不動産屋さんの独り言。市街化調整区域の宅地分譲できるかできないかは何で決まる？

実際のところ、市街化調整区域で住宅を建てたり分譲したりできるかどうかを左右しているのは、都市計画法第34条の「立地基準」です。その中でも、実務的に最大のカギとなるのが「11号（条例指定区域）」という規定です。

よく、市街化区域ばかりを扱っていて調整区域に不慣れな不動産会社の営業マンが、役所の開発指導課や建築指導課の窓口に出向いてこんな質問をします。

営業マン：「ここ、市街化調整区域なんですけど、開発行為や建築行為は可能ですか？」
役所の担当者：「……そうですね、開発行為ができる可能性はあります」

この「可能性」という曖昧な言葉に、慣れていない営業マンは激しく戸惑います。彼らはプロを自称している手前、顧客に対して「確約」や「絶対」という答えが欲しいのです。「建築できなかったらどうしよう」と不安になり、結局その物件の買い取りや仲介を諦めてしまうケースも少なくありません。

役所がなぜこのような「含みを持たせた言い方」をするのか、その根本的な原因についてはまた次の機会にお話ししますが……実はこれ、「自治体によってルールが全く違うから」というのが大きな理由の一つなのです。

この都市計画法第34条第11号の適用の仕方は、市区町村によって本当にまちまちです。「隣の市ではOKだったのに、こっちの市では絶対にダメ」というケースがザラにあります。

試しに、私がパッと思いつく埼玉県内の自治体だけでも、これほど方針がバラバラです。

「市が違うだけで、どうしてそんなに差があるの？」と驚かれる方も多いのですが、これには自治体ごとの“まちの将来像（都市計画方針）”が深く関係しています。

背景にあるのは、大きく分けて次の2つの潮流です。

「じゃあ、うちの市街化調整区域の土地はどうなるんだ？」と不安になりますよね。
結論から申し上げれば、「ネットの情報だけで判断せず、必ず地元の役所の建築指導課や開発指導課に直接確認する」、これに尽きます。

同じ埼玉県内ですらこれだけ対応が違うのですから、一般的なネットの記事やAIの一般論は役に立ちません。

そしてもう一つ、知っておいていただきたいことがあります。

仮に「宅地分譲ができない土地」だったとしても、価値がゼロになるわけではありません。

地目が「宅地」であれば、多区画の分譲は無理でも「1棟だけの自宅」なら建てられる可能性があります。また、地目が「農地」であっても、転用許可がクリアできれば、駐車場、資材置き場、太陽光発電（ソーラーパネル）の設置用地など、活用の道はまだまだ残されています。

ただし、最も注意しなければならないのは、都市計画の見直しによって「今は使える特例（34条11号など）が、将来的に廃止されるリスク」があるということです。
「今は条件を満たせば分譲できる土地」であっても、数年後には指定から外され、一切分譲ができなくなる可能性は十分にあります。

だからこそ、「相続対策として、動ける今のうちにどうするか？」を考えておくことは、非常に賢利で重要な視点なのです。

今回は少々マニアックな「独り言」になりましたが、市街化調整区域の話は「あそこは建つ、ここはダメ」という単純な世間話レベルのものではありません。
その背景には、自治体の財政、インフラコスト、災害リスク、そして日本の人口動態という非常に大きくて重い現実が絡み合っています。

今後、コンパクトシティ化の流れで、調整区域の制限が今より緩くなることはまずありません。むしろ厳しくなる一方です。

「うちの土地は今、何ができるのか？」「将来、どんな用途が残されるのか？」を早めに把握しておくことは、大切な資産や家族の相続を守ることに直結します。

もし、「うちの地域のルールはどうなっているんだろう？」「将来のために今できることを知りたい」というご不明な点がございましたら、いつでもお気軽にご相談くださいね。

……あ、ご安心ください。私は呆れるくらい執拗な営業をしない不動産屋さんですので、お茶を飲みに来るくらいの感覚で頼っていただければ幸いです（笑）。

それでは、今回はこのくらいで……。
おしまいです。

【著者プロフィール】

山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント

埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。

また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。

ワイズエステート販売株式会社
「他社で断られた案件」「銀行交渉が必要な売却」など、出口の見えない不動産のご相談を承ります。法務・金融の視点から、あなたの資産を守る「最適解」を提案します。

●市街化調整区域のスペシャリスト： 建築許可の判断が難しい市街化調整区域や、相続で問題になりやすい「負動産」の解決に注力。

●土地の歴史を読み解く調査： 登記簿や航空写真から土地の変遷を辿り、自治体独自の判断基準まで深く踏み込む緻密な調査を信条としています。

●producer（プロデューサー）としての視点： 単なる「仲介」ではなく、法的・財務的背景を汲み取った「再構築」の提案を重視しています。