こんにちは。
不動産を売却しようと思ったとき、「1円でも高く売れればそれでいい」と考えるのは当然のことです。しかし、世の中には「売りたくても、売却できない複雑な理由」が絡み合っている不動産が数多く存在します。
市街化調整区域、ゴミ屋敷、借地、再建築不可、共有名義、未登記、差押え、任意売却──。
これらは、一般的な不動産会社はもちろん、状況には法律事務所でさえ「専門外」と対応を断るケースが少なくありません。
今回は、そんな「どこにも頼れない不動産」にこそ真正面から向き合う、私の考え方と取り組みについてお話しします。
日々向き合っている「複雑な事情を抱えた不動産」とは？
弊社が取り扱っている案件の多くは、一般的な不動産市場では敬遠されがちな、以下のような“実務的な課題”を抱えた物件です。
●都市計画法の壁： 市街化調整区域にある不動産
●金銭・権利の困窮： 住宅ローンや事業性融資の返済が行き詰まり、不良債権化した不動産（任意売却・差押え）
●管理不全： ゴミ屋敷と化した空き家、名義人が不明なまま放置された土地
●複雑な権利関係： 底地・借地のように地主と借地人の権利が絡む土地、相続によって共有状態になっている不動産
●建築基準法の制限： 接道義務を満たしていない再建築不可物件
●登記の不備： 相続登記がなされていない未登記物件、権利調整が必要な不動産
●都市計画法の壁： 市街化調整区域にある不動産
●金銭・権利の困窮： 住宅ローンや事業性融資の返済が行き詰まり、不良債権化した不動産（任意売却・差押え）
●管理不全： ゴミ屋敷と化した空き家、名義人が不明なまま放置された土地
●複雑な権利関係： 底地・借地のように地主と借地人の権利が絡む土地、相続によって共有状態になっている不動産
●建築基準法の制限： 接道義務を満たしていない再建築不可物件
●登記の不備： 相続登記がなされていない未登記物件、権利調整が必要な不動産
「訳あり」＝事故物件ではありません
当サイトでは分かりやすさを重視して「訳あり不動産」という言葉を使っています。一般的に「訳あり」と聞くと、事故物件や心理的瑕疵（告知事項あり）を想像される方が多いかもしれません。
しかし、私が扱っている物件のほとんどはそうした類ではありません。
実際には、法律、制度、税務、複雑な人間関係（親族トラブル）など、所有者様個人の力ではすぐに解決できない物理的・法的な事情によって、市場に出せなくなっている物件ばかりです。
しかし、私が扱っている物件のほとんどはそうした類ではありません。
実際には、法律、制度、税務、複雑な人間関係（親族トラブル）など、所有者様個人の力ではすぐに解決できない物理的・法的な事情によって、市場に出せなくなっている物件ばかりです。
なぜ、大手不動産会社や法律事務所に断られてしまうのか？
「どこにも相談できない」「どうしていいかわからない」と悩みを抱え、長年問題を放置してきた方も多くいらっしゃいます。これには明確な理由があります。
●大手不動産会社：効率重視のビジネスモデルのため
大手の多くは効率性を最優先するビジネスモデルで動いています。そのため、不動産の売却までに膨大な時間が必要な物件や、複雑な法的手続き（行政折衝など）が絡む物件は、コストパフォーマンスが見合わないと判断され、「取り扱い不可」として断られやすい傾向にあります。
●一般的な法律事務所：不動産「実務」が専門外であるため
弁護士は法律の解釈や書類作成のプロフェッショナルですが、実際の不動産取引に必要な実務（解体、測量、行政との具体的な交渉、買い手探しなど）にまで深く踏み込むことはできません。そのため、法的アドバイスはもらえても、実際の売却や解決には至らず「専門外」となってしまうケースが少なくありません。
結果として、相談窓口をたらい回しにされ、行き場をなくしてしまうのです。私は、そうした行き場のない不動産と、そこに込められた所有者様の想いや苦悩を引き受けることを使命としています。
●大手不動産会社：効率重視のビジネスモデルのため
大手の多くは効率性を最優先するビジネスモデルで動いています。そのため、不動産の売却までに膨大な時間が必要な物件や、複雑な法的手続き（行政折衝など）が絡む物件は、コストパフォーマンスが見合わないと判断され、「取り扱い不可」として断られやすい傾向にあります。
●一般的な法律事務所：不動産「実務」が専門外であるため
弁護士は法律の解釈や書類作成のプロフェッショナルですが、実際の不動産取引に必要な実務（解体、測量、行政との具体的な交渉、買い手探しなど）にまで深く踏み込むことはできません。そのため、法的アドバイスはもらえても、実際の売却や解決には至らず「専門外」となってしまうケースが少なくありません。
結果として、相談窓口をたらい回しにされ、行き場をなくしてしまうのです。私は、そうした行き場のない不動産と、そこに込められた所有者様の想いや苦悩を引き受けることを使命としています。
「安く買い叩いて終わり」にしない。専門家集団による根本解決
弊社の解決方法は、巷にあるような「買い取り業者が安く買い叩いて終わり」ではありません。
それでは表面的な処理にはなっても、お客様にとっての根本的な解決（リスタート）にならないことを、私は数多くの現場で実感してきたからです。
複雑な不動産を動かすには、泥臭く、かつ緻密なステップが必要不可欠です。
●共有者全員との粘り強い協議
●法改正に対応した相続登記の整備
●地主・借地人間での借地権の調整
●建築士を交えた再建築の可否の確認と行政折衝
●親族間の感情的なトラブルの解消
●債権者（金融機関）との高度な条件調整（任意売却など）
これらを一人の人間だけで完結させることは不可能です。
そこで私は、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・建築士・測量士・解体業者など、各分野の第一線で活躍する専門家との強固なネットワークを構築しています。
