赤なエリアなのに宅地分譲を増やして大丈夫か？」という問題意識が高まっています。
もし大規模に分譲して家が建った後で水害が起きたら、住民も自治体も大変な負担を抱えます。
これも市街化調整区域の制限を厳しくする方向に働く要因です。
市街化調整区域の土地を持っている人はどう考えればいい？
「じゃあ、うちの土地はどうなるんだ？」というのが一番気になるところですよね。
結論から言えば、“自治体によって対応が全然違うから、必ず地元の建築指導課や開発指導課の扱いを確認する必要がある”ということです。
同じ埼玉県内でも市ごとに結論が違うのですから、ネットで調べただけでは正確な判断ができませんので役所に出向いて確認しあ法が良いですよ。
一方で、仮に宅地分譲ができない土地だったとしても、将来的に価値がゼロになるわけではありません。地目が宅地であれば、多区画にして分譲する事はできませんが１棟だけなら開発行為・建築行為は可能になりますし、地目が農地でも転用できれば駐車場や資材置き場として利用する、再生可能エネルギー（ソーラーなど）の設置地にする、といった用途はまだまだ可能性があります。
ただし、今後は制度改正や都市計画の見直しによって、「使い道の幅」がさらに狭まっていく可能性もあります。
現在、都市計画法第３４条１１号の立地基準が適用できる地域であっても、将来的には適用条件が外さあれる可能性もありますので注意した方が良いですよ。
そうなる前に、「相続対策として今のうちにどうするか？」を考えておくのは、とても大事な視点です。
まとめ：ただの独り言で終わらせないように・・・
市街化調整区域の話は、「あそこはできる、ここはダメ」という世間話レベルで語られることが多いんですが、実際には自治体の都市計画方針、インフラ維持のコスト、税制、災害リスク、人口動態といった大きな背景が絡んでいます。
今後は「コンパクトシティ」の流れの中で、市街化調整区域の制限はより厳しくなる可能性が高いでしょう。
だからこそ、「今は宅地分譲できるのか？」「将来どんな用途が残されるのか？」を早めに確認しておくことが大切です。
ヨタ話のように聞こえるかもしれませんが、実は身近な不動産の資産価値や相続にも直結する話すからね。
市街化調整区域に土地を持っている人や相続する予定のある人にとっては笑い話で済ませられないリアルな問題なんですよね。
今回の内容でご不明な点がございましたら、ご連絡下さいね。
呆れるくらい執拗な営業をしない不動産屋さんですから安心してくださいね。
それでは、今回はこのくらいで・・・
おしまいです。