私が窓口（プロジェクトマネージャー）となり、チーム一丸となってそれぞれの課題に向き合い、最適な解決ルートを導き出します。
それでは表面的な処理にはなっても、お客様にとっての根本的な解決（リスタート）にならないことを、私は数多くの現場で実感してきたからです。
複雑な不動産を動かすには、泥臭く、かつ緻密なステップが必要不可欠です。
●共有者全員との粘り強い協議
●法改正に対応した相続登記の整備
●地主・借地人間での借地権の調整
●建築士を交えた再建築の可否の確認と行政折衝
●親族間の感情的なトラブルの解消
●債権者（金融機関）との高度な条件調整（任意売却など）
これらを一人の人間だけで完結させることは不可能です。
そこで私は、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・建築士・測量士・解体業者など、各分野の第一線で活躍する専門家との強固なネットワークを構築しています。
私が窓口（プロジェクトマネージャー）となり、チーム一丸となってそれぞれの課題に向き合い、最適な解決ルートを導き出します。
「その背景ごと受け止める」理由
「とにかく高く売りたい」「手間をかけずに高値で売却したい」
もしご希望がこれだけであれば、潤沢な広告費を持つ大手不動産会社にご相談されるのがベストです。
しかし、もしその大手不動産会社に断られたなら。法律事務所に門前払いされたなら──。
そのときこそ、私の出番です。
何のトラブルもない真っ白な不動産を右から左へ売買するのは難しくありません。しかし、様々な問題を抱えた不動産は、単なる「物」ではなく、人の暮らしや家族の歴史、思い出、時には重荷や苦悩までも背負っている存在です。
だからこそ、弊社は物件のスペックだけを見るのではなく、「その背景ごと受け止める姿勢」で一つひとつの案件に向き合います。
もしご希望がこれだけであれば、潤沢な広告費を持つ大手不動産会社にご相談されるのがベストです。
しかし、もしその大手不動産会社に断られたなら。法律事務所に門前払いされたなら──。
そのときこそ、私の出番です。
何のトラブルもない真っ白な不動産を右から左へ売買するのは難しくありません。しかし、様々な問題を抱えた不動産は、単なる「物」ではなく、人の暮らしや家族の歴史、思い出、時には重荷や苦悩までも背負っている存在です。
だからこそ、弊社は物件のスペックだけを見るのではなく、「その背景ごと受け止める姿勢」で一つひとつの案件に向き合います。
まとめ：「どうにもできない」と思ったときが、スタートライン
「どうにもできない」と諦めかけたそのときこそ、本当の解決へのスタートラインです。
“ただ安く買い取るだけ”でも、“高く売るだけ”でもない。問題を根本から整理し、お客様が次の一歩を晴れやかな気持ちで踏み出すための「実務の伴走者」として、私はご相談を承ります。
1人で抱え込んでいても、法律や制度の壁に阻まれて解決の糸口は見えにくいものです。しかし、第3者であり、実務のプロである私に相談していただくことで、驚くほどスムーズに道が開けることは珍しくありません。
どんなに複雑なご事情でも構いません。まずはどうぞ、気兼ねなくあなたのお悩みをお聞かせください。
“ただ安く買い取るだけ”でも、“高く売るだけ”でもない。問題を根本から整理し、お客様が次の一歩を晴れやかな気持ちで踏み出すための「実務の伴走者」として、私はご相談を承ります。
1人で抱え込んでいても、法律や制度の壁に阻まれて解決の糸口は見えにくいものです。しかし、第3者であり、実務のプロである私に相談していただくことで、驚くほどスムーズに道が開けることは珍しくありません。
どんなに複雑なご事情でも構いません。まずはどうぞ、気兼ねなくあなたのお悩みをお聞かせください。
【著者プロフィール】
山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント
埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。
また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。
ワイズエステート販売株式会社
「他社で断られた案件」「銀行交渉が必要な売却」など、出口の見えない不動産のご相談を承ります。法務・金融の視点から、あなたの資産を守る「最適解」を提案します。
●市街化調整区域のスペシャリスト： 建築許可の判断が難しい市街化調整区域や、相続で問題になりやすい「負動産」の解決に注力。
●土地の歴史を読み解く調査： 登記簿や航空写真から土地の変遷を辿り、自治体独自の判断基準まで深く踏み込む緻密な調査を信条としています。
●producer（プロデューサー）としての視点： 単なる「仲介」ではなく、法的・財務的背景を汲み取った「再構築」の提案を重視しています。
山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント
埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。
また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。
ワイズエステート販売株式会社
「他社で断られた案件」「銀行交渉が必要な売却」など、出口の見えない不動産のご相談を承ります。法務・金融の視点から、あなたの資産を守る「最適解」を提案します。
●市街化調整区域のスペシャリスト： 建築許可の判断が難しい市街化調整区域や、相続で問題になりやすい「負動産」の解決に注力。
●土地の歴史を読み解く調査： 登記簿や航空写真から土地の変遷を辿り、自治体独自の判断基準まで深く踏み込む緻密な調査を信条としています。
●producer（プロデューサー）としての視点： 単なる「仲介」ではなく、法的・財務的背景を汲み取った「再構築」の提案を重視しています。